No editorial de quinta-feira, 22 de outubro, propus a criação de um plano nacional para a construção de casas, como forma de resolver a crise da habitação. Importa, agora, esclarecer de que forma esse plano poderia ser pensado e implementado, para que esta ideia não seja apenas mais uma proposta inconsequente num debate que já tem ruído suficiente e que está demasiado dominado por argumentos de cariz ideológico, por vezes ao nível de conversas de café.
A crise da habitação em Portugal explica-se, em larga medida, pela escassez de oferta de casas novas, decorrente da queda a pique da construção nas últimas décadas. Os números dão-nos a dimensão do problema. Entre 2011 e 2020, construíram-se cerca de 131 mil fogos novos para habitação familiar em Portugal. Em 2002, num único ano, eram 125.708. Mesmo depois da recuperação verificada nos últimos anos, em 2025 foram concluídos apenas 27.301 fogos, cerca de um quinto do número registado em 2002.
A crise financeira de 2008, seguida pela crise das dívidas soberanas do euro e pelo resgate da troika, alterou profundamente as condições de financiamento e investimento no setor. Nos anos seguintes, a política monetária ultraexpansionista do BCE, com taxas de juro historicamente baixas e sucessivos programas de quantitative easing, coexistiu com um enquadramento prudencial mais exigente para o crédito às construtoras. O resultado foi a falência de muitas dessas empresas e uma combinação particularmente difícil: uma oferta incapaz de acompanhar uma procura alimentada pelo crédito barato, pela mobilidade de capitais e, mais tarde, pelo crescimento populacional.
O dinheiro injetado na economia funcionou como a água: uma vez derramado, encontra sempre um caminho, e o imobiliário foi um dos seus destinos preferidos. Junte-se a isto a quebra acumulada da construção, a insuficiência do investimento público em habitação e a chegada de centenas de milhares de novos residentes (“pobres” e “ricos”), aos quais se somou a procura internacional de imobiliário português, e temos um cocktail perfeito para a subida vertiginosa dos preços das casas.
Para sermos justos com os decisores políticos e regulatórios que desenharam este enquadramento no passado, é preciso reconhecer que Portugal conseguiu, ao longo deste período, atrair volumes significativos de capital estrangeiro. No primeiro trimestre de 2026, por exemplo, o investimento direto estrangeiro atingiu 2,1 mil milhões de euros, dos quais 800 milhões corresponderam a investimento imobiliário. No final desse trimestre, o stock de investimento direto estrangeiro em Portugal ascendia a 218 mil milhões de euros, o equivalente a 70% do PIB. Graças a isso, Portugal está hoje numa posição muito mais sólida do que estava há 10 ou 12 anos, para poder enfrentar uma eventual crise internacional.
O reverso da medalha está, no entanto, igualmente à vista, traduzindo-se numa crise habitacional que penaliza sobretudo os jovens, os imigrantes, os idosos e outras camadas vulneráveis. Urge resolver esta fratura social que, a prazo, irá alimentar uma crescente desconfiança na capacidade de resposta das instituições da nossa democracia parlamentar.
Resolver este impasse exige ir além do ruído ideológico e das soluções demagógicas, que propõem tetos nas rendas ou a diabolização dos proprietários. Cerca de três quartos da população portuguesa vive em casa própria, 74% em 2024, segundo o Eurostat. Portugal não precisa de intervenções administrativas que reduzam ainda mais os incentivos à colocação de casas no mercado, nem de provocar um choque imobiliário suscetível de produzir consequências económicas e financeiras indesejáveis. Precisa de um plano nacional de construção em larga escala.
Aqui chegados, o problema fundamental passa a ser o financiamento deste desígnio. O Estado pode financiá-lo diretamente, mas pode também mobilizar capital privado através de parcerias com investidores institucionais de longo prazo. Num país com uma dívida pública ainda elevada e necessidades de investimento que vão muito além da habitação, as parcerias com os privados parecem ser a solução com maior viabilidade. Mas a atração desse capital privado exige um desenho institucional inteligente e pragmático, assente em quatro eixos fundamentais.
Em primeiro lugar, importa criar Parcerias Público-Privadas de Habitação com a cedência de direitos de superfície. O Estado e os municípios dispõem de património imobiliário (incluindo no centro das grandes cidades) e de solo público que pode ser mobilizado para programas habitacionais e disponibilizado a consórcios por prazos de 50 a 75 anos. Os privados construiriam os edifícios e assegurariam a sua exploração dentro de limites de preços e rendas previamente acordados, com taxas de esforço comportáveis para as famílias de rendimentos médios.
O modelo poderia ainda prever a possibilidade de os inquilinos adquirirem mais tarde os imóveis em condições favoráveis, convertendo parte do valor das rendas pagas em amortização do preço final. Permitir-se-ia, assim, não apenas o acesso imediato à habitação, mas também uma via para a criação progressiva de património pelas famílias. Quando a opção de compra não fosse exercida, os imóveis regressariam à esfera pública, no fim do contrato.
Em segundo lugar, teríamos a criação de veículos de coinvestimento. O capital institucional procura previsibilidade, estabilidade regulatória e uma relação entre risco e retorno que justifique comprometer recursos durante décadas. A mobilização de instrumentos financeiros do Estado, incluindo através do Banco Português de Fomento ou de fundos europeus, poderia funcionar como catalisador do investimento privado em projetos habitacionais de grande escala. O Estado assumiria uma posição minoritária e utilizaria mecanismos de partilha de risco suficientemente robustos para aumentar a capacidade de atração de investidores institucionais de longo prazo.
Em terceiro lugar, o plano deve combinar incentivos fiscais com mecanismos de redução do risco. Portugal dispõe já, em 2026, de um regime de IVA à taxa reduzida de 6% aplicável a determinadas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação, dentro das condições legalmente estabelecidas. Um plano nacional de construção deveria aproveitar esse enquadramento e assegurar a estabilidade e previsibilidade fiscal dos projetos abrangidos durante todo o respetivo ciclo de investimento.
Poderiam ainda ser criados modelos em que o Estado e os privados assumissem contratos de arrendamento de longo prazo, subarrendando as frações às famílias. Ao reduzir o risco de incumprimento, seria possível ter rendas mais baixas. O objetivo não seria garantir lucros privados, mas utilizar a capacidade contratual do Estado para reduzir o custo de financiamento.
O derradeiro pilar seria a criação de “Zonas Francas de Habitação”, assentes na simplicidade, previsibilidade e rapidez procedimental. Cada mês de atraso no licenciamento aumenta os custos financeiros de um projeto e reduz a sua rentabilidade, tornando muitos investimentos economicamente inviáveis antes mesmo de chegarem ao terreno. A introdução de canais de aprovação rápida permitiria reduzir o peso da burocracia que há anos limita a capacidade de construção.
Se o Estado for capaz de criar um enquadramento regulatório estável, rápido e previsível, o capital privado poderá ser mobilizado como parte da solução física: construir as casas de que o país precisa.
Esta solução não corresponde inteiramente às receitas tradicionais da esquerda, nem da direita. Mas a função do jornalismo não é validar narrativas ideológicas, nem encontrar respostas fáceis para problemas complexos. O nó górdio da crise habitacional está num profundo desequilíbrio entre a oferta e a procura. Portugal precisa, por isso, de voltar a construir casas numa escala compatível com as necessidades da sua população. Podemos continuar a discutir se a solução deve vir do Estado ou do mercado, dos proprietários ou dos inquilinos, da esquerda ou da direita. Mas as casas não se constroem com ideologia. Constroem-se com capital, solo, licenciamento e uma estratégia de longo prazo.