Comprar casa em planta tem riscos, mas registo de contrato pode evitá-los

A crise no acesso à habitação tem impulsionado a compra de casas ainda em fase de planta. As famílias e jovens procuram, desta forma, garantir um teto e a preços mais em conta. Mas esta antecipação tem sérios riscos para os compradores, que não asseguram meios legais de proteção. Prova disso é a burla imobiliária que sucedeu recentemente em Palmela. A fraude envolveu uma promotora, mais de uma centena de famílias e valores superiores a 26 milhões de euros. O esquema baseou-se na venda de moradias, com duplicação e triplicação de contratos-promessa de compra e venda e sinais da ordem dos 100 mil euros.

“Vendeu-se a ideia de que um processo de aquisição é simples e que não é preciso ajuda”, diz Jorge Batista da Silva, bastonário da Ordem dos Notários. No entanto, a compra de um imóvel em planta “é um negócio muito arriscado”. Como alerta, junta vários fatores de risco: não está construído e não se sabe se irá cumprir as normas urbanísticas, o que, em situação limite, pode travar a obra. Também é relevante saber se existem hipotecas, penhoras e arrestos sobre o vendedor.

Neste quadro, Jorge Batista da Silva recomenda que os compradores “tenham um mínimo de cuidados, independentemente da seriedade de todas as partes”. Afinal, “estão a investir grande parte ou todas as suas poupanças”. Uma das medidas de proteção é o registo provisório do contrato-promessa de compra e venda, que garante prioridade ao detentor, caso surja mais alguma pessoa a reclamar o imóvel. Como explica, o registo serve para proteger os direitos sobre a propriedade. “Quem registar primeiro é que terá os direitos protegidos”, frisa. Com este registo, os compradores ficam salvaguardados de vendedores que possam estar a assinar vários contratos, ou seja, que estejam a cometer burlas.

Jorge Batista da Silva alerta também que o sobreaquecimento do mercado tem gerado situações em que, por vezes, compensa ao vendedor renunciar o contrato inicial, pagar a indemnização acordada, e vender a terceiros. O bastonário aconselha os potenciais compradores a consultarem um notário para verificação do contrato e a fazerem o reconhecimento das assinaturas. “Antes de assinar, a pessoa deve levar o contrato ao notário da terra para se ver, pelo menos, os mínimos da operação”, sublinha. Nos cartórios, as informações gerais são gratuitas, frisa. Advogados, conservadores e solicitadores estão também aptos a ajudar nestes processos.

Na opinião de Jorge Batista da Silva, o comprador deve também registar o caderno de encargos da obra, juntamente com o contrato-promessa. É uma salvaguarda, em caso de incumprimento com o contratado. Como explica, o imóvel pode ser entregue com defeitos, pintado com uma tinta plástica quando estava previsto tinta lavável, com pavimento flutuante ao invés de radiante. No contrato, deverá ainda ficar definido o prazo de fim de obra. Em simultâneo, devem ficar explícitas no documento as indemnizações por incumprimentos do caderno de obra, assim como a data de conclusão do imóvel. “As pessoas precisam de ouvir um terceiro para não incorrer nestes erros”, sublinha. São serviços com custos, mas são “uma espécie de seguro para qualquer tipo de litígio que possa suceder no futuro”. E “dissuasores” de eventuais problemas.

Mesmo num imóvel pronto a habitar, Jorge Batista da Silva recomenda uma consulta ao notário. Como explica, em tempo real, é possível aceder à certidão de registo predial e conhecer o cadastro do prédio: quem é o proprietário; eventuais ónus a recair sobre o imóvel; descrição do ativo; licença, ou não, de utilização... O bastonário sublinha que os cartórios notariais são uma rede de proximidade com as populações locais e, tendencialmente, bem informados. “Pode não existir fogo, mas se houver fumo, os notários da terra sabem”, diz.

Em Portugal, existem 483 cartórios notariais e 546 profissionais habilitados para exercer a função, que apoiam anualmente cerca de 2,5 milhões de pessoas. Segundo Jorge Batista Silva, faltam ainda cerca de 20 cartórios para que o país esteja totalmente coberto por este serviço. “No interior e ilhas fecharam no período da crise”, explica. E ainda “há problemas na raia e nos Açores”. Para o arquipélago açoriano, está previsto o lançamento de um concurso para abertura de novos cartórios.

Segundo Jorge Batista da Silva, para apoiar o funcionamento deste serviço em locais com pouco dinamismo económico e baixa densidade populacional, a Ordem dos Notários promoveu a criação de um fundo, que é alimentado por todos estes oficiais públicos. “Contribuem com 1% da faturação bruta para o fundo e é esse fundo que assegura a existência de um cartório notarial nos pequenos concelhos do país”, revela. Para os Açores, está previsto o lançamento de um concurso para abertura de novos cartórios. A Ordem dos Notários continua a investir na modernização dos serviços, estando atualmente a realizar um investimento de cerca de 400 mil euros para reforçar a digitalização dos atos notariais.