Mais de um quinto dos créditos com garantia pública têm risco elevado

A garantia do Estado deu um impulso à compra de casa por jovens até aos 35 anos, mas a abertura dessa porta trouxe a esta população um maior endividamento, empréstimos mais longos, taxas de esforço elevadas e riscos a choques adversos. Também terá contribuído para uma maior subida do preço da habitação.

Esta é a análise à medida que o Banco de Portugal (BdP) faz no relatório de acompanhamento das medidas macroprudenciais referente a 2025, divulgado esta segunda-feira, 30 de março. O documento surge numa altura em que as taxas de juro dispararam devido à guerra no Médio Oriente. Para muitas famílias, o agravamento da prestação da casa será já uma realidade em abril.

Segundo o BdP, os empréstimos com garantia do Estado “contribuíram para a subida do endividamento e da taxa de esforço dos mutuários, resultando numa acumulação de vulnerabilidades para a estabilidade financeira a médio e longo prazo”. A medida lançada pelo Governo de Luís Montenegro aumentou os “novos créditos à habitação concedidos a mutuários com perfis de risco elevado, que passou de 3% em 2024 para 21% em 2025”, ou seja, mais de um quinto dos créditos estão na linha vermelha. Esta subida do volume de crédito com risco elevado “deverá ser parcialmente mitigada pela proteção conferida às instituições financeiras pela garantia em caso de incumprimento”, diz o BdP.

A banca está, pois, razoavelmente protegida pelo Estado. Já os novos jovens proprietários têm desafios financeiros pela frente. O relatório dá conta que 24% dos novos créditos à habitação própria e permanente apresentam um LTV (rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel) superior a 90%, o que transporta este indicador para níveis de 2018. “Este aumento decorre dos créditos concedidos ao abrigo da garantia do Estado”, na qual “85% dos empréstimos apresentaram um rácio LTV de 100%”, revela o documento.

Recorde-se que o Estado dá uma garantia à banca de até 15% do valor da transação, o que permite financiar a 100% a compra de casa, eliminando a necessidade dos jovens terem dinheiro para assegurar uma entrada. Já nos empréstimos sem carimbo do Estado, a quase totalidade dos contratos manteve um rácio LTV igual ou inferior a 90%, em linha com os limites recomendados.

Segundo o BdP, cerca de 20% do total de crédito à habitação concedido no ano passado beneficiou da garantia do Estado, medida que no final desse ano envolvia já uma dotação de 1550 milhões de euros. Este apoio originou um aumento da quota dos jovens até 35 anos nos novos contratos de crédito para habitação, que cresceu de 40% em 2024 para 54%, em 2025. Quase dois terços do crédito concedido ao abrigo deste regime foram contratados por dois mutuários, com uma idade média de cerca de 30 anos, bastante abaixo da média global de 40 anos no total do mercado.

O valor médio do financiamento ao abrigo desta medida foi de 207 mil euros, 19% acima da média registada no crédito para aquisição de habitação própria e permanente (sem garantia do Estado), que se fixou em 174 mil euros. O rendimento líquido médio mensal destes jovens era de 1400 euros por titular nas operações com dois mutuários e de 2100 euros nos contratos com apenas uma pessoa. Já a taxa de esforço, medida pelo rácio DSTI efetivo médio (a capacidade financeira dos mutuários para suportar os encargos ), atingiu 34%, valor que compara com 29% observado nos contratos de crédito concedido a mutuários jovens (até 35 anos) que não beneficiaram da garantia do Estado. No total dos mutuários que não tiveram esse apoio, a taxa de esforço média fixou-se em 30%.

No ano passado, a maturidade média dos novos créditos à habitação verificou um aumento de cerca de um ano, evolução associada aos créditos concedidos aos jovens, estabilizando nos 32 anos, mais dois do que a recomendação macroprudencial. Mais uma vez, este incremento deve-se ao aumento dos empréstimos a jovens até 35 anos. Os contratos realizados ao abrigo da garantia do Estado atingiram uma maturidade média de 37 anos e 11 meses.

O BdP realça ainda que, no global, cerca de 70% dos mutuários que contrataram novas operações de crédito à habitação em 2025 apresentavam uma idade prevista, no termo do contrato, igual ou superior a 70 anos. É um indicador que “pode representar um risco potencial, atendendo à maior incerteza quanto à evolução da capacidade de reembolso em idades mais avançadas”.