As discussões sobre a crise da habitação que se faz sentir em Portugal e em muitos outros países da Europa Ocidental costumam centrar-se em aspetos como a Lei do Arrendamento, os direitos dos inquilinos, os vistos para estrangeiros ou o impacto do Alojamento Local na oferta disponível. São temas relevantes. Mas talvez seja tempo de reconhecer que existe um elefante no meio da sala que continua a ser ignorado: a falta de casas.
Durante anos, o debate público foi dominado pela redistribuição de um parque habitacional que não cresceu ao ritmo das necessidades do país. Estamos ocupados a discutir quem deve ocupar as casas existentes, o valor das rendas e as eventuais restrições que devem ser impostas em determinados segmentos do mercado. E fala-se muito menos sobre uma questão que deveria ser central: saber por que já não construímos casas em número suficiente.
Portugal vive hoje as consequências de uma década em que o investimento na construção foi insuficiente para responder à procura. A crise financeira, a falência de inúmeras empresas do setor, o endurecimento das regras de financiamento e a crescente complexidade dos processos de licenciamento criaram um ambiente em que construir se tornou mais difícil, mais lento e mais caro. O resultado foi a escassez de oferta, preços elevados e uma crescente incapacidade das famílias para encontrarem habitação compatível com os seus rendimentos.
Esta situação contrasta com aquilo que aconteceu nas décadas de 1980 e 1990. Na altura existiu uma espécie de “santa aliança” entre construtoras, bancos e autarquias. Havia riscos? Sem dúvida. Houve excessos? Também. Mas houve igualmente resultados. Milhares de famílias acederam a habitação própria, surgiram novos bairros, expandiram-se cidades e foi possível responder, ainda que com algumas limitações, às necessidades de uma sociedade que estava em rápida transformação.
Nas últimas duas décadas, porém, assistimos a uma mudança profunda. Na sequência da crise financeira de 2008, os bancos centrais inundaram a economia de liquidez. A massa monetária aumentou de forma significativa e esse dinheiro tinha, inevitavelmente, de encontrar destino. Uma parte foi para os mercados financeiros, alimentando potenciais bolhas em diferentes classes de ativos. Outra foi para o imobiliário nas cidades da Europa e dos Estados Unidos, alimentando a subida vertiginosa dos preços. Ao mesmo tempo, os reguladores e supervisores passaram a penalizar de forma crescente o financiamento à construção, nos rácios dos bancos, levando a banca a reduzir a sua exposição às empresas do setor. Assim, paradoxalmente, nunca houve tanto dinheiro disponível no sistema financeiro, mas tornou-se progressivamente mais difícil financiar a produção de novas casas. Os números são claros: segundo o Instituto Nacional de Estatística, na viragem do século, construíam-se cerca de 100 mil casas por ano em Portugal. Mas desde 2011, este número caiu para a casa dos 20 mil.
Ao mesmo tempo que se estrangulava a oferta, incentivou-se a procura de casas, com os bancos a concederem crédito à habitação com taxas historicamente baixas, graças ao quantitative easing do BCE. E todos sabemos o que acontece quando há mais procura do que oferta.
Em simultâneo, as dificuldades de financiamento fizeram com que, em Portugal, muitas construtoras desaparecessem ou perdessem capacidade operacional. Algumas grandes sobreviveram, a custo, através da internacionalização e da diversificação. Ao mesmo tempo, centenas de quadros qualificados emigraram para países como a Suíça ou Angola. O setor nunca recuperou totalmente da crise que coincidiu com a intervenção da troika. Hoje, perante um grande projeto nacional, é legítimo questionar se conseguiríamos replicar uma Expo’98 sem a participação massiva de construtoras espanholas.
Perante este cenário, vale a pena questionar outro dos consensos dominantes da última década. Fala-se muito na necessidade de fomentar o mercado de arrendamento. Mas por que não fomentar a compra de casa?
A habitação própria continua a ser, para a maioria das famílias, o principal instrumento de constituição de património e de proteção contra a pobreza na velhice. Um mercado assente quase exclusivamente no arrendamento beneficia sobretudo um modelo económico rentista, em que uma parte crescente da população paga por um ativo que nunca chegará a ser seu.
Existem, claro, situações em que o arrendamento é uma necessidade. Jovens em início de carreira, estudantes deslocados ou profissionais sujeitos a elevada mobilidade necessitam de soluções flexíveis. Mas uma política pública de habitação não pode resignar-se à ideia de que a propriedade deve ser um privilégio.
Para resolver a crise da habitação, precisamos de voltar a construir. E, para isso, é necessário capital, menos burocracia e condições para que os bancos, os promotores e as autarquias voltem a colaborar, evitando os erros do passado e com uma supervisão mais robusta.
O Estado e as autarquias têm um papel insubstituível, através da construção de habitação para arrendamento acessível e facilitando a venda, em condições favoráveis, a jovens e famílias da classe média. Continuaremos a discutir rendas, Alojamento Local e regulamentação. Mas enquanto não colocarmos a construção de novas casas no centro da discussão, estaremos, mais uma vez, a debater a distribuição da escassez. E a solução não é dividir melhor o que escasseia, mas sim criar mais oferta. O debate não pode passar ao lado deste aspeto central.