Alojamento Local em Condomínio: Qual o Regime Atualmente Aplicável?

A presença de alojamentos locais em condomínios residências continua a ser um dos temas mais debatidos no mercado imobiliário em Portugal. A crescente utilização de frações autónomas habitacionais para fins turísticos tem suscitado questões quanto à convivência entre o uso habitacional e o turístico, nomeadamente, quanto ao uso das partes e serviços comuns ao edifício, bem como os poderes dos condomínios para regular esta atividade.

As recentes alterações legislativas, introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, vieram clarificar alguns aspetos controversos, ainda assim, a realidade prática continua a revelar novos desafios, cuja resolução depende frequentemente de uma análise caso a caso e da adequada ponderação dos interesses envolvidos.

O Condomínio e as despesas comuns

Entende-se por Condomínio, um edifício constituído por várias frações autónomas, que integra um conjunto de acessos, partes e serviços comuns a todo o edifício, sendo cada Condómino proprietário exclusivo da sua fração autónoma, mas comproprietário das partes comuns do edifício. Nos termos da Lei, são partes comuns, para além das concretamente definidas no Título de Propriedade Horizontal, todos os elementos estruturais do edifício (como o solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes estruturais, telhado, elevadores, os acessos pedonais, instalações gerais de água, eletricidade, gás, entre outros).

As despesas e custos necessários à conservação e fruição corrente das partes e serviços comuns ao edifício, são da responsabilidade de cada um dos proprietários das frações autónomas, sendo estas pagas em proporção do valor das suas frações, normalmente verificada através da “permilagem” da fração autónoma no Condomínio.

Neste caso, a gestão financeira do Condomínio assenta em três instrumentos básicos fundamentais:

(1) O orçamento anual ordinário, destinado a suportar as despesas correntes de funcionamento e manutenção do edifício;

(2) O orçamento extraordinário, aprovado pelos condóminos para fazer face a obras ou intervenções não previstas ou extraordinárias à simples manutenção e conservação do edifício;

(3) Fundo Comum de Reserva, que consiste numa reserva financeira obrigatória do condomínio, destinada a custear obras e despesas de conservação do edifício, sendo financiada por contribuições de todos os condóminos correspondentes a, pelo menos, 10% das respetivas quotas ordinárias anuais.

O Alojamento Local: o uso habitacional e turístico no Condomínio

Umas das grandes controvérsias jurídicas dos últimos anos consistia em saber se a exploração de alojamento local numa fração destinada a fim habitacional, resultava numa alteração do fim ou destino da fração e, por isso, uma violação ao Título Constitutivo do Condomínio, que poderia ser colocada em causa pelos demais Condóminos.

A resposta parece hoje encontrar-se estabilizada. A Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, passou a prever que a atividade de Alojamento Local deve coexistir com os usos urbanísticos admissíveis para cada zona territorial, estabelecendo que as utilizações válidas (habitação, comércio ou serviços), depende de regulamento municipal, sendo que, na modalidade “quartos” apenas se admite o uso “habitacional”, na modalidade de “Hostels”, a Câmara Municipal pode prever usos diferentes do habitacional, enquanto nas modalidades de “moradia” e “apartamento”, a admissibilidade de um uso não habitacional depende do cumprimento dos demais requisitos para a abertura de um alojamento local, sendo o uso habitacional o predominante.

Tal vem corroborado pelo Tribunal da Relação do Porto (Proc. 104/23.1T8VCD.P1), em acórdão de 28 de abril de 2025, que concluiu que a instalação e exploração de alojamento local numa fração habitacional não constitui um uso diverso do fim a que a fração se destina para efeitos da alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil e, por isso, a utilização de uma fração habitacional para alojamento local deixou de depender da autorização dos restantes condóminos por representar uma alegada mudança de uso.

Assim, o uso de uma fração autónoma habitacional para alojamento local não constitui, por si só, um uso diverso para o qual é destinado (artigo 1422.º, n.º 2, alínea c) do Código Civil), devendo tal uso ser confirmado municipalmente em termos urbanísticos para o exercício da referida atividade.

Pode o Condomínio regular ou proibir a atividade de Alojamento Local?

A resposta, embora afirmativa, conta com diversas limitações.

Aquando da constituição da propriedade horizontal, o título constitutivo e o regulamento do condomínio, podem desde logo prever restrições, proibições ou permissões à instalação de alojamentos locais no Condomínio, aplicando-se tais normas a todas as frações autónomas do edifício.

Não existindo qualquer proibição ou restrição, qualquer fração autónoma pode requerer o registo de Alojamento Local num edifício eminentemente habitacional, sem necessidade de autorização prestada pela Assembleia de Condóminos, exceto no caso dos estabelecimentos na modalidade “Hostels”, em que a Lei continua a exigir que a instalação depende de uma autorização expressa da Assembleia de Condóminos, sendo que a respetiva ata constitui um documento necessário e instrutório ao pedido de registo do Alojamento Local naquela modalidade.

