De 2001 a 2005 vivi em Viena de Áustria. Necessitei, por duas vezes, de alugar casa. Em dois, três dias, encontrei a casa que precisava a preços comportáveis com o nível de vida austríaco. Não havia falta de casas em Viena.
Em Viena, 60% da população vive em casas municipais ou subsidiadas pelo Estado. Em toda a Áustria 25 % das casas são habitação pública ou social.
Ao contrário de algumas capitais europeias (Berlim e Londres), Viena não alienou o seu património habitacional. Manteve-o e preserva-o. Uma empresa do Estado gere e mantém 220 mil apartamentos sociais e cerca de 200 mil habitações cooperativas.
São os seguintes os eixos da política de habitação na Áustria:
1 - As cooperativas;
2 - O financiamento e os empréstimos;
3 - As rendas e a protecção aos inquilinos
4 - O acesso das famílias e cooperativas aos terrenos.
Vamos então analisar estes quatro eixos:
As novas construções são feitas por cooperativas ou entidades privadas, mas sempre com custos controlados. Estas entidades beneficiam de empréstimos bancários ou subsídios públicos de baixo custo. Mas, em contrapartida, têm de comprometer-se a praticar rendas baixas nas habitações e a construírem com parâmetros de qualidade. Se as cooperativas forem rentáveis e gerarem lucros, esses lucros só podem ser distribuídos pelos accionistas em valores controlados na ordem dos 2% a 3,5%. O residual dos lucros obtidos destina-se , exclusivamente, à construção de novas habitações.
O sistema financeiro destinado à habitação é alimentado por uma pequena taxa, um imposto, que recai sobre trabalhadores e entidades empregadoras, apenas, destinado à construção.
O financiamento das cooperativas provêm também de apoios estatais, empréstimos bancários de longa duração a cerca de 30 anos e a juros entre 0% e 1%. Os bancos comerciais facultam, igualmente, empréstimos às cooperativas a taxas de juro muito generosas (taxa média entre os 3,30% e os 3,95%).
Existe ainda um tipo de financiamento privado proveniente dos associados das cooperativas e de cidadãos ou fundos que queiram investir. Todavia a legislação das cooperativas obriga à prática de rendas baixas, custos controlados e parâmetros de qualidade elevada na construção. Um associado de uma cooperativa dá uma entrada inicial de 5% a 19% do custo da construção, o que numa habitação média equivale a valores entre os 10 mil e os 40 mil euros.
Concluída a construção das casas, o valor das rendas cobradas aos inquilinos não segue o preço de mercado. A renda é calculada, unicamente, através do valor da cobertura dos custos reais de construção. Os valores cobrados destinam-se, apenas, à amortização dos empréstimos estatais e bancários contraídos, aos custos de administração e seguros e a reservas financeiras que, futuramente, irão ser reinvestidas em novas obras.
Há um fundo estatal destinado à compra de terrenos agrícolas ou industriais que vão ser, futuramente, destinados à habitação. Os terrenos ficam nesse fundo público. Nas cidades são definidas zonas onde é proibida a construção de imóveis de luxo. Neste caso os proprietários privados e construtores civis não podem edificar habitações de luxo. Esta filosofia esmaga os preços e impede a especulação imobiliária.
Se o Governo quer começar a ter uma política de habitação como projecto para o futuro inspire-se no modelo austríaco. Obrigue a banca a taxas de juro comportáveis para a construção a preços controlados. Formalize a criação de um fundo com terrenos destinados a imóveis de baixo custo. Reinvente as cooperativas e controle a legislação que as gere. Defina terrenos onde será proibida e construção de imóveis de luxo. Crie uma pequena taxa destinada, exclusivamente, ao financiamento para habitação.
Cumpridos estes requisitos terá, finalmente, uma política de habitação e não simples remendos.
Escreve sem aplicação do Acordo Ortográfico