Desde 14 de outubro está em vigor a Portaria n.º 454/2026/1, publicada no Diário da República de 13 de outubro. É a peça que faltava ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e aplicável desde 1 de setembro. O regime existia, mas não se sabia, ao certo, qual a renda máxima que cada senhorio podia cobrar para beneficiar dele. Desde hoje já se sabe.
O RSAA substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento e assenta numa troca simples: o proprietário aceita cobrar uma renda que o Estado considere abaixo do mercado e este dispensa-o de pagar impostos sobre esses rendimentos. Assim, as rendas ficam isentas de IRS ou de IRC e há também isenções de IMT e de IMI para quem compre, construa ou reabilite imóveis destinados a este fim.
A grande diferença face ao regime anterior é que deixa de interessar o rendimento do inquilino. Já não é preciso verificar se a renda respeita uma taxa de esforço de 35% do rendimento do agregado. O que conta é apenas o valor da renda face ao teto fixado para a casa. Os prazos mínimos também encurtam: três anos para habitação permanente e três meses para residência temporária.
E como se calcula esse teto? A portaria parte de 80% da mediana das rendas apuradas pelo INE em cada concelho e fixa, numa tabela, um valor máximo por tipologia para os 308 municípios do país. Em Lisboa, o limite vai de 785 euros para um T0 a 2066 euros para um T5, acrescendo 150 euros por cada quarto adicional. No Porto, varia entre 652 e 1715 euros. No extremo oposto, há concelhos onde um T0 não pode ultrapassar 224 euros.
Os limites podem subir em duas situações, que se somam: mais 10% se o arrendamento incluir lugar de estacionamento privativo e mais 10% se a casa tiver certificado energético de classe A ou superior, válido na data do contrato. Quem arrende apenas um quarto, ou parte da casa, tem um teto proporcional à área desse espaço face à área total dos quartos, com um acréscimo de 25% na área se o quarto tiver casa de banho privativa.
Há ainda uma questão de datas que importa esclarecer. Entre 1 de setembro e 13 de outubro, aplicaram-se os limites antigos, previstos na Portaria n.º 176/2019, que agora é revogada. Para o futuro, os tetos serão revistos periodicamente, com efeitos a 1 de janeiro, e, nos anos sem revisão, atualizados automaticamente pelo coeficiente anual das rendas publicado pelo INE. Os valores e uma ferramenta de cálculo ficam disponíveis na plataforma do IHRU.
Para aderir, o senhorio tem de registar o contrato e o comprovativo da sua comunicação às Finanças no portal do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração. Os contratos celebrados ao abrigo do programa anterior mantêm os benefícios fiscais que já tinham.
Na prática, quem pondera aderir deve confirmar três pontos antes de assinar: o teto aplicável ao concelho e à tipologia do imóvel, o prazo mínimo do contrato e, para beneficiar da majoração, a validade do certificado energético. Uma renda acima do limite deixa o contrato fora do regime e, com isso, sem a isenção fiscal, que é a sua principal vantagem.
Por fim, uma advertência: esta portaria nada tem a ver com a reforma do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovada na generalidade a 30 de setembro. Essa reforma, que mexe nos despejos e nos aumentos de renda, ainda está em discussão no Parlamento e não está em vigor. Por agora, as regras gerais do arrendamento mantêm-se inalteradas.