Posteriormente, podem ser aprovadas limitações ou proibições, através de deliberação da Assembleia de Condóminos, aprovada por uma maioria de 2/3 da permilagem do prédio, no entanto, neste caso somente produz efeitos para o futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação. No entanto, a Lei não esclarece se a deliberação aprovada por maioria de dois terços da permilagem do prédio é suficiente para proibir ou limitar o alojamento local quando o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal ou o Regulamento do Condomínio disponham em sentido diferente. Esta dúvida surge porque a alteração daqueles instrumentos continua a exigir, nos termos gerais do regime da propriedade horizontal, uma deliberação tomada pela unanimidade dos condóminos, ao contrário dos dois terços da permilagem do prédio.

Para além disso, independentemente de existir uma proibição ou permissão geral para o exercício da atividade de alojamento local, a Assembleia de Condóminos dispõe de mecanismos para reagir contra situações concretas de perturbação. Mediante deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do prédio, pode ser requerida a cessação da atividade de alojamento local numa determinada fração autónoma, quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem o normal funcionamento do edifício ou prejudiquem os demais condóminos. Poderão enquadrar-se nesta situação comportamentos como ruídos excessivos, perturbação do descanso dos residentes, utilização abusiva das partes comuns ou outras situações suscetíveis de afetar a normal convivência no condomínio.

Obrigações específicas dos titulares de alojamento local

A lei prevê ainda algumas obrigações destinadas a facilitar a gestão dos Condomínios, como por exemplo, a Assembleia de Condóminos pode deliberar, por maioria do capital investido, que os titulares de alojamentos locais disponibilizem um contacto telefónico permanente para situações de emergência, devendo esse contacto ser comunicado aos restantes condóminos.

Por outro lado, os titulares dos estabelecimentos estão obrigados a afixar, em local visível no interior da fração, informação relativa aos horários de ruído legalmente permitidos. Dado que a Lei não prevê mecanismos específicos de fiscalização desta obrigação, é aconselhável que a Administração do Condomínio reforce a divulgação destas regras através da colocação de avisos visíveis nas partes comuns do edifício.

A contribuição adicional pelo uso excessivo das partes e serviços comuns

Uma das questões que mais frequentemente gera discussões entre Condóminos é o acréscimo de custos com a utilização das partes comuns provocados pela utilização dos hóspedes dos alojamentos locais num edifício.

A nova Lei (DL 73/2024) reforçou a possibilidade de o Condomínio prever uma compensação/contribuição adicional para as frações autónomas que desenvolvam tal atividade. Esta contribuição destina-se a compensar o maior desgaste ou utilização dos serviços e partes comuns do edifício e não pode ultrapassar 30% do valor anual da quota ordinária do condomínio, possibilidade que deve encontrar-se devidamente prevista no regulamento do condomínio.

A sua fixação deve assentar numa estimativa objetiva de custos e despesas com a utilização acrescida gerada pela atividade, sendo aconselhável que a Administração do Condomínio relacione todas as rubricas de despesas comuns que se estimam aumentar pelo correspondente aumento do uso das partes e serviços comuns (como por exemplo, os serviços de limpeza, vigilância, manutenção dos elevadores, entre outros serviços ou partes comuns que seja estimado sofrerem um maior desgaste por esta atividade). A Contribuição Adicional ao orçamento anual parte de uma estimativa de custos, neste caso, de uma estimativa de custos acrescidos face realidade que o Condomínio teria se não existisse atividade de alojamento local no edifício. Ou seja, tal estimativa serve, evidentemente, para determinar qual a percentagem a aplicar, não sendo exigível que os custos e despesas sejam determinados com base em custos reais – o que não era sequer possível.

Não se trata, portanto, de uma penalização pela existência de alojamento local, mas antes de um mecanismo destinado a assegurar uma repartição mais equilibrada dos encargos comuns, sendo tal contribuição adicional imputada às frações autónomas que desenvolvam a atividade de alojamento local.

Conclusões

O regime jurídico do alojamento local em propriedade horizontal sofreu alterações profundas nos últimos anos, caminhando para uma maior compatibilização entre a atividade turística e os direitos dos restantes habitantes do Condomínio.

Atualmente, a exploração de alojamento local numa fração habitacional deixou de ser entendida, em regra, como uma utilização incompatível com o destino habitacional do imóvel. Contudo, os condomínios mantêm instrumentos relevantes para regular a atividade, limitar novas instalações e reagir a situações concretas que prejudiquem a normal utilização do edifício.

O desafio continuará a passar por encontrar um equilíbrio entre o legítimo exercício do direito de propriedade e a proteção da tranquilidade e qualidade de vida dos residentes do edifício.

Se é proprietário, administrador de condomínio ou pretende explorar um alojamento local, procure aconselhamento jurídico especializado para compreender os seus direitos e obrigações e garantir o cumprimento da legislação aplicável.