Rendas congeladas. Compensação do Estado chega a menos de 5000 senhorios

Desde que, em julho de 2024, entrou em vigor a medida de compensação financeira aos proprietários com contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 1990, prevista no Programa Mais Habitação pelo facto de estarem definitivamente impedidos de atualizar as respetivas rendas, terão existido pelo menos 4963 requerimentos, dos quais 4721 foram deferidos.

A informação está na resposta da secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, a uma carta de abril de 2025 da Provedora de Justiça (então Maria Lúcia Amaral, que pouco depois abandonaria a Provedoria para assumir, em junho de 2024, o cargo de ministra da Administração Interna) alertando para as muitas dificuldades encontradas pelos proprietários na apresentação dos requerimentos e pedindo “uma intervenção célere dos poderes públicos no âmbito do regime de compensações aos senhorios", para "impedir que o direito criado se dilua na inaplicabilidade”.  

A recomendação da provedora, recorde-se, surgiu na sequência de várias queixas, nomeadamente a da Associação Lisbonente de Proprietários (ALP), e tinha como principal motivo a dificuldade e o atraso na tramitação dos pedidos e no pagamento dessa mesma compensação — atraso que quando a provedora enviou a carta chegava, como o DN noticiou, a nove meses para a maioria dos senhorios requerentes. 

Assim, Maria Lúcia Amaral, lembrando que a lei que institui a compensação impõe que o Estado (representado pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana/IHRU) defira ou indefira os pedidos de compensação no prazo máximo de 30 dias, propunha que fosse criada legalmente “uma previsão específica” para o pagamento de juros de mora em caso de atraso, e chamava a atenção para a penosidade do processo, nomeadamente pelo facto de os pedidos, assim como os documentos necessários, só poderem ser submetidos por via digital, o que, sobretudo tendo em conta a idade média (superior a 70 anos) dos proprietários em causa, implicava que muitos estariam à partida excluídos devido àquilo a que a ALP apelidou, na sua queixa, de “circuito burocrático impraticável”.

Em missiva datada de 16 de janeiro de 2026, na qual pede, mais de 10 meses depois, desculpa pela ausência de celeridade na resposta, a secretaria de Estado ignora totalmente a recomendação de Maria Lúcia Amaral sobre o pagamento de juros de mora, limitando-se a assegurar que tem, em conjunto com o IHRU, “encetado os mais diversos esforços no sentido de recuperar os atrasos no pagamento dos apoios” e que até à data da carta (janeiro de 2026) foram “efetuados os pagamentos relativos à quase totalidade das candidaturas, tendo sido disponibilizados os apoios a 4721 beneficiários, encontrando-se apenas 242 candidaturas ainda em fase de prestação de esclarecimentos”. 

O Governo, o segundo da Aliança Democrática desde as eleições legislativas de março de 2024 — para as quais apresentou um programa no qual reputava o congelamento definitivo das rendas, da responsabilidade do anterior executivo, como uma “medida errada”, prometendo acabar com ela, intenção que viria a renegar em outubro de 2024 —, refere também estar “ciente das falhas apontadas na concepção da medida e no tratamento digital das respetivas candidaturas” e a esforçar-se por “melhorar a comunicação com os candidatos e beneficiários da medida”, nomeadamente através do “reforço” dos "meios de atendimento presencial (…) tendo em vista a prestação de esclarecimentos e de auxílio na preparação e apresentação de candidaturas, com e sem agendamento prévio”. 

“Agilização” prometida nunca aconteceu

Trata-se de uma novidade (a única), comprovada pelo DN no Portal da Habitação: aí, na secção “Compensação aos senhorios”, lê-se agora, na resposta à pergunta “como é formalizado o pedido de compensação”: “Sempre que o candidato tenha alguma dificuldade ou problema na submissão da candidatura através do formulário online deve dirigir-se presencialmente às instalações do IHRU para que lhe seja facultada a ajuda necessária.” Mas esse atendimento presencial, cuja data de instituição não é referida, estará apenas, como se lê na carta da secretaria de Estado da Habitação, disponível em Lisboa e Porto, sem menção a horários.

De resto, ao contrário do que fora anunciado pelo ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, em novembro de 2024 no parlamento, não houve qualquer alteração num processo que o próprio qualificou de “moroso, dantesco e burocrático” e garantiu pretender “agilizar”. 

Na altura, o governante imputou à Autoridade Tributária o motivo dos atrasos: “O processo afunila na Autoridade Tributária [referia-se ao facto de haver documentos exigidos que dependem da AT e que esta, como o DN alertou logo em junho de 2024, não facultava], na burocracia a que é difícil alguns senhorios poderem aceder.” E adiantou: “Estamos a alterar o processo de validação, equacionando até a exclusão da questão da AT. Estamos a agilizar, por proposta do IHRU, todo este processo.”

Na verdade, os problemas com o processo não se ativeram apenas à AT: a plataforma informática disponibilizada pelo IHRU revelou várias falhas, sendo quase impossível obter do instituto, como o DN foi reportando com base nas queixas dos senhorios, qualquer esclarecimento: o telefone tocava e ninguém atendia, emails com pedidos de informação recebiam como resposta “tem de continuar a aguardar”. A ausência de comunicação do IHRU chegou ao ponto de, ao contrário do que impõe o Código de Procedimento Administrativo, não só não dar documentalmente conta da receção dos pedidos (quem os submetia não ficava com qualquer prova da submissão) como não notificar os requerentes do deferimento dos pedidos: estes souberam que tinham obtido deferimento ao serem surpreendidos com transferências provenientes do instituto para as suas contas bancárias.

