Minuto Imobiliário. Calcule a mais-valia da venda de uma casa (Vídeo)

Em parceria com o Dinheiro Vivo, todas as sextas-feiras, o consultor imobiliário José Cabral, especialista no mercado residencial da Grande Lisboa e autor do blogue A House in Lisbon, lança um vídeo de cerca de 60 segundos com dicas muito práticas sobre tudo o que é importante no mercado imobiliário.

Quando se vende uma casa, o Estado cobra imposto sobre metade do lucro obtido com a venda de um imóvel. Assim, se comprou uma casa por 200 mil euros e a vendeu por 250 mil euros teve uma mais-valia à volta dos 50 mil euros. E terá de pagar impostos sobre 25 mil euros.

Esta é a regra, mas as contas acabam por não ser assim tão lineares, isto porque existe o coeficiente de desvalorização da moeda e pode haver lugar a isenções ou podem ter sido feitos investimentos que vão "abater" parte da mais-valias.

Imagine que após a venda da sua habitação, reinvestiu a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses. A mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto. No entanto, se reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

Contudo, esta isenção do pagamento de mais-valias aplica-se, por regra, a imóveis com destino a habitação própria e permanente. Ou seja, a casa que vendeu e a casa que comprou (ou vai comprar) têm de ser a primeira habitação. Se quiser simular o seu caso, pode recorrer à calculadora de mais-valias do Doutor Finanças, como explicamos neste artigo.

Para o cálculo deve ter consigo as seguintes informações:

- Valor de aquisição;

- Ano de aquisição;

- Mês de aquisição;

- Valor de realização (venda);

- Ano de realização;

- Mês de realização;

Despesas e encargos (gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras, entre outras)

Leia também: Norma do IRS que impedia contribuinte de refutar presunção de mais-valias é inconstitucional

Tenho de declarar as mais-valias no IRS?

O valor tributável das mais-valias é considerado um rendimento sujeito a IRS, tal como acontece com os salários, por exemplo. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Assim, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.

As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS.

E é importante relembrar que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.

Para preencher o quadro 4 do anexo G deve identificar:

- O titular do imóvel;

- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;

- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;

- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).

O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, ou seja, para imóveis, adquiridos antes de 1989. Estas mais-valias, mesmo estando isentas de tributação, têm de ser declaradas no IRS.

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