A especulação imobiliária não existe

Sem rodeios: a especulação imobiliária não existe. Ou, pelo menos, não existe da forma infantil como é quase diariamente apregoada por alguns políticos e outros agentes, para ser depois papagueada de forma acéfala pela maioria da comunicação social. A ideia de que um proprietário ou um promotor acorda de manhã, decide fixar um preço arbitrário e a sociedade é, de alguma forma, coagida a aceitá-lo é uma ficção que ignora a regra mais elementar da economia (e do bom senso): qualquer transação exige um comprador solvente. Ninguém vende um imóvel por 500 mil euros ou um milhão se não existir alguém do outro lado com capacidade e disposição real para tal pagar.

Durante anos, construiu-se uma narrativa confortável e conveniente de culpados externos para a situação em que nos encontramos. Apontaram-se os dedos aos reformados europeus, aos nómadas digitais e, sobretudo, aos Vistos Gold. Mas a realidade é, como sempre, implacável. Os Vistos Gold residenciais foram banidos do litoral e depois integralmente extintos; o regime dos Residentes Não-Habituais foi desmantelado; os não-residentes nunca pesaram mais de 5% a 6% do total de transações nacionais. Resultado? Os preços continuaram a bater recordes em Lisboa, no Porto e no litoral. Todas as tentativas de limitar a procura externa foram apenas retirar meras gotas de um balde que continua a transbordar por razões estruturais internas – agravadas pela realidade dos novos residentes chegados graças a uma política de imigração que fez disparar o número de habitantes como nunca visto num tão curto espaço de tempo, sem haver onde os pôr a morar.

A raiz do problema é tão básica que, claro, as "mentes brilhantes" dizem que não pode ser só isso: em Portugal, há décadas que se constrói pouco e o que se constrói é asfixiado pela máquina pública. Desde 2008 que o país edifica uma fração do que a nova realidade demográfica exige. Para agravar o cenário, colocar um projeto de pé nos grandes centros urbanos implica navegar um labirinto burocrático que consome entre dois a cinco anos nos serviços de urbanismo. Cada ano de paralisia acumula juros da dívida, encarece materiais e inflaciona o prémio de risco, encargos que somam 15% a 20% ao preço final do imóvel acabado. Depois admiram-se que "só construam para o luxo". Pudera!

A estocada final reside na fiscalidade. Habitar é um direito fundamental, pois com certeza, mas edificar é tributado como um artigo de luxo supérfluo, sujeito à taxa máxima de 23% de IVA que se converte num custo oculto integralmente repercutido no comprador. Juntem-se as taxas camarárias, o IMI do terreno e o IMT em cascata... No fecho de contas, entre 30% a 40% (!) do custo de uma casa nova não paga betão, ferro ou mão de obra: vai direta e liminarmente para o erário público.

E como já aqui escrevi, não, não é "dinheiro para todos nós"… É dinheiro de cada um de nós que quem está no poder, no momento, decide onde vai gastar, ano a ano, consoante os contextos e prioridades da conjuntura – e, ao fim do dia, com vista à sua reeleição no ciclo eleitoral seguinte.

Ao longo de todo este processo, enquanto as famílias esgotavam o rendimento disponível e os jovens eram empurrados para as periferias, o setor imobiliário transformou-se numa das maiores máquinas de liquidez da história da Administração Pública. Nos últimos dez anos (dados até 2025), ou seja, desde que o país retomou alguma normalidade financeira após a bancarrota que obrigou a chamar – pela terceira vez na História – a assistência financeira externa, a cobrança municipal de IMT quadruplicou para cerca de 1,7 mil milhões de euros anuais, sustentando as despesas correntes de concelhos como Lisboa, Cascais ou Porto; já a Administração Central arrecadou milhares de milhões em IVA cego na construção e dezenas de milhões em Imposto do Selo.

Enquanto o poder político manteve as taxas intocadas, foi recolhendo alegremente o dividendo automático de uma escassez que a sua própria inércia administrativa gerou. Tecnicamente, isto não é especulação imobiliária. Mas é o mais próximo que encontramos: os únicos que nos últimos anos têm ganho – e muito – com a crise habitacional são os governos locais e centrais.