Praias e interior veem "uma luz ao fundo do túnel". Lisboa e Porto sem "nenhum sinal de retoma"

Presidente da Associação do Alojamento Local de Portugal vê o "horizonte muito carregado" no segundo semestre do ano. E sublinha que os programas de transição para o arrendamento acessível não são uma ajuda ao setor, mas a quem quer sair dele.

O alojamento local mais próximo de praias ou o mercado específico das vivendas com piscina começam a ver "alguma luz ao fundo do túnel", mas o mesmo não se pode dizer dos grandes centros urbanos - em particular Lisboa e Porto -, onde não se vislumbra "nenhum sinal de retoma".

O diagnóstico é de Eduardo Miranda, presidente da ALEP - Associação do Alojamento Local de Portugal, que vê o horizonte muito carregado para a atividade de alojamento local no segundo semestre do ano. As dificuldades das viagens, sobretudos as que são feitas por via aérea, trava decisivamente a vinda turistas de mercados que estavam a ganhar um peso crescente no turismo nacional e, por decorrência, no AL. E muito embora o mercado nacional dê sinais de alguma retoma nos meses de verão, Eduardo Miranda lembra que "70% das reservas eram feitas por estrangeiros".

Em relação ao turismo dentro de fronteiras, o presidente da ALEP aponta uma "luz ao fundo do túnel", mas em destinos específicos específicos. Além das praias, "o que estamos a ver é que alguns destinos no interior, mais rurais, começam a ser descobertos pelos turistas nacionais - Alentejo, interior norte, Gerês, interior do Algarve, arredores de Lisboa (Mafra, Ericeira). Com uma particularidade: "há uma procura razoável por água, por vivendas com piscina".

Em Portugal existem cerca de 93 mil alojamentos locais registados, que representam quase 40% das dormidas. A região com mais alojamento local é o Algarve, seguido de Lisboa e Porto.

Segundo a estimativa rápida para a atividade turística do Instituto Nacional de Estatística (INE), os hóspedes em alojamento turístico (o que inclui alojamento local e hotéis) terão recuado 97,1%, enquanto as dormidas terão caído 96,7% durante o mês de abril, em comparação com o mês homólogo anterior.

"No verão, em julho e agosto, havia muitas propriedades com reservas estrangeiras que vão sendo gradualmente canceladas. Mas, mesmo assim, sentimos que ainda há muitos hóspedes estrangeiros que tinham reservado e que estão à espera até ao último momento, para ver como é que se evolui a abertura das fronteiras. É um sinal interessante de que há muitos estrangeiros que gostariam de vir para Portugal, que ainda terão algumas esperanças de poder fazer férias - nas zonas de praia, mas também nas cidades", diz ao DN.

"É possível que através dos chamados corredores bilaterais possa haver alguma movimentação entre destinos mais próximos. Mas mesmo isto, neste momento, é mais uma esperança do que uma realidade: a perspetiva continua a ser de um semestre muito difícil, com reservas marginais", refere o presidente da ALEP. Turistas de destinos mais longínquos não entram sequer nesta equação: é o caso de "mercados que estavam a crescer bastante, como os Estados Unidos ou o Brasil, que estão a sofrer mais com a pandemia e que implicam viagens de longa duração - é um duplo obstáculo".

À procura de uma alternativa

Eduardo Miranda defende que "vai ser preciso um plano robusto para o alojamento local sobreviver durante os próximos meses. É provável que a retoma seja muito gradual, muito lenta, pelo menos até à Páscoa do ano que vem e que a faturação seja quase marginal comparada com o ano passado".

Com a atividade quase parada nas grandes cidades, o presidente da ALEP refere que há "alguma movimentação" relativamente a estadias num 'meio-termo' - pessoas que precisam de uma habitação durante 3, 6, 9 meses. "Estamos a falar de empreendedores digitais que estavam por aqui a montar empresas e ficaram, de pessoas que estão a mudar de casa, de divórcios. E em setembro provavelmente haverá alguma procura de estudantes e professores", refere, acrescentando que "há alguns segmentos para onde o alojamento local se pode direcionar agora, (...) mas estamos a falar de uma parcela, não é suficiente para a oferta que existe".

