100 milhões. Nova lei poderá travar dívidas nos condomínios

Nova lei da propriedade horizontal traz instrumentos que vão permitir reduzir significativamente os problemas de cobrança. Aplicação de sanções também ganha força.

As empresas de gestão e administração de condomínios têm mais de 100 milhões de euros de dívidas por cobrar, revela Vítor Amaral, presidente da APEGAC, associação que representa a atividade. Segundo o responsável, esse valor respeita apenas ao passivo estimado dos cerca de 1400 membros da APEGAC. O montante global poderá ser muito superior, até porque há muitos profissionais em nome individual e pequenas empresas a operar no mercado, além de situações em que são os próprios condóminos a gerir o edifício.

Um défice desta ordem, que inclui muitos incobráveis, "dificulta seriamente a boa gestão" dos prédios, sendo que o montante "é composto por prestações que, em média, não são superiores a 40 euros mensais", aponta o dirigente. A nova lei da propriedade horizontal, que entrou em vigor na última semana, vem ajudar a mitigar este problema.

É que o novo regime obriga os proprietários de imóveis a apresentar as contas do condomínio quando pretendem alienar o ativo. No caso de haver dívidas, o potencial comprador pode condicionar a compra à liquidação dessas verbas ou, então, decidir assumir os encargos.

Esta era uma velha reivindicação da APEGAC. Como frisa Vítor Amaral, desde 2004, que a associação vinha a sensibilizar a tutela e os grupos parlamentares para a aprovação de um diploma que impusesse a apresentação de uma declaração de dívida, a emitir pelo administrador do condomínio, aquando da transmissão de um imóvel. Esta medida não resolverá todo o "o grave problema das cobranças", mas permitirá "reduzir, significativamente, os incobráveis", defende.

Quase duas décadas depois, o regime passou a estabelecer que "quando os condóminos pretendam transmitir a sua fração terão de apresentar no ato da escritura ou da celebração do documento particular autenticado, uma declaração emitida pelo administrador do condomínio", com os encargos da fração e as dívidas que, eventualmente, tenha a essa data". Já o comprador terá de verificar o que consta da declaração e estar consciente que será responsável por qualquer prestação, incluindo obras, que vença posteriormente à compra, mesmo que tenham sido aprovadas antes de efetivar a transação do imóvel, adverte o presidente da APEGAC.

Responsabilidades

​​​​​​O novo regime traz também um acréscimo de responsabilidades e sanções para os administradores e condóminos. No que toca ao gestor, a lei definiu que lhe cabe a obrigação de representar o condomínio em qualquer processo judicial e conferiu-lhe a possibilidade de efetuar participações crime em nome da estrutura que gere. Caso não cumpra as funções para que foi mandatado é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo da responsabilidade criminal.

Para Vítor Amaral, estas medidas são "uma forma de afastar as más práticas e os maus profissionais". No entanto, sublinha, "o legislador resolveu melhorar o regime da propriedade horizontal, mas continuou a deixar na gaveta a regulação da atividade, indispensável para dar credibilidade ao setor". Na sua opinião, um país que tem cerca de 300 mil edifícios em propriedade horizontal (divididos em frações autónomas), com quase cinco milhões de pessoas a viver em condomínio, carece com urgência da "aprovação da lei que regule a atividade profissional de administração de condomínios, impondo idoneidade comercial, formação adequada, estabelecimento aberto ao público, seguro de responsabilidade civil", entre outros requisitos.

Já os condóminos podem a partir de agora aplicar sanções aos pares que não cumpram com as obrigações estabelecidas, incluindo o pagamento dos encargos, sendo que os incumprimentos passam a ser incluídos, assim como os juros, em ações executivas para cobranças. Esta medida é uma clarificação dos deveres dos condóminos, dado que o regime já previa a aplicação de sanções, mas normalmente não eram contabilizados na dívida em execução judicial.

O articulado que entrou em vigor a 10 de abril dá luz verde a essa possibilidade, integrando também a cobrança de juros, desde a data de vencimento de cada prestação até ao integral pagamento. As penalizações podem ser aplicadas por incumprimentos da lei do condomínio, do regulamento ou de deliberações da assembleia de condóminos, mas não foi estabelecida qualquer tabela ou norma para o quantitativo a aplicar.

Queixas quase duplicam

O Portal da Queixa, rede social onde os consumidores podem apresentar reclamações e opiniões sobre empresas e serviços, recebeu 246 comunicações sobre deficiências no funcionamento de empresas de gestão e administração de condomínios em 2021, mais 92% face a 2019.

Segundo dados fornecidos pelo portal, a grande maioria das reclamações (32%) prende-se com a gestão do condomínio no que toca à prestação de contas, emissão de recibos e falta de pagamentos. Logo de seguida, destacam-se as queixas (26%) relativas à manutenção dos edifícios, com o foco nas obras e limpezas, que ombreiam com as deficiências que os consumidores apontam ao nível do apoio ao cliente (24%). Nesta matéria, os condóminos reclamam da falta de respostas e do atendimento em loja. O incumprimento contratual surge em quarto lugar, representando 9% do total. No ano passado, as cinco empresas de gestão de condomínio alvo de mais queixas no portal conseguiram solucionar cerca de 75% das reclamações.

sonia.s.pereira@dinheirovivo.pt

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