Luxo é âncora para valorizar territórios a médio-longo prazo

O Élou e o Villas Sol Tejo, em Loures, o Hilton Cascais, em Carcavelos, o The One, em Lisboa, ou o Bonjardim, no Porto, são projetos imobiliários de luxo que estão a contribuir para a valorização das zonas envolventes. O Porto Oriental, onde está a nascer um conjunto de empreendimentos premium e cujo território está a ser alvo de várias ações de requalificação, está também a captar a atenção dos investidores. No entanto, não chega anunciar a construção de um edifício exclusivo para um quarteirão ganhar de imediato valor.     

João Cília, CEO da Porta da Frente Christie’s, costuma levantar três questões para verificar o potencial de valorização do projeto: É ainda uma zona com um valor de euros/metro quadrado abaixo da média da cidade/região onde está inserida? Existe espaço para outros empreendimentos que possam continuar a valorizar a zona? Que outros fatores podem valorizar a zona e se existem condições para que eles aconteçam (novos meios de transporte, novos serviços, espaços verdes…)? Com estas interrogações por base, o responsável aponta o exemplo do Élou, em Loures/Santo António dos Cavaleiros.

Como adianta, é uma localização “com preços muito abaixo da média do centro de Lisboa” e o aparecimento de um projeto como é o Élou “valorizou muito” o território. “Com novos empreendimentos planeados para esta zona e a abertura de uma estação de metro que coloca os novos moradores a 15 minutos do centro de Lisboa, o potencial de maior valorização a futuro é grande”, considera. Ainda em Loures, a Re/Max Collection (marca da rede para o segmento premium) destaca o Villas Sol Tejo, cujas moradias têm um preço de venda a partir dos 800 mil euros, como um projeto com repercussão na valorização dos imóveis circundantes.

Para Ricardo Costa, CEO da Luximos Christie’s, o impacto “vai-se desenvolvendo à medida que o projeto cresce e que os potenciais clientes vão vendo a evolução e a mais-valia que o projeto apresenta”. A Baixa do Porto tem conhecido “uma valorização muito significativa com o aumento do turismo e a chegada de novos projetos de qualidade”. O empreendimento Bonjardim, em fase de construção, “suscitou rapidamente o interesse por parte de nacionais e estrangeiros numa zona da cidade que há uns anos não era procurada pelos portuenses para residir”, sublinha o especialista em imobiliário. Neste momento - descreve -, “a Baixa do Porto tem uma vibração única com cafés, esplanadas, hotéis e muitas lojas modernas e de marcas cobiçadas, num convívio ímpar e multicultural”.

Num outro estádio está o Porto Oriental. Esta zona da Invicta “está em acelerado processo de valorização”, que se justifica pelos projetos imobiliários de luxo em construção e os bons acessos para Norte e para Sul, e pela requalificação da envolvente, defende Ricardo Costa. Está-se a transformar “zonas esquecidas em áreas atraentes e vibrantes”. Um dos projetos imobiliários que está a catapultar este território é o Aurios, em construção nos terrenos da Quinta da China (antiga residência da pintora Aurélia de Sousa), na margem do rio Douro, diz. No Porto Oriental, a Re/Max destaca também o Antas Privilege Gardens, com apartamentos até aos 700 mil euros.

A construção de valor

Nestas zonas urbanas, que estão a conhecer uma nova vida, “o valor vai-se construindo à medida que um número cada vez maior de potenciais compradores percebe a transformação de uma determinada zona”, afirma Patrícia Barão, responsável pelo departamento de residencial da JLL. Um projeto de habitação de luxo “exige também uma melhoria dos espaços públicos circundantes (passeios e estradas), mais segurança, comércio e serviços em quantidade e diversidade, e forçosamente mais conforto e espaços de lazer. Tudo características que valorizam qualquer zona, onde quer que ela se situe”, frisa por sua vez a Re/Max. Para João Cília, o lançamento de um imóvel para um segmento alto dá logo início a um processo de valorização da área em redor e “tende a continuar à medida que se avança na construção do projeto e este ganha vida com os novos moradores”.

Como sublinha o CEO da Porta da Frente, “um projeto residencial de luxo é a âncora para o aparecimento de novos serviços e outros projetos residenciais, o que tornam a valorização dessa zona um processo de médio-longo prazo”. Também Patrícia Barão realça a existência de “projetos que impactam de tal forma um bairro que só por si têm a capacidade para atrair atenções para uma determinada zona”, mas “o valor vai-se construindo aos poucos e as zonas bem-sucedidas da cidade não se fazem apenas só com um projeto. Já o “aparecimento de um empreendimento de luxo nas Amoreiras não tem por si só um impacto muito elevado”, pois a zona “é já hoje uma das mais valorizadas do país”, lembra João Cília.

Banca é conservadora

Há poucas semanas, a Vanguard anunciou o lançamento de um projeto imobiliário de luxo no tradicional, histórico e ainda autêntico bairro da Graça, em Lisboa. Patrícia Barão não tem dúvidas que o investimento “vai contribuir para reforçar aquelas que são algumas das melhores características daquela zona da cidade: as vistas incríveis sobre o rio, o castelo e o vale da Avenida da Liberdade, a proximidade a uma Lisboa bairrista, que se tem renovado aos poucos com design e criatividade”. Para já, a especialista vê o projeto como uma “possibilidade de mais pessoas poderem olhar para aquela zona como potencial para residir”. Com a sua consolidação, com os resultados das vendas, “aí sim, poderemos assistir a uma valorização nos preços”.

A Re/Max reconhece que qualquer “projeto residencial de luxo valoriza a zona circundante”, mas “toda uma freguesia já é um passo maior, sendo esse passo possível se houver paralelamente uma melhoria das condições de acessibilidade e segurança, a par de um reordenamento e rearranjo dos espaços públicos”. Para João Cília, a envolvente a este investimento deverá ganhar valor, mas é necessário “analisar se esta é ainda uma zona com condições para se valorizar”. E lembra as três questões (referidas no início deste texto) que aconselha aos clientes.

A avaliação da banca deverá acompanhar esta linha ascendente de valor. No entanto, alerta Patrícia Barão, “as avaliações bancárias são bastante conservadoras e precisarão de dados de vendas reais para assumir valorizações”. Ricardo Costa partilha uma opinião idêntica: “A avaliação bancária tende a acompanhar a valorização dos imóveis, mas geralmente de forma mais gradual e conservadora, em comparação com os preços praticados pelo mercado”. Como frisa, “a banca é cautelosa e utiliza nas suas avaliações dados de transações recentes de imóveis semelhantes, o que implica sempre algum distanciamento temporal para avaliarem se o aumento dos preços é, efetivamente, consistente e de longo prazo, antes de ajustar suas avaliações”.