"Nós criámos uma lei que está a fomentar o mercado negro"

O José disse, recentemente, que não há excesso de imobiliário de luxo em Portugal porque, na verdade, não há nenhum. Acredita que a Vanguard veio dar resposta a isso?

Vamos começar pela noção do que é luxo. Às vezes há quem chame luxo a um edifício que tem uma árvore e uma piscina. Aquilo que é verdadeiramente luxuoso, entendemos nós, é não só uma questão da qualidade da arquitetura do edifício, mas também das das amenities que ele oferece, da qualidade dos acabamenos, da localização... É a combinação disto tudo que faz com que se possa dizer que um determinado projeto, de facto, é de luxo. No caso específico do serviço, que eu saiba, em Portugal não há ninguém que tenha investido numa solução de ter serviço no edifício, como nós. E o serviço hoje, para mim, é um elemento absolutamente fundamental para que se possa ter uma uma solução, digamos assim, imobiliária de luxo. É como num hotel. O que faz muita diferença num hotel não são só os quartos, é o serviço que se presta ao cliente. E do ponto de vista dos acabamentos, também são muito poucos os edifícios que eu conheço que foram que foram pensados para serem verdadeiramente de luxos. E também não há chamadas branded residences, ou seja, os edifícios que são geridos por marcas, como se vê já muitos em muitos países. Aliás, é um conceito que está a desenvolver-se muito rapidamente pelo mundo fora.

Temos o Martinhal, com branded residences.

Sim, mas o Martinhal [pertencente ao The Elegant Group] é uma marca nacional. Branded Residences com serviço de marcas internacionais não existe nenhuma, que são essas que são importantes para trazer uma clientela internacional forte. A própria Vanguard pretende posicionar-se aí. O Martinhal posicionou-se mais como produto turístico e o que nós estamos a fazer é um produto residencial também com serviço, e isso não existe.

O que quer dizer é que não tem concorrência. Gostava de ter?

Há quem ache que é bom ter um espaço comercial numa loja onde não há concorrência. Eu acho que isso é negativo. Um amior número de diferentes ofertas, de segmentos distintos, é melhor. O que tenho dito é que hoje temos uma clientela que procura um serviço que não existe. E isso não é necessariamente bom. As pessoas com muito dinheiro não têm paciência para esperar muito tempo. Não podemos dizer que daqui a 5 ou 10 anos temos uma oferta... tem de ser tudo oferecido num espaço relativamente curto.

Que horizonte temporal é esse?

Três anos, no máximo. E já três anos é muitas vezes difícil de convencer e é muito mais do que devia ser.

Conversámos há cerca de três anos, e o José queixava-se, na altura, da morosidade da burocracia. Ainda é esse o problema ou isso melhorou?

Melhorou alguma coisa. Em algumas câmaras, por exemplo, as comunicações prévias têm funcionado. E, portanto, aí sim, as coisas estão francamente mais rápidas. No caso da Câmara Municipal de Lisboa, felizmente neste momento temos todos os nossos projetos aprovados. Mas até que seja apresentado um simplex corrigido, e espero eu que seja aprovado, ainda teremos muitas dificuldades. Muitas vezes a questão também não é só com as câmaras, há-que ser justo. É com várias entidades externas, que têm timings muito diferentes. Pode ser a APA, a IP, às vezes a CCDR...Porque há uma falha de coordenação que dificulta tudo. Esse é que é o grande problema: não há ninguém que faça de pivô.

Existem várias variáveis que têm agravado a crise da habitação em Portugal. O José continua a defender que, mais do que uma questão de variáveis, o grande problema é a falta de poder de compra dos portugueses. Só que o preço das casas continua a aumentar, enquanto o dinheiro disponível das famílias continua a diminuir. Sabendo que não é sua função resolver o problema, o que poderia ser feito?

Que o tema é a falta de poder de compra, não há dúvida nenhuma, até porque é só ver os dados de como comparamos com os outros países da União Europeia, na facilidade do acesso à habitação. Mas temos outro tema, que é o seguinte: o que mais tem subido no setor da construção, sobretudo, é o custo da mão-de-obra, devido à escassez. E há pessoas que dizem: “Ah, então vão buscar pessoas à Suíça e façam mais casas”. Mas se vamos buscar pessoas à Suíça, elas recebem três ou quatro ou cinco vezes mais do que aquilo que se paga hoje, o que vai fazer aumentar ainda mais o custo da contrução.