Uma das hipóteses que se levantam ao alojamento local, e que está a ser ativamente promovida pelos municípios de Lisboa e Porto, é a transição para o arrendamento acessível. "Ainda está a dar os primeiros passos, mas haverá sem dúvida alguma parcela, especialmente nos centros urbanos, que fará essa transição", antecipa.

No caso de Lisboa, já são conhecidos os contornos do "Programa Renda Segura": os proprietários arrendam as suas casas à autarquia, que depois as subarrenda a preços acessíveis. Ou seja, será a câmara a pagar a renda aos senhorios e a gerir a relação com os inquilinos. Os imóveis que aderirem a este plano ficam isentos de IRS, IRC e IMI e, no caso de serem provenientes da atividade de alojamento local, as rendas a pagar pela autarquia terão uma majoração de 10%.

No final da passada semana, com a apresentação do Programa de Estabilização Económica e Social, o Governo anunciou que se vai juntar ao esforço das autarquias, com um investimento anual de 4,5 milhões de euros nas comparticipações do programa de conversão do alojamento local em arrendamento acessível. Os proprietários que optem por esta mudança vão também beneficiar da "isenção de tributação em sede de IRS/IRC concedida pelo Programa de Arrendamento Acessível".

"Pagamento de mais-valias é obstáculo à migração para o arrendamento"

O presidente da ALEP considera que esta medida é positiva, mas sublinha que não é um apoio ao alojamento local, mas a quem quer sair desta atividade. "Eu diria que há uma parcela que já estava interessada antes nessa transição e que agora terá uma motivação maior para dar esse passo. O programa de Lisboa [de renda acessível] prevê 1000 unidades, é 5% do setor. É bastante razoável pensar que 5% de um setor está insatisfeito e a pensar sair da atividade, é normal que haja aqui um potencial", diz o líder da ALEP, acrescentando que o facto de o inquilino ser a câmara pode "ajudar a mitigar os medos" dos proprietários.

"Havia - e ainda há - muito receio em relação ao arrendamento. Mais do que a questão financeira e fiscal, o que há acima de tudo é algum receio com o arrendamento, não receber a renda, ter problemas com os inquilinos e nunca mais conseguir tirá-los de lá. São receios que ficam, muitos destes proprietários de alojamento local já tiveram no passado uma má experiência. E aqueles que - e são a maior parte - dependem todos os meses deste rendimento, numa situação que se pode prolongar por três, seis meses, ficam sem dinheiro para comer", refere Eduardo Miranda. Que aponta, no entanto, o que diz ser "o maior obstáculo à migração para o arrendamento" - o pagamento de mais-valias.

"Alguém que desista do alojamento local, mesmo que não venda a casa - se for para uso próprio, para arrendar três anos - tem que pagar uma mais-valia como se tivesse vendido a casa. Isto é quase uma prisão, é impeditivo de fazer essa operação", critica.

A pandemia pode baixar os preços? Não, pode fazer subir

A crise que o setor do alojamento local atravessa pode baixar os preços? "Não me parece", responde o presidente da ALEP - "O problema neste momento não está no preço. Nenhum cliente reclama que está caro, simplesmente os clientes não podem viajar ou têm medo de viajar".

"Neste momento quem fizer uma baixa de preços está a fazer um duplo erro: porque não há procura e porque está a pôr preços baixos para quando começar a haver", acrescenta Eduardo Miranda, antecipando que pode até haver um movimento ao contrário: "O próprio cliente vai exigir novas regras de higiene e segurança e isso vai custar mais. Em alguns casos [os proprietários] até vão ter que aumentar um pouco os preços para fazer frente aos custos adicionais que vão ter."

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