Portugal tem o mercado de habitação mais "sobreaquecido" da Europa, pior que o sueco ou austríaco

Portugal tem o mercado de habitação mais "sobrevalorizado" ou "sobreaquecido" de toda a Europa, com os desvios nos preços praticados face aos fundamentos do mercado a superarem largamente os desajustamentos verificados em países como Suécia, Países Baixos, Áustria e Grécia, os casos de maior "stress" detetados pela Comissão Europeia (CE), num novo estudo publicado esta terça-feira, que acompanha o novo "Plano Europeu de Habitação a Preços Acessíveis".

Este sobreaquecimento da habitação em Portugal é um dos fenómenos, a parte da fraca oferta e construção, que explicam o grave problema que o país (famílias, sobretudo as mais jovens e menos abonadas) enfrenta em termos de habitação acessível, considera Bruxelas.

De acordo com os dados mais recentes disponíveis, "os preços das casas permaneceram sobrevalorizados em vários países da União Eeuropeia (UE) no segundo semestre de 2025", diz a CE.

Segundo o novo estudo, "estimamos que a sobrevalorização média seja mais substancial em Portugal, na ordem dos 25%, ultrapassando outros mercados imobiliários sobreaquecidos, como Suécia, Áustria e Letónia".

"Estima-se que os preços das casas estejam sobrevalorizados entre 10% e 20% no Luxemburgo, Países Baixos, Áustria, Grécia, Chéquia, Suécia e Letónia, embora a sobrevalorização estimada tenha diminuído em todos estes mercados, exceto nos Países Baixos, em 2024", indica o mesmo trabalho da equipa de peritos da Comissão.

Pior: "A atual tendência do mercado imobiliário deverá manter-se em 2025 e aumentar a sobrevalorização em vários Estados-Membros". Em Portugal isso está a acontecer, de certeza, como mostram as referidas estimativas da CE.

"Várias medidas de avaliação indicam que os preços das casas estão sobrevalorizados em vários países da UE, o que acarreta risco de correções nos preços", sendo que "existem diferentes medidas para avaliar se um mercado imobiliário está sobreaquecido, ou seja, se os preços das casas estão excessivamente elevados".

"A sobrevalorização constitui um fenómeno com duas faces. Para os atuais proprietários, ela gera um aumento transitório do património que pode ser explorado; no entanto, também induz risco de correção dos preços das casas", isto é, se for excessiva pode fazer implodir o mercado, rebentar a bolha.

Adicionalmente, e não menos importante, "para os potenciais compradores, a sobrevalorização representa um obstáculo substancial à entrada no mercado, agravando a acessibilidade".

No entanto, continua a Comissão, "os preços sobrevalorizados não garantem que diminuam – e, se diminuírem, com que rapidez –, caso exista um fosso estrutural entre a procura e a oferta de habitação".

Assim, "as instituições utilizam uma gama diversificada de métodos para avaliar os mercados imobiliários, refletindo a complexidade e a variação da dinâmica desses mercados".

As estimativas da Comissão para as lacunas de avaliação dos preços das casas derivam do rácio preço/rendimento, do rácio preço/renda e do modelo de avaliação por regressão, sendo a média calculada para estimar um fosso de avaliação global a nível nacional", explicam os peritos.

A CE conclui ainda que "os preços das casas diminuíram recentemente com maior intensidade nos países onde estavam mais sobrevalorizados, como o Luxemburgo e a Suécia", o tal ranking em que Portugal é campeão europeu.

No entanto, o panorama geral aponta para um agravamento da pressão do custo da habitação em muitos países. Portugal é o pior caso, mas é acompanhado por quase todos os restantes parceiros europeus nesta crise.

Casas caras, destruição social

Para a CE, o problema habitacional "está agora a afetar cada vez mais um segmento mais vasto da sociedade, com um número crescente de agregados familiares de rendimentos médios a enfrentar dificuldades no acesso à habitação a preços acessíveis".

Os chamados trabalhadores "essenciais", grupo onde se incluem "professores, enfermeiros, bombeiros e agentes da polícia – não podem dar-se ao luxo de viver nas comunidades onde servem", avisa a Comissão.

"Muitos jovens são forçados a abandonar os estudos, a recusar oportunidades de emprego, a atrasar a constituição de uma família ou a viver em alojamentos sobrelotados e de qualidade inferior."

Os mais desfavorecidos da nossa sociedade são os que mais lutam, tendo em conta o acesso limitado à habitação social – com 6 a 7 % do parque habitacional da UE dedicado à habitação social – o que conduz a riscos crescentes de sem-abrigo.

Por conseguinte, a UE está a tomar medidas para dar resposta a uma das necessidades mais prementes dos seus cidadãos. A ação europeia centrar-se-á na resposta às causas subjacentes à crise da habitação, apoiando a habitação segura, a preços acessíveis e digna para todos os europeus.