O Élou e o Villas Sol Tejo, em Loures, o Hilton Cascais, em Carcavelos, o The One, em Lisboa, ou o Bonjardim, no Porto, são projetos imobiliários de luxo que estão a contribuir para a valorização das zonas envolventes. O Porto Oriental, onde está a nascer um conjunto de empreendimentos premium e cujo território está a ser alvo de várias ações de requalificação, está também a captar a atenção dos investidores. No entanto, não chega anunciar a construção de um edifício exclusivo para um quarteirão ganhar de imediato valor. .João Cília, CEO da Porta da Frente Christie’s, costuma levantar três questões para verificar o potencial de valorização do projeto: É ainda uma zona com um valor de euros/metro quadrado abaixo da média da cidade/região onde está inserida? Existe espaço para outros empreendimentos que possam continuar a valorizar a zona? Que outros fatores podem valorizar a zona e se existem condições para que eles aconteçam (novos meios de transporte, novos serviços, espaços verdes…)? Com estas interrogações por base, o responsável aponta o exemplo do Élou, em Loures/Santo António dos Cavaleiros..Como adianta, é uma localização “com preços muito abaixo da média do centro de Lisboa” e o aparecimento de um projeto como é o Élou “valorizou muito” o território. “Com novos empreendimentos planeados para esta zona e a abertura de uma estação de metro que coloca os novos moradores a 15 minutos do centro de Lisboa, o potencial de maior valorização a futuro é grande”, considera. Ainda em Loures, a Re/Max Collection (marca da rede para o segmento premium) destaca o Villas Sol Tejo, cujas moradias têm um preço de venda a partir dos 800 mil euros, como um projeto com repercussão na valorização dos imóveis circundantes..Para Ricardo Costa, CEO da Luximos Christie’s, o impacto “vai-se desenvolvendo à medida que o projeto cresce e que os potenciais clientes vão vendo a evolução e a mais-valia que o projeto apresenta”. A Baixa do Porto tem conhecido “uma valorização muito significativa com o aumento do turismo e a chegada de novos projetos de qualidade”. O empreendimento Bonjardim, em fase de construção, “suscitou rapidamente o interesse por parte de nacionais e estrangeiros numa zona da cidade que há uns anos não era procurada pelos portuenses para residir”, sublinha o especialista em imobiliário. Neste momento - descreve -, “a Baixa do Porto tem uma vibração única com cafés, esplanadas, hotéis e muitas lojas modernas e de marcas cobiçadas, num convívio ímpar e multicultural”..Num outro estádio está o Porto Oriental. Esta zona da Invicta “está em acelerado processo de valorização”, que se justifica pelos projetos imobiliários de luxo em construção e os bons acessos para Norte e para Sul, e pela requalificação da envolvente, defende Ricardo Costa. Está-se a transformar “zonas esquecidas em áreas atraentes e vibrantes”. Um dos projetos imobiliários que está a catapultar este território é o Aurios, em construção nos terrenos da Quinta da China (antiga residência da pintora Aurélia de Sousa), na margem do rio Douro, diz. No Porto Oriental, a Re/Max destaca também o Antas Privilege Gardens, com apartamentos até aos 700 mil euros..A construção de valor.Nestas zonas urbanas, que estão a conhecer uma nova vida, “o valor vai-se construindo à medida que um número cada vez maior de potenciais compradores percebe a transformação de uma determinada zona”, afirma Patrícia Barão, responsável pelo departamento de residencial da JLL. Um projeto de habitação de luxo “exige também uma melhoria dos espaços públicos circundantes (passeios e estradas), mais segurança, comércio e serviços em quantidade e diversidade, e forçosamente mais conforto e espaços de lazer. Tudo características que valorizam qualquer zona, onde quer que ela se situe”, frisa por sua vez a Re/Max. Para João Cília, o lançamento de um imóvel para um segmento alto dá logo início a um processo de valorização da área em redor e “tende a continuar à medida que se avança na construção do projeto e este ganha vida com os novos moradores”..Como sublinha o CEO da Porta da Frente, “um projeto residencial de luxo é a âncora para o aparecimento de novos serviços e outros projetos residenciais, o que tornam a valorização dessa zona um processo de médio-longo prazo”. Também Patrícia Barão realça a existência de “projetos que impactam de tal forma um bairro que só por si têm a capacidade para atrair atenções para uma determinada zona”, mas “o valor vai-se construindo aos poucos e as zonas bem-sucedidas da cidade não se fazem apenas só com um projeto. Já o “aparecimento de um empreendimento de luxo nas Amoreiras não tem por si só um impacto muito elevado”, pois a zona “é já hoje uma das mais valorizadas do país”, lembra João Cília..Banca é conservadora.Há poucas semanas, a Vanguard anunciou o lançamento de um projeto imobiliário de luxo no tradicional, histórico e ainda autêntico bairro da Graça, em Lisboa. Patrícia Barão não tem dúvidas que o investimento “vai contribuir para reforçar aquelas que são algumas das melhores características daquela zona da cidade: as vistas incríveis sobre o rio, o castelo e o vale da Avenida da Liberdade, a proximidade a uma Lisboa bairrista, que se tem renovado aos poucos com design e criatividade”. Para já, a especialista vê o projeto como uma “possibilidade de mais pessoas poderem olhar para aquela zona como potencial para residir”. Com a sua consolidação, com os resultados das vendas, “aí sim, poderemos assistir a uma valorização nos preços”..A Re/Max reconhece que qualquer “projeto residencial de luxo valoriza a zona circundante”, mas “toda uma freguesia já é um passo maior, sendo esse passo possível se houver paralelamente uma melhoria das condições de acessibilidade e segurança, a par de um reordenamento e rearranjo dos espaços públicos”. Para João Cília, a envolvente a este investimento deverá ganhar valor, mas é necessário “analisar se esta é ainda uma zona com condições para se valorizar”. E lembra as três questões (referidas no início deste texto) que aconselha aos clientes..A avaliação da banca deverá acompanhar esta linha ascendente de valor. No entanto, alerta Patrícia Barão, “as avaliações bancárias são bastante conservadoras e precisarão de dados de vendas reais para assumir valorizações”. Ricardo Costa partilha uma opinião idêntica: “A avaliação bancária tende a acompanhar a valorização dos imóveis, mas geralmente de forma mais gradual e conservadora, em comparação com os preços praticados pelo mercado”. Como frisa, “a banca é cautelosa e utiliza nas suas avaliações dados de transações recentes de imóveis semelhantes, o que implica sempre algum distanciamento temporal para avaliarem se o aumento dos preços é, efetivamente, consistente e de longo prazo, antes de ajustar suas avaliações”.