A crise da habitação começa também no mundo do trabalho

“As casas são construídas

para que se viva nelas,

não para serem olhadas.”

Francis Bacon

Em Portugal, instalou-se uma situação que, se não fosse tão dramática, seria quase caricata: trabalha-se, recebe-se um salário e, mesmo assim, não se consegue pagar uma casa. Para muitos jovens, sair de casa dos pais tornou-se um luxo; para inúmeras famílias, pagar a renda significa sacrificar quase tudo o resto; e para muitos trabalhadores, viver perto do local de trabalho é um privilégio reservado a quem dispõe de rendimentos muito superiores aos seus.

Entretanto, multiplicam-se os discursos triunfalistas sobre crescimento económico, atractividade do investimento, dinamismo imobiliário e sucesso do turismo. Os imóveis valorizam-se, os investidores lucram e as cidades tornam-se cada vez mais apetecíveis. Só há um pequeno inconveniente: quem trabalha e faz essa economia funcionar já não consegue viver nela.

É um extraordinário milagre económico ao contrário: quanto mais o país alegadamente se valoriza, menos acessível se torna para quem nele vive.

A crise da habitação não pode ser desligada da situação do mundo do trabalho.  Uma pessoa pode trabalhar a tempo inteiro, cumprir horários, pagar impostos e contribuir para a economia, mas continuar sem conseguir arrendar uma casa. Parece esperar-se dos trabalhadores que sejam suficientemente produtivos para sustentar a economia, mas não suficientemente exigentes para quererem viver com dignidade.

Ora, a habitação é uma condição essencial à segurança, à saúde, à privacidade e à vida familiar. Quando o seu acesso depende da capacidade de suportar rendas incomportáveis ou de possuir património, um direito fundamental transforma-se num privilégio económico.

Perante esta realidade, demasiados responsáveis limitam-se a recomendar paciência, flexibilidade e adaptação, mas talvez esteja na altura de perguntar por que razão se exige tanto a quem trabalha e se exige tão pouco a quem lucra.

Na verdade, durante demasiado tempo, a habitação foi tratada pelas políticas públicas sobretudo como um sector económico capaz de atrair investimento, gerar receitas e valorizar património. A construção e a reabilitação são necessárias, mas não podem ser avaliadas apenas pelo volume de investimento ou pela valorização dos imóveis.

Uma casa é, antes de mais, um lugar para viver, mas esta evidência parece ter-se tornado quase revolucionária num mercado em que o que realmente interessa é a rentabilidade que um imóvel pode proporcionar.

É uma curiosa inversão de prioridades: há cada vez mais casas tratadas como instrumentos financeiros e cada vez mais pessoas sem casa onde viver. O capital descobriu que precisa de habitação, mas não propriamente para morar nela.

O problema não reside na existência de investimento privado, mas na subordinação da função social da propriedade à rentabilidade financeira e à cumplicidade de políticas públicas, que parecem mais preocupadas em valorizar activos do que em garantir casas acessíveis.

Construir mais é necessário, mas não basta construir para quem pode pagar. Também não basta inaugurar novos empreendimentos quando os trabalhadores que constroem, limpam, transportam, ensinam e asseguram os serviços das cidades não conseguem viver nelas. Caso contrário, arriscamo-nos a celebrar uma abundância de casas que, para a maioria, só existe nas brochuras imobiliárias.

Por seu turno, os fundos imobiliários podem desempenhar um papel legítimo no financiamento da construção e da reabilitação: não sendo responsáveis exclusivos pela crise, não podem ficar de fora de uma discussão séria sobre concentração da propriedade, especulação e influência dos grandes investidores.

Quando a habitação é integrada em carteiras de investimento, cujo objectivo central é gerar rendimento, a casa deixa de ser considerada em função de quem nela vive, passando a entrar na lógica de incentivar a aquisição de imóveis em zonas de elevada procura, a substituição de arrendamentos acessíveis por contratos muito mais caros e a concentração da propriedade em entidades com uma capacidade financeira que uma família comum dificilmente consegue acompanhar. Tudo quando sobretudo o Estado demonstra uma notável capacidade para conceder benefícios fiscais a estruturas de investimento, mas nem sempre a mesma determinação para garantir habitação acessível aos cidadãos.

Se não existem respostas claras, o contribuinte tem razões para desconfiar de que está a financiar, indirectamente, a rentabilidade de quem já dispõe de capital suficiente para investir no mercado imobiliário.

Daí que os benefícios fiscais devam ter contrapartidas verificáveis e a função social da propriedade não pode ser uma nota de rodapé nos relatórios de investimento.

Por outro lado, não se desconhece que o turismo tem importância económica, criando emprego e gerando receitas. Sucede que o seu desenvolvimento não pode – ou não deve – fazer-se à custa da expulsão dos residentes e da perda de habitação permanente.

Durante anos, vendeu-se a ideia de que a expansão turística era uma oportunidade sem custos: mais visitantes, mais investimento, mais receitas, mais alojamentos. Uma festa em que aparentemente todos ganhavam. Ficou por perguntar onde iriam morar os habitantes que já lá estavam.

Obviamente, o problema não está em cada Alojamento Local isoladamente, mas na transformação, em larga escala, de imóveis que poderiam servir para habitação permanente em unidades destinadas à exploração turística.

Ora, uma cidade não pode ser apenas um destino turístico, devendo continuar a ser um lugar onde as pessoas possam viver, trabalhar, estudar e envelhecer. É verdade que pode ter hotéis, restaurantes, esplanadas e fachadas recuperadas e ficar lindíssima nas fotografias. Sucede que, sem habitantes permanentes, corre o risco de se transformar num mero cenário turístico: bonito para visitar, cada vez mais impossível para habitar.