Chegaria a ser noticiado, em março de 2025, que o Governo tinha pronto um diploma para, precisamente, alterar o processo, mas este acabaria por nunca ver a luz do dia; os tais documentos que “dependem da AT” — e estão portanto em poder do Estado, que possui toda a informação necessária para validar os pedidos — continuam a integrar a lista dos exigidos para efetuar o requerimento. 

A título de exemplo da inoperância estatal neste processo, um dos documentos exigidos para efetuar o pedido de compensação é o comprovativo do pedido de isenção de IMI (os imóveis em contrato de arrendamento habitacional anterior a 1990 que não transitaram para o NRAU estão, a partir de 2024, isentos de pagamento desse imposto, como as rendas de IRS) à AT. Ora esta não só nunca “passou”  tal comprovativo aos senhorios que lho requereram como, a partir de abril/maio de 2025, lhes enviou notas de liquidação desse mesmo IMI como se não estivessem isentos, alegando, quando questionada, ou que aguardava “instruções superiores” ou que “o reconhecimento do benefício é da responsabilidade do IHRU”. 

Mas, malgrado todo o caos no início do processo, a maioria dos pedidos de compensação terá entrado logo nos primeiros meses, já que na referida ida ao parlamento, em novembro de 2024, o ministro informou que até ao inicio desse mês teriam sido apresentados quatro mil requerimentos. 

Na mesma ocasião, o governante qualificou esse número como “risível” face ao universo estimado de arrendamentos habitacionais anteriores a 1990, que o citado estudo do IHRU indicava como sendo de 124 mil.

Afinal, só 21 mil contratos eram passíveis de compensação?

Mais de um ano após as citadas declarações do ministro, nada foi alterado ou “agilizado”, continuando o número de requerimentos de compensação a saldar-se numa percentagem ínfima — menos de 4% — do total estimado de arrendamentos em causa. 

Porém, como o DN já noticiou, a exiguidade de pedidos não se pode imputar apenas às muitas dificuldades do processo. É que seriam à partida muito poucos os proprietários com direito a compensação — muito menos decerto que os referidos 124 mil.

Isto porque, por um lado, a lei que institui este subsídio aos senhorios, de dezembro de 2023, limita o acesso aos que tentaram efetuar a transição do contrato para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Os quais, segundo um estudo publicado em novembro de 2023 pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, seriam até dezembro de 2023, data da publicação da lei que institui a compensação, cerca de 21 mil. 

Por outro lado, a fórmula que a lei usa para o cálculo da compensação, baseada no valor patrimonial tributário dos imóveis sem a atualização baseada na inflação — ou seja, um valor patrimonial congelado, com décadas, de um modo geral baixo ou muito baixo — determina que numa percentagem muito elevada dos arrendamentos anteriores a 1990 não haja lugar ao pagamento de compensação, já que esta corresponde à diferença entre a renda paga pelo inquilino e a que resulta de dividir o valor patrimonial do imóvel por 15 e depois pelos doze meses do ano. Isso mesmo se lê no estudo citado: “Em cerca de 38% das unidades administrativas, a renda mensal ajustada ao valor patrimonial tributário já é igual ou inferior à renda [existente], pelo que não há lugar a compensação.”

O cálculo efetuado no dito estudo para a dotação orçamental necessária para fazer face aos pedidos esperados, de 26,5 milhões de euros, baseia-se precisamente nos dados relativos a esses 21 mil contratos (valor patrimonial e rendas praticadas) e na noção de que só podiam ser muito poucos os casos em que a renda, mesmo se congelada, não igualava ou até suplantava a fórmula baseada em valores patrimoniais eles próprios congelados há décadas. 

Em consonância com o cálculo apresentado no estudo, a verba inscrita no Orçamento de Estado de 2024 para a medida foi de 26 milhões, tendo em 2025 baixado para 20 milhões (o DN não conseguiu encontrar a dotação em causa no OE2026).

Um custo com esta dimensão remete, naturalmente, para um número de compensações/senhorios compensados muito abaixo dos 124 mil contratos habitacionais anteriores a 1990. Basta notar que dividindo 26,5 milhões por 124 mil o resultado equivale a uma compensação anual de 213,7 euros, ou seja 17,8 euros mensais. Já para uma compensação média mensal de 100 euros o montante de 20 milhões (a dotação orçamental de 2025 para a medida) corresponderia a menos de 20 mil contratos.

Não sendo conhecido o valor médio da compensação a pagamento atualmente — as perguntas que o DN foi enviando ao IHRU e ao ministério da tutela sobre estas matérias ficaram quase sempre sem resposta —, sabe-se porém que em setembro de 2024 o IHRU informou a Lusa de que tinha recebido até então 2900 pedidos de compensação, sendo o valor médio correspondente de 215,16 euros mensais. 

A manter-se essa média de compensação para os restantes contratos em relação aos quais foram deferidas (totalizando os 4721 referidos pela secretaria de Estado da Habitação na carta para a Provedoria), a dotação orçamental necessária para esta medida não ultrapassará 12,2 milhões de euros, ficando assim 39% abaixo do valor inscrito no OE2025. 

Uma vez que, nos termos da lei, caso os proprietários optem por proceder a aumentos da renda com base no índice legal definido anualmente o valor do aumento é subtraído ao valor da compensação (significando que recebem sempre o mesmo), a dotação orçamental em causa irá sempre diminuindo.

Em contraste, o citado estudo do IHRU calculava, para os 21 mil contratos referidos, uma despesa de 138 milhões de euros anuais caso se decidisse atribuir um subsídio aos inquilinos correspondendo à diferença entre o que pagam (baseado no rendimento anual bruto corrigido do agregado) e uma nova renda fixada em função do valor mediano (à época do estudo) do metro quadrado.