Mexidas no arrendamento. Tudo o que muda com o programa "Construir Portugal"

O Conselho de Ministros aprovou esta quinta-feira uma profunda reforma nas regras do mercado de arrendamento em Portugal. Sob o lema de criar um mercado assente na "autonomia, confiança e responsabilidade social", o programa "Construir Portugal" visa reconfigurar o equilíbrio de forças entre senhorios e inquilinos, revogando várias das restrições anteriormente impostas pelo pacote "Mais Habitação", do governo PS.

A urgência das medidas é justificada pelo diagnóstico que o Governo faz do panorama atual, segundo se pode ler no documento apresentado aos jornalistas: uma grave escassez de oferta, uma subida mediana das rendas de 68% desde 2020, mais de 250 mil casas vazias fora do mercado e um mercado fraturado, onde mais de 23% dos contratos de arrendamento têm mais de 20 anos (e 13% têm mais de 40 anos), gerando uma profunda insegurança jurídica que afasta os proprietários.

O Executivo irá pedir ao parlamento Autorização Legislativa para poder aprovar este pacote.

Eis ponto por ponto tudo o que muda com a nova legislação.

Fim do controlo de rendas e nova liberdade vontratual

• Liberalização dos novos contratos: É revogado o limite que impedia os novos contratos de subirem além de um coeficiente de 1.02 face à renda anterior. Esta medida, que deveria vigorar até ao final de 2029, é antecipada em três anos. Proprietários e inquilinos passam a ter total liberdade para definir o valor da nova renda.

• Flexibilização de garantias: O limite de rendas antecipadas sobe de duas para três rendas. Além disso, deixa de existir qualquer teto máximo para o valor pedido a título de caução (anteriormente limitado a duas rendas).

• Oposição à renovação facilitada: O senhorio passa a poder recusar a renovação automática do contrato mediante comunicação prévia simples. Cai por terra a regra do "Mais Habitação" que determinava que a oposição do senhorio à primeira renovação só produzia efeitos três anos após a celebração do contrato.

• Comunicações eletrónicas: Passa a ser legalmente admissível que todas as comunicações formais entre as partes (como avisos de atualização de renda ou oposição à renovação) sejam realizadas por via eletrónica.

Despejos mais rápidos e penalização do incumprimento

• Redução do prazo de mora: O senhorio pode avançar com a resolução do contrato por falta de pagamento quando se verificar uma mora igual ou superior a dois meses (anteriormente o prazo era de três meses).

• Atrasos recorrentes penalizados: O direito de resolução do contrato também passa a aplicar-se se o inquilino atrasar o pagamento (mora superior a 8 dias) por mais de 3 vezes seguidas ou interpoladas num período de 12 meses (antes eram necessárias mais de 4 vezes), ou por mais de 4 vezes num período de 18 meses.

• Alargamento da caducidade: Para compensar e dar margem de atuação jurídica aos proprietários, o prazo para exercer o direito de resolução do contrato passa a caducar após 6 meses (em vez dos anteriores 3 meses).

• Fim dos expedientes dilatórios: O processo de desocupação é simplificado com a eliminação de passos administrativos e notificações redundantes. Passam a agregar-se num único momento as decisões judiciais relativas ao despejo e ao pagamento de rendas em atraso, combatendo manobras que atrasavam os processos em tribunal.

• Garantia de pagamento do Estado: O Estado assume o pagamento das rendas que se vençam após o término do prazo de oposição ou após a suspensão deste devido a pedidos de apoio judiciário.

Transição dos contratos antigos para o NRAU

A transição dos contratos anteriores a 1990 para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) passa a estar indexada à idade dos inquilinos e aos rendimentos anuais do agregado (tendo como referência o valor de 64.400 euros por ano):

• Inquilinos com menos de 65 anos:

  • - Rendimentos inferiores a 64.400 €/ano: O contrato transita para o NRAU, mas a renda antiga é salvaguardada e mantém-se inalterada por um período de 5 anos.

  • - Rendimentos superiores a 64.400 €/ano: O contrato transita e a renda pode ser atualizada até ao limite de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

• Inquilinos com 65 ou mais anos:

  • - Rendimentos inferiores a 64.400 €/ano: O contrato não transita para o NRAU e a renda mantém-se protegida.

  • - Rendimentos superiores a 64.400 €/ano: O contrato também não transita, mas a renda pode ser atualizada para o equivalente a 1/15 do VPT.

Proteção social: criação do Fundo de Emergência Habitacional (FEH)

Reconhecendo o impacto social destas medidas de agilização de despejos, o Governo cria uma rede inédita de segurança pública imediata:

• O que é o FEH: Trata-se do Fundo de Emergência Habitacional, financiado pelo Orçamento do Estado e gerido pelo IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) em "estreita colaboração" com a Segurança Social, o Fisco (AT), a Entidade do Tesouro e Finanças, e a CIG (Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género).

• Valor do Apoio: Consiste na atribuição de um apoio equivalente a 1 IAS (Indexante de Apoios Sociais) para despesas de alojamento ou realojamento, com um limite máximo de 2300 euros por mês, durante um período máximo de 6 meses consecutivos.

• Quem tem direito: Destina-se exclusivamente ao realojamento de pessoas despejadas por incumprimento involuntário do contrato de arrendamento e a vítimas de violência doméstica.

• Atribuição automática: Para evitar demoras burocráticas num momento de perda iminente de habitação, o apoio é atribuído de forma automática, promete o governo, com base nas declarações e documentos submetidos, realizando-se a respetiva fiscalização posteriormente.