O Estado sabe onde estão as casas

Quem procura casa em Portugal percorre portais privados, compara anúncios repetidos, desconfia de preços pedidos que ninguém sabe se alguém pagou. Enquanto isso, o Estado guarda em silêncio a resposta a quase todas as perguntas. Sabe quem é dono de quê, por quanto comprou, quanto paga de IMI, se arrendou e por que renda.

Há, pelo menos, dois arquivos de dados gigantes. O Registo Predial, a cargo do Instituto dos Registos e do Notariado, que recolhe e certifica a situação jurídica dos imóveis e é público por natureza, embora só consultável prédio a prédio. E as matrizes da Autoridade Tributária, que conhece valores patrimoniais, preços declarados nas transmissões, contratos de arrendamento e recibos de renda. Há ainda um terceiro, o cadastro predial, que a lei define como “registo geográfico e administrativo, metódico e atualizado” dos prédios, confiado à Direção-Geral do Território e ainda longe de cobrir o país.

Juntos, dariam o retrato mais completo do património imobiliário português. Separados, servem para certificar, cobrar e medir. Além do património público, a coberto de diferentes entidades, e que muitas vezes é inexistente para efeitos de registo predial ou nas Finanças, para além de objeto de longa discussão, habitualmente sem grande sentido, entre entidades públicas.

James C. Scott mostrou, em Seeing Like a State (1998), que o mapa cadastral foi um instrumento do Estado moderno para tornar a terra legível, antes de mais, para a tributar. A ironia portuguesa é que o Estado vê muito bem quando cobra e muito mal quando decide. E o Prémio Nobel George Akerlof explicou, com uma simplicidade desarmante, que um mercado em que uma parte sabe muito mais do que a outra funciona mal e destrói a confiança. O mercado da habitação é isso mesmo: quem vende e quem medeia sabe, quem procura adivinha.

O que se poderia saber online, com pouco esforço tecnológico? Desde logo, os preços reais de venda e de renda em cada zona, anonimizados, rua a rua. Em França, a Administração Fiscal publica em dados abertos, desde abril de 2019, as transações imobiliárias dos últimos cinco anos. Em Inglaterra e no País de Gales, o Registo Predial divulga gratuitamente, todos os meses, os preços pagos nas vendas de habitação registadas desde 1995. Depois, que casas estão efetivamente arrendadas, que casas estão devolutas e que casas estão à venda e por que preços.

A lei considera devoluto o prédio urbano desocupado durante um ano e aceita como indício a falta de contratos ou de consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações. Falta quem junte as peças. Um registo verdadeiramente aberto permitiria saber que casas estão disponíveis para venda ou arrendamento, numa montra pública, gratuita e fiável. Para tudo isto, o instrumento até já existe. O número de identificação do prédio, criado em 2017 com o Balcão Único do Prédio, é hoje atribuído, mas na prática apenas a prédios rústicos e mistos. Falta estendê-lo às casas, como identificador único comum ao registo, à matriz e ao cadastro.

Dir-se-á que há a proteção de dados. Há e ainda bem. Mas ninguém precisa do nome do proprietário para conhecer a renda mediana de uma rua, de um bairro ou de uma cidade. E, no limite, o Registo Predial, onde constam obrigatoriamente nome e morada dos proprietários, é informação pública já hoje. O que falta não é só tecnologia: é a decisão de tratar a informação pública como bem público e não como património privativo de cada serviço.

Nada disto constrói uma única casa. Mas permite saber onde construir, o que reabilitar, quem quer vender e que preços são reais. Uma política de habitação sem dados é uma política de palpites. O Estado já sabe onde estão as casas. Falta apenas que o diga claramente a quem as procura.