Alta pressão nos preços. Estrangeiros têm capacidade de pagar mais 43% por uma casa que os portugueses

Os estrangeiros residentes e não residentes em Portugal conseguem, em média, pagar mais 43% por uma casa do que os portugueses, o que começa a ser visto como um fator problemático que está a inflacionar o mercado da habitação, a levar à sua "sobrevalorização" e ao aumento de obstáculos no acesso a uma casa condigna, um dos direitos fundamentais. Com preços elevados e um choque inflacionista em curso, que fará subir mais as taxas de juro (já estão a subir há uns meses, aliás) e efeitos nefastos previsíveis na atividade da economia, o Banco de Portugal (BdP) sinaliza que está preocupado com uma possível "correção" dos preços do imobiliário e ajustamentos "abruptos" nos mercados (financeiros internacionais, do risco soberano, do crédito bancário), que podem por em xeque a estabilidade financeira do país, diz a autoridade monetária.Na conferência de imprensa sobre o Relatório de Estabilidade Financeira de 2026, que decorreu esta quarta-feira na sede do BdP, em Lisboa, o governador Álvaro Santos Pereira, e a vice-governadora Clara Raposo, indicaram que "o contexto atual propicia a materialização simultânea de choques de diferentes naturezas — macroeconómica, financeira, geopolítica e climática —, constituindo um fator de risco particularmente relevante para o sistema financeiro nacional, dada a potencial amplificação dos seus efeitos".O primeiro perigo – numa lista bastante variada e incerta de acontecimentos que podem ocorrer – surge logo na habitação.Segundo o BdP, "uma correção dos preços no mercado imobiliário residencial continua a representar um risco importante para o sistema financeiro em Portugal" e "a escassez de oferta pressiona os preços da habitação, num contexto de procura robusta, impulsionada por medidas governamentais e pela participação significativa de compradores estrangeiros".Assim, uma "maior restritividade da política monetária", com taxas de juro a subir, como já sucede, "deterioração das condições económicas ou correções abruptas nos mercados financeiros internacionais, poderá conduzir a correções noutros mercados, incluindo nos preços do imobiliário".O governador lamentou pelo lado da parca oferta, que persistam "demasiados constrangimentos no licenciamento", embora notado que começam a surgir sinais de que "vai haver um pouco mais de construção". Em todo o caso, não deve ser suficiente e defendeu que é preciso começar a pensar em "conter pressões do lado da procura contribui para voltar a níveis de equilíbrio" e evitar o pior: um choque sistémico no ambiente financeiro e bancário, que abale a tão desejada estabilidade.Assim, um dos altos da regulação terá de passar por conter as pressões que a procura crescente por parte dos estrangeiros está a adensar, aliada a medidas públicas que dão gás a esta forte dinâmica, que têm feito subir muito os preços das casas. Talvez em demasia, sinaliza agora o banco central."A nível interno, uma possível correção dos preços no mercado imobiliário residencial destaca-se como uma fonte relevante de risco. Em 2025, os preços da habitação mantiveram a trajetória de crescimento expressivo, sustentada por uma procura robusta — impulsionada também por medidas públicas e pela participação de compradores estrangeiros — e por constrangimentos persistentes do lado da oferta", adverte o BdP."Esta dinâmica tem reforçado os indícios de sobrevalorização e agravado os problemas de acessibilidade da habitação" e, em simultâneo, "o aumento do peso do crédito nas transações de imóveis tem aumentado a exposição indireta do setor bancário ao mercado habitacional", criando assim uma via para eventuais "correções noutros mercados, incluindo nos preços do imobiliário".Se assim for, "poderá traduzir-se numa redução do valor dos ativos dados como garantia, no agravamento do risco de crédito e em efeitos adversos para a estabilidade financeira"."O mercado imobiliário residencial em Portugal foi marcado, entre 2013 e 2019, por um crescimento robusto das transações, apenas interrompido pela crise pandémica e, posteriormente, pelo aumento acentuado das taxas de juro em 2022-2023", mas desde então, recuperou e manteve-se em alta, recorda o banco centra."Em 2025, registou-se uma estabilização num patamar elevado", sendo que "os compradores estrangeiros (residentes e não residentes) têm vindo a ganhar importância nos últimos anos, tendo representado mais de um quarto das transações em 2025, e estão associados a valores médios de transação mais elevados".Segundo um estudo incluído no relatório, "o aumento da população estrangeira residente em Portugal tem impacto nas transações de habitação, acrescendo ao impacto exercido pelos não residentes".Isto estará a surtir um efeito substancial nos preços porque estamos a falar de pessoas com poder de compra e rendimentos muito mais elevados, de um número crescente e elevado de idas ao mercado das casas que são adquiridas, algumas para morar, outras por motivos de investimento puro, de procura de retorno financeiro e numa lógica de curto prazo.Problema: os estrangeiros estão a puxar imenso pelos preçosEm 2025, "28% das transações de habitação" feitas por famílias foram realizadas por "compradores estrangeiros", dos quais 23% são "estrangeiros com domicílio fiscal em Portugal."Os compradores estrangeiros apresentaram valores médios de transação superiores aos dos compradores portugueses. Em 2025, o valor médio das transações realizadas por estrangeiros, incluindo com domicílio fiscal dentro e fora do território nacional, foi de 309 mil euros, o que compara com 216 mil euros no caso dos portugueses", diz o Banco.Ou seja, como referido, os estrangeiros têm capacidade financeira para comprar casas que, em média, são 43% mais caras do que as habitações adquiridas pelos portugueses."Destacam-se os valores elevados dos compradores naturais do Reino Unido (512 mil euros) e dos EUA (479 mil euros). Para os principais países de origem, o valor médio das transações por famílias com domicílio fiscal no estrangeiro é superior ao das transações por famílias com domicílio fiscal em Portugal, em particular no caso do Reino Unido (1,8 vezes) e do Brasil (1,5 vezes).Ou seja, o valor médio das casas compradas por britânicos e norte-americanos no ano passado já vai em mais do dobro, quase o triplo, do valor médio das transações realizadas pelos portugueses."Entre os compradores estrangeiros, os naturais do Brasil apresentaram o maior peso no número total de transações (6,6%), seguidos dos naturais de Angola (2,8%) e de França (2,5%)", resume o estudo do BdP.Como referido, o regulador observa ainda que "a presença de compradores com motivação de investimento [ou seja, os que compram casas com o objetivo principal de as vender e fazer mais valias, em vez de morarem nelas] pode contribuir para amplificar movimentos cíclicos no mercado imobiliário, o que, conjugado com um maior recurso a crédito por parte das famílias, potencia os riscos para a estabilidade financeira"..Banco de Portugal corta previsão de crescimento, vê mais inflação e assume forte subida de juros até 2028.Maturidade dos empréstimos a jovens com 30 a 35 anos para compra de casa vai subir de 37 para 40 anos.Álvaro Santos Pereira: aperto no acesso das famílias ao crédito à habitação tem de ser "vinculativo".Riscos financeiros pioraram muito e Estado, famílias e empresas em Portugal estão demasiado "vulneráveis"

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