Sempre que o debate em Portugal tropeça na escalada dos preços da habitação, instala-se uma espécie de amnésia coletiva que conduz, invariavelmente, à mesma conclusão simplista: o mercado falhou, logo é imperativo que o Estado avance com um grande plano público de construção. Que é como quem diz, que o Governo (ou alguém dele) pegue na colher de pedreiro e resolva o problema com o dinheiro dos contribuintes. Trata-se de uma tese que poderá seduzir muitos, pela sua aparente facilidade, mas que colapsa estrondosamente mal se fazem as mais elementares contas "de merceeiro". Não é preciso mais matemática.
Façamos as contas passo a passo, como na escola primária, recorrendo àquele que se tornou o exemplo favorito dos adeptos da despesa pública: os 3,2 mil milhões de euros enfiados na TAP. Argumenta-se com frequência que se poderia ter usado dinheiro semelhante para erguer um parque habitacional monumental que impedisse as coisas de chegarem a este ponto. Isto sem esquecer, claro, as causas prévias que muitos preferem ignorar: mais de dez anos de injeções massivas de liquidez pelos bancos centrais na economia e taxas de juro em mínimos históricos que hiperalimentaram o crédito ao consumo e à compra de casa, seguidos de uma regulação bancária asfixiante que cortou o financiamento às construtoras no pós-troika e estrangulou a oferta.
Em Portugal, nos dias de hoje, o custo básico de construção civil – materiais como cimento, aço ou tijolo e mão de obra – ronda facilmente entre os 1400 e 1600 euros por metro quadrado. A isto há que juntar os encargos indispensáveis que ninguém consegue contornar: a compra do solo urbanizável, as infraestruturas de saneamento e eletricidade, os projetos de arquitetura, as licenças e a fiscalização de obra, o que atira o custo real global para uma média conservadora de 1800 euros por metro quadrado.
Imaginemos então uma habitação modesta, um T2 banal com 90 metros quadrados de área bruta de construção. Multiplicando essa área por 1800 euros, cada um desses apartamentos custaria, no mínimo absoluto, cerca de 162.000 euros para ficar pronto a habitar.
Agora, peguemos no total dos 3,2 mil milhões de euros que foram injetados na TAP e dividamo-lo pelo custo unitário de cada um desses apartamentos modestos. O resultado é límpido: todo o dinheiro metido na TAP daria apenas para construir cerca de 20 mil casas.
E não estamos a contabilizar quaisquer perdas (burocráticas, de ineficiência ou, simplesmente, de incompetência – que, como toda a gente sabe, são coisas de que não há falta no Estado, não é verdade?!).
As estatísticas, bem como a história recente do país, demonstram que, para responder à pressão demográfica, compensar a estagnação da última década e repor o equilíbrio da oferta, Portugal necessitaria de cerca de 100 mil casas novas por ano. Isto significa que todo o balão de oxigénio financeiro da TAP não chegaria sequer para cobrir um quinto das necessidades de um único ano. Ou seja, a agulha dos preços mal mexeria.
Para financiar essa fasquia anual de 100 mil fogos a 162.000 euros cada, o Estado teria de desembolsar 16 mil milhões de euros todos os anos – o equivalente a queimar cinco resgates da TAP a cada 12 meses. Uma ninharia.
Isto não significa que o Estado, seja o poder central ou o poder local, não tenha um papel absolutamente urgente no meio desta crise profunda. Tem, e comecemos pelo óbvio: a reabilitação imediata para utilização habitacional do seu próprio património imobiliário – edifícios e terrenos, que serão imensos, embora, sintomaticamente, ninguém saiba ao certo quantos existem, nem em que estado se encontram. Recuperar esses imóveis é imperioso para retirar o parque habitacional público dos ridículos 2% em que definha e aproximá-lo das melhores práticas europeias para apoiar quem realmente precisa. Mas daí até achar que a Administração Pública tem de se transformar na grande senhoria do país, numa espécie de caricatural "URSS fofinha", vai um abismo de impraticabilidade (até por todas as razões históricas que se conhecem).
