Há qualquer coisa de profundamente português na nossa relação com a habitação: quando as coisas correm mal, fazemos uma lei; quando continuam a correr mal, fazemos outra; e, quando já ninguém consegue perceber muito bem o que ficou da primeira, o que foi alterado pela segunda e o que entretanto foi revogado, anuncia-se uma terceira, geralmente acompanhada da promessa de que, desta vez, será diferente, definitiva e suficientemente inteligente para resolver aquilo que as anteriores não conseguiram resolver.
À semelhança do Direito do Trabalho e do Processo Penal, o arrendamento urbano parece ter sido escolhido como o laboratório perfeito para esta particular forma de engenharia legislativa. Neste último caso, eventualmente porque reúne tudo aquilo que mais facilmente transforma uma questão jurídica num campo de batalha político: proprietários, arrendatários, investidores, famílias, impostos, despejos, rendas, habitação pública, tribunais e, naturalmente, uma quantidade respeitável de diplomas legais que se vão acumulando uns sobre os outros como camadas de tinta numa parede que já ninguém se lembra de que cor era originalmente.
Antes de entrar na discussão, convém, no entanto, fazer uma coisa pouco popular em matéria de política legislativa: distinguir aquilo que já é lei daquilo que ainda é apenas uma proposta para vir a ser lei.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, já está em vigor e introduziu medidas de natureza fiscal destinadas, entre outras finalidades, a incentivar a oferta de habitação para arrendamento, tendo posteriormente sido objecto de correcção. Também a Portaria n.º 447-A/2026, de 30 de Setembro, veio regulamentar o regime dos contratos de investimento para arrendamento.
Já a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª está noutro patamar do percurso legislativo. Foi, de facto, aprovada na generalidade em 30 de Setembro, o que significa que ultrapassou uma fase importante, mas tal não significa que as alterações nela previstas já façam parte do direito vigente. Não fazem, na medida em que a proposta terá ainda de ser discutida e votada na especialidade, podendo sofrer alterações antes da votação final.
Esta distinção poderia parecer uma pequena preciosidade para juristas com demasiado tempo disponível e gosto por discussões sobre disposições transitórias, mas não é. No arrendamento, uma disposição transitória pode significar anos de diferença; uma palavra aparentemente insignificante pode alterar direitos e obrigações; e uma norma que hoje ainda é apenas uma proposta pode amanhã mudar a forma como milhares de pessoas fazem contratos, investem dinheiro ou organizam a sua vida familiar.
Por isso, convém desde logo não transformar propostas em leis antes do tempo.
Mas, feita esta ressalva, há uma questão que já podemos colocar: será mesmo necessário continuar a reformar o arrendamento com esta frequência?
Trata-se uma pergunta pouco conveniente, reconheço. Sobretudo porque pressupõe admitir que o problema não esteja sempre na lei que acabou de ser publicada e que, em certas circunstâncias, aquilo de que mais precisamos não é de uma nova alteração legislativa, mas de tempo para perceber se a anterior funciona.
Esta ideia, apesar de parecer revolucionária e em total contra-ciclo, tem uma dificuldade evidente: exige paciência, algo que não costuma sobreviver muito tempo ao calendário político.
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª pretende voltar a mexer em várias “peças” importantes do regime do arrendamento, incluindo o Novo Regime do Arrendamento Urbano, o Código Civil, o Código de Processo Civil e o regime das obras em prédios arrendados, introduzindo alterações com manifesto impacto na relação entre senhorios e arrendatários, nomeadamente em matéria de contratos, rendas, garantias e mecanismos de despejo.
Como no que se reporta à vida em geral, tudo isto pode e deve ser discutido. Aliás, seria estranho que não fosse.
Contudo, o problema começa quando se parte do princípio de que, perante cada dificuldade do mercado da habitação, a resposta natural é alterar a lei que regula o contrato de arrendamento, como se a escassez de casas fosse uma espécie de erro de programação do Código Civil que um legislador suficientemente diligente pudesse finalmente corrigir.
Uma coisa que parece continuar a surpreender o legislador é que uma casa não nasce de uma norma jurídica.
Pode parecer uma afirmação demasiado elementar, mas talvez seja precisamente por isso que valha a pena repeti-la.
Uma lei pode criar incentivos, eliminar obstáculos, simplificar procedimentos, estabelecer benefícios fiscais, tornar mais previsíveis os mecanismos de despejo ou proteger determinadas situações de vulnerabilidade. Pode, portanto, fazer muitas coisas e algumas delas são absolutamente necessárias mas aquilo que não pode fazer é construir um prédio.
Para existir uma casa são, pelo menos, necessários terreno, financiamento, projecto, licenciamento, materiais, trabalhadores, infraestruturas e, sobretudo, tempo. Acresce que, quando estamos perante cidades onde a procura é muito superior à oferta, é ainda necessário acrescentar uma variável que nenhuma alteração ao Código Civil consegue produzir por decreto: investimento.
É por isso que medidas como as previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026 merecem ser avaliadas pelos seus efeitos concretos e não apenas pela beleza das intenções que as acompanham. Os incentivos fiscais podem ser relevantes, mas a verdadeira questão será saber se conseguem alterar comportamentos, mobilizar investimento e colocar efetivamente mais casas no mercado de arrendamento, o que não se saberá no dia em que o diploma for publicado.
Pelo contrário, saber-se-á depois, quando houver dados suficientes para perceber se as casas apareceram, quantas apareceram e se apareceram por causa da medida ou apesar dela.
Até lá, teremos naturalmente discursos, conferências de imprensa, debates parlamentares, comunicados e, se mantivermos o ritmo habitual, uma nova reforma a explicar-nos que a anterior não era bem aquilo que parecia.