Torna-se pois necessário distinguir uma família que disponibiliza ocasionalmente um quarto de uma empresa que explora dezenas de imóveis exclusivamente para alojamento turístico. Uma política justa deve proteger os pequenos proprietários, mas enfrentar a exploração intensiva de habitações em zonas de forte pressão.

Não se trata de escolher entre turismo e habitação mas de perceber que o turismo deve servir as comunidades e não substituí-las. Uma economia turística que expulsa os próprios trabalhadores – os que limpam os quartos, servem às mesas e asseguram os serviços – é uma contradição com excelentes receitas para alguns e consequências desastrosas para muitos.

Por outro lado ainda, os vistos gold foram apresentados como um instrumento de atracção de investimento estrangeiro, já que, durante vários anos, a aquisição de imóveis de elevado valor permitiu a cidadãos de países terceiros obter autorização de residência em Portugal.

Entre 2012 e Janeiro de 2023, foram atribuídas 11.628 autorizações ao abrigo deste regime, num investimento associado de cerca de 6,7 mil milhões de euros, sendo a aquisição imobiliária a modalidade predominante.

É verdade que não explicam, por si só, a crise da habitação, mas também seria ingénuo ignorar os seus efeitos, sobretudo nos segmentos e localizações onde se concentra a procura internacional.

Durante algum tempo, parece ter sido mais fácil abrir a porta a quem chegava com capital para comprar imóveis do que garantir condições de habitação a quem já cá vivia. O investidor era recebido como uma oportunidade; o jovem à procura da primeira casa era aconselhado a esperar, poupar mais ou procurar fora dos centros urbanos.

Em 2023, Portugal pôs fim à possibilidade de obter vistos gold através da aquisição de imóveis, embora o regime tenha continuado a prever outras modalidades. A alteração foi importante, mas não apaga a opção política anterior.

É verdade que Portugal precisa de investimento produtivo, investigação, inovação e criação de emprego qualificado mas não precisa de confundir desenvolvimento com a venda de património imobiliário a quem procura rentabilidade.

Dito de outra forma, atrair investimento é importante mas não pode significar que o país está disponível para quem pode comprar, enquanto os seus habitantes são obrigados a adaptar-se ao que sobra, quando sobra.

Como se tem vindo a dizer, a dimensão da crise exige medidas concretas e duradouras, não bastando anunciar programas, mudar regras fiscais ou repetir que o mercado acabará por resolver tudo.

É, pois, indispensável reforçar a habitação pública, mas esta oferta não deve ficar limitada às situações de pobreza extrema, incluindo também os trabalhadores com rendimentos baixos e médios, os jovens e as famílias que não conseguem suportar os preços do mercado precisam de alternativas. A habitação pública não é uma esmola para quem falhou na vida: tem que ser  um instrumento normal de política social.

Por outro lado, é igualmente necessário mobilizar o património devoluto, já que não é razoável que, numa situação de emergência habitacional, existam imóveis mantidos vazios à espera de valorização futura, enquanto famílias procuram desesperadamente um lugar para viver.

Importa ainda apoiar o cooperativismo habitacional, criando condições de acesso a terrenos, financiamento e apoio técnico, e regular a actividade dos fundos imobiliários, exigindo contrapartidas efectivas pelos benefícios fiscais que recebem.

Quanto ao Alojamento Local, a regulação deve responder às condições concretas de cada território.

Não obstante, nenhuma destas medidas será suficiente sem uma política de valorização do trabalho. É necessário aumentar salários, combater a precariedade e promover vínculos laborais estáveis. Não é aceitável exigir aos trabalhadores produtividade, flexibilidade e disponibilidade permanentes mas considerar excessivo que exijam salários que lhes permitam pagar uma casa, até porque a flexibilidade parece ser uma virtude sobretudo quando é exigida a quem tem menos poder para negociar.

Por outro lado, também não basta empurrar as pessoas para a periferia e apresentar como solução mais horas de deslocação e mais despesa em transportes. Uma cidade justa é aquela onde as pessoas podem viver perto das oportunidades, não aquela que as obriga a passar horas em trânsito para chegar ao emprego que lhes permite pagar a renda.

Dito isto, a crise da habitação não é uma fatalidade, mas o resultado de opções económicas, políticas e fiscais que, durante anos, colocaram a valorização do património e a rentabilidade do investimento acima das necessidades de quem vive e trabalha no país. O mercado pode ter um papel importante, mas não pode substituir a responsabilidade do Estado.

É, portanto, preciso recusar a ideia de que a dificuldade em pagar uma casa é uma consequência inevitável da vida moderna, ou de que os jovens devam simplesmente aceitar viver mais longe, adiar os seus projectos familiares e comprometer uma parte crescente do salário para conseguirem um tecto.

A pergunta essencial não é, assim, saber apenas quantas casas se constroem ou quanto investimento se consegue atrair mas para quem se constrói, quem beneficia da valorização do território e quem acaba por pagar a factura.

Tal como os manifestantes têm referido, a habitação deve voltar a ser uma prioridade pública: um direito fundamental e uma condição indispensável à dignidade humana, o que exige investimento público, regulação, transparência e valorização do trabalho.

Uma casa não deve ser apenas um investimento rentável para quem a possui mas um lugar digno para quem nela vive.

Uma sociedade que aceita que quem trabalha não consegue pagar uma casa não enfrenta apenas uma crise imobiliária. Enfrenta uma crise de prioridades, de justiça social e, acima de tudo, de decência colectiva.