De acordo com o Código do IRS, as mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Este ganho é calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, sendo este último corrigido por coeficientes de desvalorização da moeda para mitigar os efeitos da inflação ao longo do tempo. A este valor de aquisição podem ser somados encargos com a compra e venda (como o IMT, imposto de selo, custos de escritura e mediação imobiliária) e despesas com a valorização do imóvel (obras de melhoria) realizadas nos últimos doze anos. Uma vez apurado o ganho (a mais-valia), a regra geral para residentes fiscais em Portugal dita que 50% desse valor é sujeito a imposto. Esse montante é depois "englobado", ou seja, somado aos restantes rendimentos do contribuinte (como salários ou pensões), e tributado de acordo com as taxas progressivas de IRS. A lei prevê mecanismos de isenção, mas os mesmos encontram-se nos dias de hoje desligados da realidade vivida pela generalidade dos cidadãos em que mesmo considerando os escalões de pensões mais elevados, o rendimento mensal da reforma é, na generalidade dos casos, insuficiente para cobrir o custo de uma residência sénior. A principal isenção e a mais conhecida, aplica-se quando o valor da venda de uma habitação própria e permanente (HPP) é reinvestido na aquisição de outra HPP. Para beneficiar desta exclusão de tributação, o contribuinte deve reinvestir o valor de realização da venda num prazo que vai de 24 meses antes a 36 meses depois da transação. A inadequação desta norma para um proprietário idoso ou incapacitado que já não tenha utilidade em reinvestir é evidente. Um cidadão idoso ou com uma incapacidade grave que venda a sua casa para ingressar numa estrutura residencial não pretende, nem pode, comprar outra casa. A sua necessidade não é de habitação, mas de cuidados e assistência. O destino dos fundos não é um novo imóvel, mas sim o pagamento de mensalidades num lar ou a cobertura de despesas de saúde e apoio. Existe, de facto, um regime específico que contempla a isenção de mais-valias para pessoas com mais de 65 anos ou em situação de reforma (mas não para incapacidades graves). No entanto, as suas condições tornam-no uma ferramenta desajustada e, em muitos casos, contraproducente. Em que para evitar o imposto, a lei força-a a imobilizar esse o capital obtido com a venda em produtos de poupança de longo prazo, concebidos para acumulação e não para fazer face às suas despesas correntes. A disfuncionalidade deste mecanismo é agravada por uma restrição adicional: no caso dos seguros de vida e fundos de pensões, para que a isenção se mantenha, o resgate do capital investido tem de ser feito sob a forma de rendas periódicas, com um limite anual que não pode exceder 7,5% do valor total investido. Se um idoso vender a sua casa por 200.000 euros para pagar um lar que custa 20.000 euros por ano, a lei permite-lhe, no máximo, retirar 15.000 euros (200.000×7,5%) anualmente do seu próprio dinheiro sem penalização. O sistema, na sua formulação atual, coloca o cidadão vulnerável perante uma escolha impossível: ou paga um imposto elevado sobre as mais-valias para ter acesso livre ao seu próprio dinheiro, ou, aceita a isenção e fica impedido de usar os fundos para a finalidade que motivou a venda. Face à manifesta inadequação do enquadramento legal vigente, impõe-se a criação de um novo mecanismo fiscal que consagre uma isenção de mais-valias baseada num critério de necessidade social. A alteração poderia ser consubstanciada num aditamento ao artigo 10.º do Código do IRS, criando uma nova alínea de exclusão de tributação "Isenção por Necessidade Social Decorrente de Idade ou Incapacidade", nos termos da qual ficariam excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis que constituam HPP do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, quando o transmitente, à data da transmissão: (a) Tenha 65 anos de idade ou mais; ou (b) Seja portador de uma deficiência que lhe confira um grau de incapacidade permanente, devidamente comprovado pela autoridade competente, igual ou superior a 65%.A exclusão de tributação ficaria dependente da aplicação do valor na cobertura de despesas específicas num prazo de 24 meses a contar da data da venda, como: (a) O pagamento de encargos com lares ou outras estruturas residenciais para pessoas idosas, licenciadas nos termos da lei; (b) O pagamento de encargos com unidades de cuidados continuados integrados; ou; (c) A cobertura de custos com serviços de apoio domiciliário, adaptação de habitação ou aquisição de produtos de apoio e equipamentos médicos diretamente relacionados com as necessidades decorrentes da situação de incapacidade do beneficiário.Advogado e sócio fundador da ATMJ – Sociedade de Advogados