Portugal acumulou défice equivalente a 300 mil casas em quatro anos

Portugal acumulou entre 2021 e 2025 um défice de oferta de habitação equivalente a cerca de 300 mil casas, colocando o país entre os casos mais graves da crise habitacional na União Europeia. A conclusão é avançada esta segunda-feira pelo Financial Times (FT), numa análise dedicada às dificuldades sentidas em Portugal e Espanha e baseada num estudo do Banco de Espanha.

De acordo com os cálculos citados pelo jornal britânico, o défice português representa 6,6% do total de agregados familiares existentes no país em 2025. Em Espanha, a diferença acumulada no mesmo período é estimada em 750 mil habitações, equivalente a 3,7% dos agregados familiares. Na zona euro, a média do défice apurado através da mesma metodologia corresponde a apenas 0,5%.

Os números não representam uma contagem física de casas que ficaram por construir. A metodologia utilizada pelo Banco de Espanha procura medir o desequilíbrio entre o crescimento das necessidades habitacionais e a resposta da construção, comparando o número líquido de novos agregados familiares formados em cada ano com o número de habitações cuja construção tinha sido autorizada dois anos antes. O intervalo procura incorporar o tempo necessário para os projetos serem construídos e chegarem ao mercado.

É esta diferença entre uma procura que cresceu rapidamente e uma oferta incapaz de acompanhar o mesmo ritmo que ajuda a explicar a dimensão do problema português.

A pressão é particularmente intensa nas duas maiores áreas metropolitanas do país. O governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, reconhece, em respostas escritas enviadas ao Financial Times, que o problema da acessibilidade à habitação continua a constituir uma preocupação em várias regiões portuguesas, salientando Lisboa e Porto como os locais onde as dificuldades são mais pronunciadas.

Santos Pereira reconhece igualmente que os elevados fluxos migratórios dos últimos anos aumentaram o número de agregados familiares residentes, contribuindo para uma procura adicional de casas. Mas o governador do Banco de Portugal considera que a resposta ao problema deve estar sobretudo no aumento da oferta.

“A ênfase deve ser colocada em medidas do lado da oferta, dado que a falta de oferta está na origem do défice acumulado”, afirmou ao Financial Times.

O Banco de Portugal identifica, apesar de tudo, sinais recentes de melhoria. Segundo a informação transmitida ao jornal britânico, em 2025 a construção de habitação acompanhou, em termos gerais, o ritmo de formação de novos agregados familiares, evolução que ocorreu também num contexto de redução dos fluxos migratórios. Esse maior equilíbrio não é, contudo, suficiente para eliminar a escassez acumulada nos anos anteriores.

Lisboa é apresentada pelo Financial Times como um dos exemplos europeus mais extremos da distância entre salários e rendas. Segundo cálculos realizados pelo jornal com base em informação da Numbeo e do Deutsche Bank, um residente da capital portuguesa que receba o salário médio teria de gastar mais de 110% desse rendimento para arrendar um apartamento típico de um quarto no centro da cidade. Em Madrid e Barcelona, a proporção indicada é de aproximadamente 75%.

O valor relativo a Lisboa resulta dos cálculos efetuados pelo Financial Times a partir das referidas bases de dados e não corresponde a uma estatística oficial portuguesa. Ainda assim, os indicadores oficiais sobre os preços das casas confirmam a forte pressão que continua a existir no mercado nacional.

No primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação em Portugal aumentaram 17,8% em termos homólogos, a maior subida registada entre os Estados-membros da União Europeia, segundo dados do Eurostat. Na zona euro, o aumento médio foi de 4,7% e, no conjunto da União Europeia, de 5,1%.

A falta de casas não resulta, contudo, de um único fator. A análise do Financial Times aponta para a conjugação do crescimento da população e do número de agregados familiares com os elevados custos de construção, a burocracia, a limitada capacidade produtiva do setor e a utilização de parte do parque habitacional para alojamento turístico.

O setor da construção português ainda não recuperou totalmente da quebra sofrida durante a crise da zona euro. Manuel Maria Gonçalves, presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), descreve ao jornal britânico a dimensão dessa perda de capacidade: “Perdemos empresas, perdemos trabalhadores e perdemos capacidade produtiva.”

Segundo o responsável, os promotores estão disponíveis para construir, mas os custos elevados e os entraves burocráticos tornam difícil rentabilizar projetos destinados à classe média. Essa realidade acaba por direcionar parte da promoção imobiliária para os segmentos de preço mais elevado, nos quais os custos podem ser mais facilmente absorvidos.

A dificuldade de aumentar a oferta a preços compatíveis com os rendimentos das famílias é também identificada pela OCDE. No estudo dedicado a Portugal em 2026, a organização considera que problemas estruturais do mercado e o aumento da procura deterioraram a acessibilidade à habitação, apontando a necessidade de tornar o mercado mais eficiente, aumentar a oferta e melhorar os mecanismos de apoio aos grupos mais vulneráveis.

Portugal e Espanha partilham ainda outra fragilidade: um parque de habitação pública reduzido quando comparado com outros países europeus. Ao mesmo tempo, sobretudo nas grandes cidades e nas zonas de maior pressão turística, as casas destinadas a alojamento de curta duração concorrem com o mercado residencial tradicional.

Perante o agravamento da crise, o Governo português avançou este ano com novos incentivos à construção e ao arrendamento. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinado a fomentar a oferta de habitação.

O diploma alterou o Código do IVA, o Código do IRS e o Estatuto dos Benefícios Fiscais e criou, entre outros instrumentos, um regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em determinadas empreitadas de construção de imóveis para habitação. Foram igualmente estabelecidos mecanismos dirigidos ao investimento para arrendamento e ao arrendamento acessível.

Manuel Maria Gonçalves considera que as medidas adotadas, juntamente com a simplificação dos procedimentos de licenciamento, poderão melhorar a viabilidade económica dos novos projetos habitacionais.

O problema, porém, permanece longe de estar resolvido. Mesmo que o ritmo de construção tenha começado a aproximar-se da formação de novos agregados familiares, Portugal continua a carregar o défice acumulado durante os anos em que a procura cresceu muito mais depressa do que a oferta.