Senhorios que "fazem de segurança social dos inquilinos" sem direito a desconto no IRS

A nova legislação que atribui benefícios fiscais crescentes no IRS, até ao limite de menos 18 pontos percentuais, a quem arrende casas por períodos mais longos, e que isenta de impostos os contratos com "rendas acessíveis", deixou de fora os contratos vitalícios com rendas fixadas pelo Estado em função do rendimento dos inquilinos - a chamadas "rendas congeladas". Estes continuarão a pagar 28% de IRS.

Foi aprovada na semana passada legislação que confere descontos na taxa de IRS sobre as rendas a proprietários que celebrem contratos de arrendamento habitacional superiores a dois anos. Assim, ao valor base do imposto fixado para este tipo de rendimento - 28% - vão sendo subtraídas parcelas, tanto maiores quanto mais longo o contrato, até um limite de menos 18 pontos percentuais no caso de contratos de duração superior a 20 anos (resultando numa taxa de IRS de 10%). Já a proprietários que celebrem contratos com "rendas acessíveis" - conceito que deverá passar por rendas 20% abaixo do "valor de mercado" e que não impliquem uma taxa de esforço superior a 35% do rendimento dos inquilinos - é garantida isenção de IRS ou IRC. Porém, a lei só se aplica a novos contratos ou à renovação, pelo que os que neste momento têm rendas congeladas - os celebrados antes de 1990 - continuarão a pagar a taxa máxima de IRS.

"É uma situação bastante injusta, até ridícula", comenta Luís Menezes Leitão, da Associação Lisbonense de Proprietários. "Naturalmente, esses senhorios, que estão a fazer segurança social pelo Estado, deveriam ter uma total isenção de IRS."

"É uma situação bastante injusta, até ridícula", comenta Luís Menezes Leitão, da Associação Lisbonense de Proprietários. "Naturalmente, esses senhorios, que estão a fazer segurança social pelo Estado, deveriam ter uma total isenção de IRS."

A injustiça é tanto maior, frisa, quando o mesmo Parlamento decidiu, em 2017, prorrogar o "período transitório" vigente até à entrada desses contratos no Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), ou seja, manter aquelas rendas congeladas até 2022: "Estes senhorios estão a ser muito sacrificados por esta maioria."

Mas não só: o pacote legislativo aprovado estabelece também que contratos de arrendamento a prazo sejam convertidos em contratos vitalícios em duas situações: quando o arrendatário habite o locado anteriormente a 1990 e o inquilino tenha completado 65 anos até 2004 (e por falta de informação ou incúria, por não ter respondido à comunicação do senhorio, tenha aquiescido na transição para o NRAU) e quando tenha entrado na casa entre 1990 e 1999 e tenha neste momento 65 anos. Também em relação a esses casos não parece aplicar-se qualquer benefício fiscal, uma vez que não se trata de um "novo contrato" nem de "renovação".

"O nosso objetivo com este pacote legislativo é pôr mais casas no mercado de arrendamento e essas casas já estão arrendadas."

O representante dos proprietários considera, de resto, que o governo e o Parlamento "têm apostado num ataque e numa perseguição feroz em relação aos senhorios".

"Há quem pague mais de IMI do que o que recebe de rendas"

Hugo Pires, deputado socialista que coordena o grupo de trabalho parlamentar sobre habitação e arrendamento, admite que "efetivamente não está prevista nenhuma baixa de IRS para esses contratos. Há aí um problema por resolver que não ficou resolvido com esta lei. É uma questão pertinente, mas neste Orçamento do Estado não conseguimos ir tão longe como gostaríamos."

De acordo com o parlamentar, que substituiu Helena Roseta na coordenação do grupo quando esta "bateu com a porta", em outubro, não terá sido sequer feita uma estimativa sobre quanto custaria abranger essas situações. Até porque nenhum partido fez qualquer proposta no sentido de incluir esses contratos nos benefícios fiscais. "O nosso objetivo com este pacote legislativo é pôr mais casas no mercado de arrendamento e essas casas já estão arrendadas."

"Há aí um problema por resolver que não ficou resolvido com esta lei. É uma questão pertinente, mas neste Orçamento de Estado não conseguimos ir tão longe como gostaríamos."

Acresce, frisa Luís Menezes Leitão, que também no que respeita ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) os proprietários obrigados pelo Estado a manter rendas indexadas ao rendimento dos inquilinos têm tratamento indiferenciado. "Há pessoas a pagar mais de IMI do que recebem de rendas. E ainda há o AIMI [o adicional ao IMI, que é cobrado a quem tem património imobiliário para habitação superior a 600 mil euros]; basta ter um prédio para ter de se pagar AIMI. Propusemos que nos casos das rendas congeladas o IMI fosse cobrado não com base no valor patrimonial do imóvel mas com base no valor da capitalização das rendas, mas a nossa proposta não foi aceite."

Essa proposta, exemplifica, resultaria em que num imóvel com valor patrimonial de cem mil euros, mas que estivesse arrendado por dez euros/mês, o proprietário pagaria IMI sobre o valor de capitalização da renda, ou seja, o correspondente a 15 anos de rendas (ou seja, 1800 euros). Mas, lamenta, PS e PSD "chumbaram isso."