Depois temos um paradoxo. A economia mais elementar diria que, perante uma escassez de oferta tão brutal e uma procura em que qualquer coisa com teto e quatro paredes se vende num ápice, esta seria uma época de ouro para ser construtor em Portugal. No entanto, é um autêntico calvário. Mas só o é porque o próprio Estado cria artificialmente as condições para o desastre: impõe uma asfixia fiscal esmagadora, arrasta licenciamentos durante anos com capital empatado a pagar juros, altera regras a meio do jogo e bloqueia o solo. O que o país precisa desesperadamente é que as câmaras e o Governo tenham a lucidez de sair da frente. Não faltam por cá construtores – pequenos, médios ou assim-assim – perfeitamente capazes de erguer habitação para todos os segmentos, desde que existam incentivos fiscais transversais e as autarquias deixem de funcionar como montanhas de papelada que travam quem quer trabalhar.
Se quisermos aprender com quem, de facto, resolveu crises de oferta sem falir o erário público, o mapa já foi desenhado. É que houve quem tivesse passado por problemas parecidos e os conseguisse resolver. Como? Com aquela receita que parece mágica de tão simples que é: desregulação e transparência.
Tóquio, no Japão, por exemplo, manteve os custos da habitação praticamente estáveis ao longo de duas décadas, porque o poder central retirou às autarquias locais a capacidade discricionária de travar obras e liberalizou o uso do solo com regras nacionais claras, onde construir é um direito de quem cumpre parâmetros objetivos.
No mesmo sentido, a cidade de Auckland, na Nova Zelândia, concretizou, em 2016, uma desregulamentação profunda que permitiu a densificação urbana e a construção de prédios onde antes só se permitiam moradias isoladas. Isto mais do que duplicou a emissão de licenças e desacelerou o preço das rendas sem gastar um tostão do erário público em betão.
Em Portugal, a resposta continua a ser o inverso: o Simplex Urbanístico (e que crise foi aprová-lo!) tentou apressar prazos, mas deixou o solo intocável e transferiu todo o risco jurídico para os técnicos. O pacote fiscal promete IVA reduzido a 6%, mas fecha-o num labirinto de tetos de preço, prazos de 24 meses e ameaças de liquidação retroativa com juros compensatórios...
A alternativa que muitas vezes surge para contornar a falência orçamental do Estado é o apelo às Parcerias Público-Privadas, cedências de terrenos a perder de vista e garantias públicas de absorção de risco. Ou seja, mais Estado a comandar o processo que falhou porque o Estado falhou.
Esquecem-se sempre que a história nacional do betão com carimbo público já deu provas mais do que suficientes de como este modelo funciona na prática: o Estado é cronicamente um péssimo gestor e um contratante vulnerável, gerando invariavelmente a privatização dos lucros nos consórcios e a nacionalização de todos os prejuízos no bolso dos contribuintes. Entre renegociações ruinosas, rendas garantidas pelo erário público e derrapagens orçamentais, pôr a máquina estatal a desenhar parcerias complexas para erguer edifícios é repetir exatamente a mesma fórmula que tantas faturas pesadas deixou por pagar. Sempre.
Pela mesma ordem de razões, a tentação de criar regimes de exceção (canais rápidos ou "zonas francas" de licenciamento para alguns eleitos, por exemplo) não passa de uma confissão de incapacidade. Se as regras urbanísticas e a burocracia camarária são um garrote que inviabiliza a construção, a solução lógica e justa não é desenhar oásis administrativos à medida de grandes promotores (escolhidos Deus sabe como), mas sim limpar o entulho burocrático para a totalidade do país e deixar a concorrência funcionar. Inventar atalhos especiais apenas multiplica comissões de acompanhamento, favorecimentos discricionários e entropia regulatória, mantendo intocada a disfunção de um aparelho de Estado que emperra tudo o que toca.
Quando se sabe que entre 25% e 30% do preço de uma casa nova em Portugal vai diretamente para o Fisco em IVA, IMT, taxas camarárias e IRC, torna-se por demais evidente que a solução não é o Estado brincar aos empreiteiros com o dinheiro dos outros. A única saída realista e sustentável é o Estado sair da frente: baixar o IVA da construção para 6% de forma universal e automática, rasgar os vetos burocráticos de PDM mais do que obsoletos e deixar a iniciativa privada erguer as casas de que os portugueses precisam. É tão simples que até chateia. Deve ser por isso que não convence aqueles que acham que a única forma de chegar do ponto A ao ponto B é fazer um labirinto de regras e intervenções, de autoridades locais, centrais e extra-estatais que, como se vê, só dão mau resultado. Mas pode ser que da próxima resulte! Só que não.