Daí o pedido de Luís Montenegro, no Brasil, para que venha mais mão-de-obra para o setor?

Faz sentido, mas há mais dois ou três temas que hoje em dia temos de ter em atenção: se conseguirmos pessoas qualificadas para trabalhar, o desperdício de uma obra pode ser 2% ou 3%. Se o fizermos com pessoas que não qualificadas, o desperdício pode subir para 30%. E o desperdício, no segmento mais alto, custa muito dinheiro. Estamos a falar de centenas ou milhares de euros por metro quadrado. Ou seja, a industrialização em muitos desses casos pode ser uma solução. Mas por exemplo, não é uma solução para uma situação que em Portugal ainda existe muito, que é a recuperação. Só o é para construção nova, onde o edifício já pode ser todo parametrizado. E isso não tem nada que ver com a qualidade, ou a falta dela. E temos também o tema do licenciamento, que de facto ainda não está, no geral, resolvido. Como digo, não é só câmaras, é todo um conjunto de outras instituições. E depois temos ainda um tema adicional, que é sempre o elefante na sala: os impostos e as taxas! Acho sempre uma certa piada ao facto de alguns partidos políticos falarem sempre da do tema da habitação, mas quando chega a altura a dizer que é preciso reduzir os impostos sobre a habitação, não fazem nada. Portanto, sem reduzir a taxação... repare, se eu fizer um hotel posso deduzir o IVA. Se fizer uma habitação, não posso. É uma coisa um pouco estranha que a habitação seja o único tipo de produto imobiliário que está previsto na Constituição como um direito fundamental, mas e que seja aquele sobre o qual incida mais impostos e taxas. Não deixa de ser um bocadinho anacrónico, não é? O produto imobiliário habitação é aquilo que é mais comum em qualquer país. Não foge, não tem rodas, portanto, é um imposto certo. Tem uma grande dimensão, portanto, qualquer alteraçãozinha que se faça, tem um impacto orçamental fortíssimo. Paga-se sempre, porque ninguém deixa de pagar o imposto sobre a sobre a sua casa, porque senão fica sempre ela...isto e o IVA são dois impostos que são muito simples de cobrar. Este ainda mais porque tem menos risco.

O que está a dizer é que havendo uma redução de impostos haveria um alívio da crise por via do investimento no setor?

Claro. Ou seja, haveria aqui imediatamente uma relação causa e efeito. O problema da habitação em Portugal não se resolve, só com o mercado interno. Nós precisamos de fundos de pensões para financiar essa construção porque os bancos portugueses não financiam construção a longo prazo. Nenhum promotor imobiliário consegue um financiamento bancário em Portugal a 20, 30, 40 anos. E se não tiver um financiamento pelo menos a 30 anos, é impossível fazer habitação para arrendamento. A não ser que financie tudo em capitais próprios, mas isso não existe. Em Portugal costumamos dizer que existe falta de capital e é um facto. Os financiadores tradicionais de um produto desse género são os fundos de pensões e esses não investem cá porque não acreditam na nossa legislação.

Eu diria que a primeira solução para resolver para minimizar o problema da da falta de habitação é dar confiança aos senhorios que têm algumas casas para pôr em arrendamento. Porque essas casas existem. E essa é a primeira solução, porque se houver confiança, se a legislação estiver bem feita e as pessoas acreditarem nela, de facto pode haver dezenas de milhares de casas que podem vir para o mercado muito rapidamente.

Projetos como os que têm na Comporta são criticados porque as pessoas vêem muitos estrangeiros a chegar. E isso de alguma forma afasta os portugueses por todas as razões que que já falamos – sobretudo porque houve um aumento do do preço imobiliário. Já agora, qual o peso dos portugueses na vossa carteira de clientes.

Continua nos 50%. E em primeiro lugar, nós estamos dentro da comunidade europeia e, portanto, num país em que as os portugueses foram tão tão ajudados quando foi preciso emigrar deste país, ter uma atitude diferente daquela que os países que nos receberam tiveram com os nosso imigrantes é uma coisa um bocadinho desagradável, não é? Hoje temos muita gente de fora, de facto. Mas eu acho que isso é uma coisa muito positiva. Primeiro, porque nós estávamos a regredir e, portanto, a nossa pirâmide estária está a inverter-se de uma de forma muito acelerada. Se não for com a imigração - e não tem de ser só a imigração pobre, também pode ser a rica - o país é inviável daqui a algumas dezenas de anos. Nomeadamente a Segurança Social.

