Preço médio do metro quadrado das casas de luxo já chega aos 10 mil euros

O preço médio do metro quadrado das casas de luxo nas principais cidades portuguesas já está na casa dos 10 mil euros. Em Lisboa, os valores médios do mercado premium chegam aos 9 mil/10 mil euros por metro quadrado (m2), revela Telmo Azevedo, da consultora imobiliária JLL. É mais do dobro do valor mediano registado no mercado lisboeta. Há inclusive projetos na capital cujos preços estão já entre os 12 mil euros/m2 e os 20 mil, avança Patrícia Barão, da Dils. Um estudo da imobiliária britânica do segmento de luxo Knight Frank concluiu que o custo médio anual da habitação em Lisboa subiu 5,3% no último ano, o que a colocou como uma das dez cidades a nível mundial com maior valorização nesse período. Esta contínua subida de preços começa a aproximar Portugal “de alguns dos seus principais concorrentes diretos na Europa”, alerta Telmo Azevedo. Em algumas zonas do Algarve, de Cascais e da Comporta/Melides também é preciso contar com preços acima dos 10 mil/m2. No Porto, o mercado premium está em crescimento, mas o custo médio ronda ainda os 7 mil a 8 mil euros/m², aponta o responsável da JLL. No entanto, a curva é ascendente também na região Norte. Como referência, assinale-se que o preço mediano do metro quadrado em Lisboa situou-se em 4336 euros no terceiro trimestre de 2024 (últimos dados oficiais). No Algarve, foi de 2746 euros e no Porto 2960 euros, segundo o Instituto Nacional de Estatística.Para Telmo Azevedo, o crescente aumento de preços dos imóveis de luxo justifica-se “pela elevada procura e escassez de oferta em localizações prime”. Ricardo Costa, CEO da Luximos Christie´s, lembra que a tendência de valorização reflete “não apenas a forte procura por imóveis premium, mas também o aumento dos custos de construção, impulsionado pela subida do preço das matérias-primas e dos custos de mão de obra”. O responsável da Luximos, cuja operação está centrada no Porto/Norte de Portugal e Algarve, aponta ainda outros fatores: “A elevada qualidade dos empreendimentos e a crescente exigência dos compradores”.Apesar da escassez de residências de luxo no mercado, os diversos operadores contactados pelo DN consideram que o ano de 2024 foi “muito positivo” e demonstrativo que a atratividade de Portugal não ficou ferida pelo fim dos vistos gold e do regime dos residentes não habituais (RNH). Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby’s, revela que a marca registou um crescimento de 20% no volume de transações no exercício transato e superior a 200% na área de novos empreendimentos, naquele que foi o segundo melhor ano de sempre da marca no país. A Quintela + Penalva/Knight Frank somou um volume de negócios na ordem dos 150 milhões de euros, um crescimento de 10% face a 2023, com mais de 145 imóveis vendidos, adianta Jorge Costa, chief operating officer (COO) da mediadora.A Luximos Christie´s observou “um desempenho excecional, alcançando o segundo melhor ano de sempre em volume de transações e número de imóveis vendidos no segmento residencial”, frisa Ricardo Costa. Já a Dils, que se estreou no mercado imobiliário português em junho, com a compra da Castelhana, somou um volume de transações até ao final de novembro de 300 milhões de euros. Na JLL, o negócio manteve-se estável, “muito em linha com 2023, um dos melhores anos de sempre” da consultora, diz Telmo Azevedo.Procura resilienteO fim dos instrumentos de captação de investimento estrangeiro teve o seu impacto, mas “foi muito mais forte na mensagem do que nas transações”, considera Miguel Poisson. Os vistos gold e o RNH “eram mais uma bandeira que fazia falar de Portugal”. O volume de transações “não tinha massa crítica para inflacionar os preços, era menos de 1%, tanto que acabaram esses regimes e os preços continuaram a aumentar”, defende. Telmo Azevedo garante que “o interesse dos investidores internacionais permaneceu forte” em 2024.As últimas estatísticas do INE revelam que se verificou uma diminuição de 7,5% no número de imóveis vendidos a estrangeiros e uma redução de 5,3% no volume total de vendas no terceiro trimestre de 2024. Mas, ao que parece, esta quebra não está impactada por um menor