Bruxelas avisa Centeno sobre aumento do valor das casas em Portugal

Estudo deixa alertas à zona euro. "Setor habitacional é propenso à formação de bolhas, é importante para a ocorrência de crises financeiras, já que o rebentamento de bolhas pode levar a problemas no pagamento das hipotecas."

O preço das casas em Portugal afundou muito nos anos que precederam a crise financeira (2000 a 2007), mas depois disso (de 2008 ao terceiro trimestre de 2018) "aceleraram consideravelmente", o que levanta questões relativas à estabilidade financeira e a uma possível ocorrência de alguma disrupção no mercado.

De acordo com um estudo da Comissão Europeia enviado ontem ao Eurogrupo - o conselho informal de ministros das Finanças da zona euro presidido por Mário Centeno - há outros países, além de Portugal, que se destacam por esse aumento muito vincado do custo das casas.

Os sinais de "sobrevalorização" ainda não preocupam porque, como referido, a explosão nos preços tem estado a compensar as quebras muito pronunciadas antes da crise, mas Bruxelas pede cautela e que se acompanhe de perto estas dinâmicas de modo a prevenir surpresas desagradáveis.

"A recuperação dos preços da habitação começou timidamente em 2013, na sequência da retoma económica e refletindo um contexto de taxas de juro baixas, e foi sustentada a ritmos diferentes em toda a zona euro, refletindo fatores específicos de cada país, incluindo os fluxos migratórios", refere o estudo.

Nesse contexto, "aconteceram-se acelerações consideráveis nos últimos anos em vários Estados membros, como por exemplo Irlanda, Portugal e Eslovénia".

No caso de Portugal, Bruxelas mostra que o preço médio das casas caiu, em termos reais, cerca de 10% no período antes da crise (2000 a 2007), mas depois, entre 2008 e finais de 2018, conseguiu corrigir essa desvalorização com um impulso da mesma magnitude (10%).

Mais recentemente, diz a Comissão Europeia, esse tem sido o ritmo de valorização das casas nos países sob observação. Foi de 10% em 2017 e 2018 em Portugal e na Eslovénia (variações homólogas medidas no meio de cada ano), aumentos que apenas foram superados pela Irlanda (cerca de 11%).

A preocupação de Bruxelas agora partilhada ao mais alto nível com os 19 países do Eurogrupo não tem que ver só especificamente com cada um dos países, mas também com a estabilidade da zona euro como um todo, já que "o mercado imobiliário é um fator de relevância-chave para a estabilidade macroeconómica".

"A habitação representa uma componente importante da riqueza das famílias e uma parte substancial dos ativos nos balanços dos bancos. Como o setor habitacional é propenso à formação de bolhas, também é importante para a ocorrência de crises financeiras, já que o rebentamento de bolhas imobiliárias pode levar a problemas no pagamento das hipotecas e à deterioração dos balanços dos bancos [via formação de malparado]."

Além disso, Bruxelas observa que "muitos países que experimentaram um boom duplo nos mercados imobiliário e de crédito nas últimas décadas acabaram por sofrer uma crise financeira e uma severa contração do produto interno bruto, havendo casos notáveis ​​também entre os países da zona euro ao longo do período de crise". Dois dos casos mais emblemáticos foram Espanha e Irlanda. Portugal sofreu com esse fenómeno, mas em menor escala.

Adicionalmente, "o setor da habitação também tem importantes implicações sociais". "Em particular, um crescimento prolongado do preço das casas superior ao do rendimento pode tornar a habitação inacessível a famílias desfavorecidas."

Avisos da OCDE

Em Portugal, esse problema ou risco já foi detetado por várias instituições.

Por exemplo, a OCDE avisou há cerca de um mês que "nos últimos anos tem havido um aumento constante na oferta de alojamentos turísticos". E que o número de camas "aumentou 23% entre 2013 e 2017"; um terço desse crescimento tem que ver com a maior disponibilidade de "quartos em habitações locais".

"Em Lisboa, a oferta do Airbnb mais do que duplicou entre 2015 e 2017", mas a procura turística total continua a ultrapassar claramente a oferta. Foi o que aconteceu nos últimos anos, garante a entidade. Isto está a conduzir "a um forte crescimento dos preços do alojamento turístico" e contribui para uma "pressão ascendente sobre as rendas da habitação" e outros custos, em Portugal.

Outros avisos

Também no mês passado, a missão de avaliação da Comissão ao pós-programa de ajustamento reparou que "é preciso acompanhar mais de perto" o que está a acontecer no mercado da habitação em Portugal, em particular em Lisboa e Porto.

No nono relatório sobre Portugal, os especialistas de Bruxelas mostram-se relativamente preocupados com os efeitos da subida do valor das casas nos últimos anos e constatam, por exemplo, que há efeitos sociais destruidores em curso.

"O aumento no preço das casas está, em grande medida concentrado nas principais cidades de Lisboa e Porto, onde as atividades do turismo se estão a expandir para as áreas residenciais, com um impacto negativo na habitação a preços acessíveis para os grupos socialmente vulneráveis."

O FMI também já tinha alertado para "vulnerabilidades financeiras que podem estar a emergir em determinadas bolsas", em certas regiões da Europa. "Há sítios - por exemplo Luxemburgo, algumas cidades alemãs, algumas áreas em Portugal e na Holanda - onde os desequilíbrios entre a procura e a oferta estão a levar a uma forte valorização do imobiliário residencial [habitação] ou comercial."

E o governador do Banco de Portugal, Carlos Costa, também já assinalou que há "situações de euforia no mercado, nomeadamente no mercado residencial e hipotecário". E que, "dada a elevada exposição do setor bancário ao mercado imobiliário residencial, um ajustamento abrupto dos preços neste mercado representa um risco" para os bancos.

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