Aliás, já agora, se quiser falar sobre o tema da imigração e, sobretudo a imigração que vem para cá trabalhar, esse tem sido um dos grandes problemas mas a falta de habitação para as classes mais baixas. Porque não se pode pensar que tenham entrado 400 ou 500.000 pessoas nos últimos anos e que elas vivem não sei onde. Se reparar, fala-se pouquíssimo disso. Mas essas pessoas é que concorrem diretamente com as camadas sociais mais baixas da nacionalidade portuguesa. Há muita gente que vive em casas normais, que normalmente são que seriam seriam arrendadas a portugueses. E como fizemos uma lei, já agora, em que proíbem que se peça uma caução superior a um mês de rendas, uma das coisas que aconteceu – e se as pessoas não acreditam nisso, vão falar com as agências e vejam o que está a passar - é que os estrangeiros, e quando digo estrangeiros, não são estrangeiros ricos, para conseguirem garantir as casas, estão a pagar mais meses adiantados. A nossa lei é muito desiquilibrada, porque o senhorio é que tem de correr o risco todo, e portanto os estrangeiros sabem que, se pagarem 5, ou 10 meses de renda antecipada, conseguem em casa mais facilmente. E isso é o que está a acontecer todos os dias. Portanto, nós criámos uma lei que está a fomentar o mercado negro. E essa que é a verdade. E isto é, eu diria, patético. É trágico e é patético. Em vez de estarmos a resolver os problemas, estamos a arranjar outro tipo de problemas.

A Vanguard Properties está a celebrar 10 anos e já investiu 1,2 mil milhões de euros em projetos, sobretudo na Comporta e em Lisboa.

Sim, a Comporta representa a nossa maior alocação de rescursos. É o nosso maior projeto e ainda vai ter um investimento de mais 400 ou 500 milhões nos próximos dois a três anos. Estamos a criar novos conceitos porque queremos entregar casas feitas chave na mão – com projeto de arquitetura de interiores e tudo – e a ainda temos que desenvolver mais duas academias desportivas. Temos um investimento forte nessa matéria, porque achamos que projetos daquela natureza que estão próximas de Lisboa, apesar de estar a cerca de uma hora, têm de ter um conjunto de infraestruturas de base que possam permitir que as pessoas ali se fixem, quer para viver e sobretudo para visitar ao longo do ano. Para fugir ao máximo da sazonalidade, tem de se ter um tipo de oferta desportiva, cultural, artística, enfim, variada para que as pessoas ao longo do quando tenho motivos para visitar um espaço como aquele. O golfe, em particular, é um desporto muito bom, porque as épocas altas não são as épocas balneares, como outubro e novembro. No caso do golfe, a clientela portuguesa, no nosso caso, representa cerca de 16% a 17%. Mercados interessantes são EUA, França, Suíça, Bélgica, Noruega, Finlândia, Suécia porque muitas vezes nos seus países, nessas épocas, o tempo não permite jogar. Janeiro e fevereiro são meses mais fracos mas depois volta a ser fortíssimo em março, abril, maio, junho. Portanto, com o campo com os campos de golfe a funcionar cada vez mais há gente durante todo o ano. E isto é bom também para a comunidade, não é? Porque o campo de golfe com qualidade pode trazer entre 150 e 500 pessoas por dia. E isto tem um impacto económico importante para a região.

Então rejeita as críticas de que pode estar a descaracterizar a região?

As críticas são curiosas, porque algumas delas dizem que não há pessoas para trabalhar, ali, mas o que tem que haver é criação de condições para fixar as pessoas ali. E o que nós estamos, justamente, a fazer é criar condições, para fixar as pessoas ali trabalhar, porque a verdade é a qualidade de vida que ali vive é muito boa. O nosso objetivo é fixar as pessoas nos polos urbanos, ou seja, Grândola e Alcácer do Sal. Pode ficar descaracterizado? Não me parece que estejamos a fazer nada parecido com o que foi feito em Tróia nos anos 1960 ou 1970...Há quem queira necessariamente defender o passado. Mas o quera o passado da Comporta? Do ponto de vista da arquitetura, não é propriamente uma coisa mais interessante. A qualidade de vida... não parece de todo que fosse uma grande referência em lado nenhum. Por isso que eu às vezes digo, há pessoas que se defendem o passado, mas eu não sei se as pessoas que lá vivem querem que esse passado repita. Porque viviam muito mal.