O pacote legislativo para a habitação agora aprovado na generalidade na Assembleia da República marca uma rutura com a lógica punitiva do Mais Habitação e inaugura um ciclo assumidamente orientado para o aumento da oferta através do incentivo fiscal e da simplificação administrativa. Mais do que um mero conjunto de medidas avulsas, trata-se de um verdadeiro teste ao modelo de “pacto” possível em Portugal entre Estado, mercado e proprietários em torno da habitação.Durante anos, a política pública de habitação foi dominada pela ideia de que o essencial era “proteger inquilinos” através de limites, travões e constrangimentos, tratando o proprietário como parte do problema. O resultado, contudo, não foi o melhor: menos casas disponíveis para arrendar, investimento retraído e preços a subirem vertiginosamente, muito acima dos rendimentos das famílias.O pacote agora aprovado, parte da premissa oposta: o problema estrutural reside na insuficiência de oferta, sobretudo em zonas urbanas, pelo que se aposta no investimento e na construção para estabilizar preços em níveis compatíveis com salários portugueses. Esta alteração de paradigma é decisiva e, sobretudo, mensurável em poucos anos, se a oferta aumentar e se as rendas desacelerarem.O diploma aprovado autoriza o Governo a alterar o Código do IVA, o Código do IRS, o Estatuto dos Benefícios Fiscais e o Código do IMT com o objetivo declarado de “fomentar a oferta de habitação a valores mais reduzidos”. Em termos práticos, destacam-se as alterações em três impostos: IVA, IRS e IMT. Assim, pretende-se a redução do IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção de habitação que seja vendida até 648 mil euros ou arrendada até cerca de 2300 euros mensais. Adicionalmente, propõe-se a redução da tributação sobre rendimentos prediais, aliada a regras específicas para contratos com rendas moderadas, o que pretende trazer para o mercado imóveis que permaneciam vazios ou em utilização marginal, justamente porque o spread entre risco, fiscalidade e retorno líquido era desincentivador. No que respeita ao IMT, a previsão de uma taxa agravada de 7,5% para não-residentes, mitigada por exceções ligadas ao arrendamento, traduz um gesto político claro: sinalizar que a prioridade normativa passa a ser a função habitacional e não a pura lógica de ativo financeiro. A eficácia real desta medida dependerá, porém, da capacidade de evitar soluções artificiais de planeamento fiscal agressivo, sob pena de o sinal simbólico não se converter em efeito económico.A segunda parte do pacote incide sobre o licenciamento urbanístico, a urbanização e a reabilitação urbana, procurando reduzir prazos, reforçar a responsabilização técnica de projetistas e promotores e limitar a multiplicação de pareceres sucessivos. O objetivo é cortar nos custos de contexto, um dos fatores menos visíveis, mas mais destrutivos para a viabilidade de projetos de habitação acessível. Se bem desenhado e melhor implementado, o modelo pode encurtar drasticamente o tempo entre a ideia de projeto e a emissão da licença de utilização; se mal calibrado, pode abrir espaço a litigância acrescida e a novos focos de incerteza jurídica.Do ponto de vista político-parlamentar, o pacote foi aprovado com os votos favoráveis de PSD, CDS-PP e Iniciativa Liberal, com a abstenção do Chega e a oposição do PS, PCP, BE e Livre. A votação ilustra bem a clivagem: de um lado, uma maioria que assume a centralidade do investimento privado; do outro, quem vê nas medidas um risco de nova escalada de preços e de captura de benefícios públicos por grandes operadores. Esta fragmentação também revela os limites de qualquer “pacto” duradouro em matéria de habitação: falta consenso sobre o papel relativo da regulação de preços, do parque público e da fiscalidade como instrumentos de resposta à crise. Ao mesmo tempo, o facto de o pacote assentar em autorizações legislativas significa que o desenho concreto das normas ficará nas mãos do Governo, com margem para afinar o equilíbrio agora sufragado na generalidade. Se o pacote falhar, ficará reforçada a tese de que o mercado não consegue responder ao desafio habitacional português; se for bem-sucedido, abrirá espaço a políticas públicas mais sofisticadas, baseadas em incentivos condicionados e avaliação de impacto. Advogado e sócio fundador da ATMJ - Sociedade de Advogados