Ora, é justamente aqui que existe uma das maiores fragilidades da nossa política de habitação: temos uma enorme dificuldade em deixar uma medida viver tempo suficiente para sabermos se funciona.
Ao fim de alguns anos, temos uma legislação tão densamente reformada que já se torna difícil perceber se determinada medida falhou porque era má, porque foi mal executada, porque não teve escala suficiente, porque não teve tempo para produzir efeitos ou, simplesmente, porque foi entretanto substituída por outra.
É uma maneira curiosa de avaliar políticas públicas: nunca deixar que elas tenham idade suficiente para podermos perceber se funcionaram.
No arrendamento, este problema é ainda mais grave porque estamos a falar de relações jurídicas que, por natureza, pretendem durar. Uma família escolhe uma casa, organiza a vida em função dela, matricula os filhos numa escola próxima, define percursos para o trabalho, investe dinheiro em pequenas obras e melhorias, cria relações de vizinhança e começa, pouco a pouco, a chamar àquele espaço “casa”. Do outro lado, o proprietário pode ter contraído um empréstimo, suportar encargos fiscais, fazer obras, pagar seguros e depender daquela renda para cumprir outras obrigações.
Daqui resulta que ambos precisam, por isso, de uma coisa que parece pouco sofisticada, mas que vale muito dinheiro: previsibilidade, a qual temos vindo a sacrificar em nome de reformas sucessivas.
Dito de outra forma, estou a dizer algo muito mais básico: um sistema de arrendamento razoável tem de ser suficientemente equilibrado para que nenhuma das partes tenha razões permanentes para desconfiar da outra e suficientemente estável para que ambas saibam, com alguma segurança, quais são as regras do jogo.
Um proprietário que considere que arrendar é excessivamente arriscado pode simplesmente não arrendar. Pode vender o imóvel, deixá-lo vazio, procurar outro investimento ou esperar por melhores condições, já que não há campanha pública, apelo moral ou discurso parlamentar que consiga obrigá-lo a confiar num sistema em que não confia.
Do mesmo modo, um arrendatário que considere que a sua posição é demasiado frágil pode aceitar condições que não gostaria de aceitar, porque a alternativa é, simplesmente, não ter casa.
É exactamente por isso que o debate deveria ser menos maniqueísta, uma vez que a realidade, infelizmente, não cabe bem em slogans.
E talvez seja essa a razão pela qual os slogans gostam tanto de substituir a realidade, sendo que problema é que a lei tem de funcionar para aquela e, não, para o slogan.
É também por isso que me preocupa a crescente dificuldade em explicar o regime do arrendamento a quem não é jurista. Quando um proprietário precisa de aconselhamento especializado para perceber em que circunstâncias pode recuperar o seu imóvel, quando um arrendatário precisa de consultar um advogado para saber exatamente quais são os seus direitos, quando ambos têm de reconstruir a história legislativa do contrato para descobrir qual é o regime aplicável, alguma coisa está errada.
É claro que o Direito não pode ser reduzido a meia dúzia de frases e ninguém espera que o regime do arrendamento seja escrito como as instruções de montagem de uma estante.
Mas uma coisa é a complexidade inevitável de regular relações jurídicas diferentes; outra é a complexidade que resulta de sucessivas reformas, excepções, regimes especiais, normas transitórias e alterações que vão sendo acrescentadas umas às outras até ao ponto em que, para descobrir qual é a lei aplicável a um contrato, quase precisamos de fazer uma investigação histórica.
Em certos casos, já não estamos a interpretar o Direito mas a fazer arqueologia jurídica.
E não deixa de ser curioso que, num país onde se fala tanto de simplificação administrativa, consigamos produzir regimes jurídicos em que a primeira pergunta de quem pretende saber quais são os seus direitos é frequentemente esta: “Mas este contrato é de que ano?”
Talvez seja tempo de parar.
Não de deixar de legislar para sempre, porque isso seria tão absurdo como continuar a legislar sem olhar para os resultados, mas de parar o suficiente para avaliar aquilo que já foi feito e perceber se estamos perante um problema que exige uma nova lei ou perante um problema que exige, simplesmente, que a lei existente seja aplicada. Já tivemos reformas históricas suficientes para perceber que, em Portugal, a expressão pode significar apenas que alguém encontrou mais alguns artigos para alterar.
A verdadeira oportunidade seria conseguir um regime que fosse suficientemente claro para ser compreendido, suficientemente estável para permitir decisões de longo prazo e suficientemente equilibrado para que tanto o proprietário como o arrendatário pudessem confiar nele.
Seria, até, uma novidade bastante interessante e praticamente inédita: uma reforma que não precisasse de outra reforma para corrigir a reforma anterior.
No caso da habitação, talvez fosse útil recordar uma verdade bastante pouco sofisticada: uma lei, por muito bem escrita que seja, não tem portas, não tem janelas, não tem elevador e não se pode arrendar. Esta é a a ironia maior de todas.
Estamos há anos a discutir apaixonadamente as regras para ocupar casas, enquanto continuamos sem discutir com a mesma intensidade uma questão muito mais incómoda: por que razão há tão poucas casas e tão caras disponíveis para ocupar?
Para quem procura uma casa, aquilo que verdadeiramente interessa não é saber quantas vezes o Parlamento alterou o NRAU, quantas propostas de lei foram aprovadas na generalidade ou quantas portarias foram publicadas.
Interessa saber se consegue encontrar uma casa, se consegue pagar a renda e se, depois de finalmente conseguir abrir a porta, pode ter alguma confiança de que continuará a conseguir viver lá amanhã. Essa é a questão mais importante de todas.
Escreve sem aplicação do Acordo Ortográfico