Fundos piscam olho a casas dos idosos acenando com usufruto e renda vitalícia

Nova solução de negócio já fez caminho em França e investidores começam a olhar para mercado português.

A moda vem de França e está a ganhar cada vez mais seguidores em Portugal, havendo já quem comece a estudá-la como uma nova forma de vender ou rentabilizar os imóveis. Em causa está a venda com reserva de usufruto da casa em troca, não do pagamento integral do valor acordado pela venda, mas de uma espécie de prestação mensal (acordada) que se mantém até ao final da vida. O desenho deste tipo de negócio faz que as pessoas idosas sejam o interlocutor privilegiado de quem quer comprar.

A venda com reserva de usufruto vitalício não é exatamente uma novidade, ainda que não seja muito usada. A diferença da nova solução está na forma como o rendimento chega à conta do usufrutuário, ou seja, de quem vende mas mantém o direito de viver na casa até querer sair ou até morrer.

No modelo usado em França, os compradores são habitualmente fundos de investimento imobiliário que acordam com o vendedor o pagamento de uma determinada quantia mensal, calculada em função do valor do imóvel e da esperança média de vida da pessoa. "É uma forma de as pessoas mais idosas terem aqui um complemento de rendimento", refere um especialista nesta área que prefere não ser identificado.

Quem segue de perto o mercado imobiliário não tem dúvidas de que esta solução será uma das tendências do futuro e acredita também que o dinamismo vivido pelo mercado português acabará por funcionar como uma espécie de íman para esta nova modalidade.

Os problemas deste negócio

Se a utilização da casa como uma espécie de complemento de rendimento é apontada como uma das vantagens deste negócio, também há quem lhe reconheça algumas fragilidades, sobretudo quando quem vende com usufruto tem herdeiros diretos.

"Tendo em conta a forma como os preços têm evoluído, as novas gerações apenas conseguirão ter acesso a casas nos centros de Lisboa e do Porto ou nas zonas mais nobres destas cidades se herdarem imóveis nesses locais", precisa um agente imobiliário, para acrescentar que, se os ativos passarem à morte dos pais para terceiros, dificilmente os filhos terão rendimento para comprar casa com uma localização semelhante.

Em termos de negócio, o mesmo agente concorda, contudo, que pode ser uma boa opção, tendo em conta a valorização que os imóveis têm vivido nestes últimos anos. Seja como for, e ao contrário do que sucede quando a venda com reserva de usufruto é acompanhada do pagamento integral e imediato do imóvel, neste novo modelo não há ainda certezas sobre a forma como este rendimento deve ser declarado e tributado.

A questão fiscal é uma das que está a ser estudada, uma vez que há já quem esteja interessado em importar para Portugal este novo modelo de negócio. As dúvidas são várias e dizem respeito, por exemplo, à forma como o valor mensal que é recebido pelo usufrutuário deve ser tratado, se como uma mais-valia de venda de imóveis e tributado como tal ou não.

Mais simples e com regras fiscais definidas é a venda com usufruto em que o pagamento é feito no ato da transação. Neste caso, o valor acordado é considerado e tributado como uma mais-valia. Outra das diferenças é a forma de fazer as contas: neste caso, a percentagem que o vendedor/usufrutuário receberá com a venda da casa será tanto mais alta quanto mais idade tiver.

No caso da renda mensal, a idade também é um dos fatores de negociação a ter em conta, sendo esta mais alta se o vendedor tiver mais idade.

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