dinamismo dos investidores externos no segmento luxo. É um mercado “muito menos exposto à volatilidade das taxas de juro”, onde “existe resiliência na procura, pelo que a atração de compradores se mantém”, frisa Patrícia Barão. Na sua opinião, “Portugal já assumiu uma posição de destaque no radar internacional, e o fim dos vistos gold e do regime dos residentes não habituais não matou a procura internacional”.Mas o luxo está também na mira dos portugueses, seja para habitação permanente ou para segunda residência. O mercado nacional assumiu um peso de cerca de 60% no negócio da Dils. Também na Sotheby’s, os portugueses representaram 50% das transações, e na JLL “têm vindo a ganhar expressão”. A Luximos revela que, no Porto e Norte, cerca de 60% dos seus clientes foram nacionais. Já no Algarve, 95% das transações tiveram assinatura estrangeira. Na Quintela+Penalva, 60% dos compradores foram investidores internacionais. As nacionalidades mais representativas mantêm-se sensivelmente as mesmas dos últimos anos, embora as posições no ranking das mais representativas vá alternando. No segmento luxo, os norte-americanos, brasileiros, ingleses, franceses e alemães são os compradores mais destacados.O ticket médio é também um indicador da exuberância deste mercado. Na Luximos, situou-se nos 800 mil euros na região do Porto e Norte de Portugal, devido à “crescente valorização de imóveis históricos reabilitados e escassez de oferta em determinadas zonas premium”, explica Ricardo Costa. A Dils registou um recorde no número de transações acima dos dois milhões de euros, tendo inclusive vendido uma moradia por 12 milhões em Lisboa, revela Patrícia Barão. E na Quintela+Penalva, o custo médio chegou aos 1,2 milhões de euros. Na Sotheby‘s, que está centrada em Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e Comporta/Melides, os valores de transação rondaram um milhão de euros. São números que mostram o dinamismo deste mercado que, no entanto, tem vários desafios pela frente.IA e sustentabilidadeO maior desafio para o segmento residencial de luxo (curiosamente, o mesmo com que se debate o mercado no seu todo) é a oferta. Mas não só em quantidade. “A arquitetura e o design tornaram-se elementos centrais na diferenciação dos projetos, a par das áreas amplas, dos acabamentos de elevada qualidade e dos serviços integrados”, aponta Patrícia Barão. E a integração de tecnologia, em particular de inteligência artificial (IA), tem surgido como uma tendência.Telmo Azevedo destaca a procura dos clientes do segmento de luxo por uma “experiência de vida exclusiva”, com múltiplas dimensões, como design inovador, sustentabilidade, privacidade, materiais de excelência, tecnologia de ponta, localização estratégica e serviços premium, incluindo concierge (função que vai muito mais além do simples porteiro e abarca já um profissional responsável por atender as necessidades dos moradores).As “branded residences” (residências de marca) são outra das tendências deste segmento de mercado. Segundo Miguel Poisson, estes clientes “procuram um estilo de vida muito prático, com serviços e tecnologia, sustentabilidade na construção, que muitos imóveis hoje não têm”. Estas novas tendências “vão exigir uma adequação da oferta”, sublinha. Também Patrícia Barão chama a atenção para a procura por estes imóveis, que integram amenities e serviços (spa, padel, ginásio, áreas verdes e serviço de concierge). São requisitos que “contribuem significativamente para a valorização dos imóveis” e assumem “um papel cada vez mais relevante no processo de decisão de compra”, frisa. Miguel Poisson admite mesmo um prémio de 20% nos investimentos neste tipo de ativos.Apesar dos desafios impostos pela instabilidade mundial e económica, os agentes deste mercado estão otimistas para 2025. Tudo aponta para que a procura nacional e internacional se mantenha dinâmica. “O mercado imobiliário de luxo em Portugal continua a demonstrar uma resiliência impressionante e a atrair indivíduos com elevado património financeiro”, diz Patrícia Barão. Mas, como realça o responsável da Sotheby’s, “dada a oferta limitada, os preços vão continuar a subir”.

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