"Propusemos que nos casos das rendas congeladas o IMI fosse cobrado não com base no valor patrimonial do imóvel mas com base no valor da capitalização das rendas, mas a nossa proposta não foi aceite."

Essa possibilidade, revela, foi criada em 2012, aquando da alteração efetuada pelo governo de Passos Coelho ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, precisamente por os representantes dos proprietários terem chamado a atenção para o facto de o Estado, ao impor rendas limitadas, dever introduzir benefícios fiscais. "Mas foi muito pouco divulgada e a maioria dos proprietários com arrendamento antigos não tiveram sequer conhecimento. E para beneficiar dela era preciso requerê-lo logo em 2012, senão perdia-se o direito. Sendo necessário, para o manter, apresentar todos os anos o pedido com o valor das rendas. O que é incompreensível, porque obviamente as rendas tinham sempre o mesmo valor, por estarem congeladas."

As rendas congeladas que nunca mais descongelam

Recorde-se que até 1990 os contratos de arrendamento eram celebrados a título vitalício, e as rendas dos contratos em vigor estavam congeladas. A partir de 1990, passou a ser possível a existência de contratos de arrendamento com prazo. Mas os arrendamentos contratados até essa data permaneceram intocados e com rendas congeladas mais 16 anos.

Em 2006, foi aprovado o Novo Regime de Arrendamento Urbano, ou NRAU. O ministro responsável pela tutela, António Costa, então com a pasta da Administração Interna, anunciou a nova lei como a resolução de "uma questão com seis décadas e que é responsável pela degradação do património imobiliário das cidades portuguesas, pelo abandono de imóveis e pelo clima de suspeita e desconfiança entre inquilinos e proprietários" - referindo-se às rendas congeladas -, e tendo "três objetivos centrais: dinamizar o mercado de arrendamento assente na liberdade contratual; garantir uma transição suave e justa para os 400 mil arrendamentos antigos; renovação dos centros urbanos".

Esses "400 mil contratos antigos" eram os arrendamentos anteriores a 1990 (no caso dos habitacionais) e 1995 (os comerciais), para os quais o NRAU previa um período até dez anos de transição para o novo regime, período esse cuja duração dependia da idade dos locatários, de serem ou não deficientes e do seu rendimento.

Para os inquilinos que tivessem mais de 65 anos à entrada em vigor da lei ou com grau elevado de deficiência, finda essa transição, a renda era fixada num valor anual correspondente a um máximo de 4% do valor patrimonial do imóvel, sendo atribuído um subsídio de renda aos que declarassem insuficiência económica. Em 2012, o governo de Passos Coelho introduziu várias alterações ao NRAU, estabelecendo um novo período de transição de cinco anos e novas fórmulas para o cálculo das rendas.

Insuficiência económica até 3000 euros/mês

No período transitório referido, os arrendatários que invocassem insuficiência económica - e para tal o agregado familiar teria de atestar ter um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas garantidas, ou seja, o correspondente, a valores atuais, a um rendimento mensal de 3000 euros - teriam a renda fixada numa percentagem do dito RABC. Caso este fosse inferior a 500 euros mensais, pagariam 10%; se entre 500 e 1500, 17%, e 25% acima disso (as percentagens foram entretanto alteradas em 2017).

"Não faz sentido considerar em situação de insuficiência económica o agregado que declara um RABC correspondente a cinco salários mínimos. Há imenso tempo que andamos a dizer isso."

Findo o período de transição, os contratos dos inquilinos idosos (com 65 anos ou mais) e deficientes só poderiam passar para o NRAU (ou seja, a contratos a prazo) se estes estivessem de acordo; caso não concordassem, o contrato manter-se-ia vitalício, e a renda fixada num valor anual que não podia exceder 1/15 do valor patrimonial, mantendo-se a possibilidade de recorrer a subsídio de renda. Mas, em virtude da nova prorrogação, em 2017, do período de transição, o Estado não teve ainda de desembolsar qualquer subsídio correspondente a estes contratos.

Estima-se que haverá ainda 255 mil contratos de arrendamento anteriores a 1990, dos quais dois terços serão habitacionais. Desses dois terços, só cerca de 50 mil terão, de acordo com Luís Menezes Leitão, invocado insuficiência económica. Sendo que para o representante "não faz sentido que a lei considere em situação de insuficiência económica o agregado que declara um RABC correspondente a cinco salários mínimos. Há imenso tempo que andamos a dizer isso."

Há quem, por outro lado, considere que não faz sentido aplicar deduções de taxa de IRS a "rendas especulativas": caso de Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, que em declarações ao Dinheiro Vivo defende que a medida deveria aplicar-se só a "rendas acessíveis." De facto, a lei não estabelece valores máximos para as rendas às quais se aplicará o benefício fiscal, ao contrário do que chegou a estar previsto. Terá sido uma das razões pelas quais BE, PCP e PEV votaram contra o diploma, que passou com os votos favoráveis de PS e PSD e a abstenção de CDS e PAN.

Aquando da votação, na sexta-feira, a deputada comunista Paula Santos imputou a socialistas e sociais-democratas a intenção de "atribuir borlas fiscais aos fundos imobiliários e aos grandes proprietários", sublinhando que os benefícios fiscais se aplicarão mesmo a rendas de "1000, 2000 ou 3000 euros".

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