Tudo sobre a nova lei que fala das obrigações do Estado na habitação

É uma lei que enquadra toda a área da habitação. Já existe há décadas noutras grandes áreas sociais, como a saúde e a educação, mas não existia até agora para este setor em particular, razão pela qual a aprovação deste quadro legislativo foi considerada um momento histórico.

O diploma que entra em vigor nesta terça-feira teve o voto favorável do PS, Bloco de Esquerda, PCP, PEV, PAN e do deputado independente Paulo Trigo Pereira, e o voto contra do PSD e do CDS.

O processo legislativo que levou à aprovação desta lei prolongou-se por mais de um ano na Assembleia da República. Foi a deputada independente pelo PS Helena Roseta quem apresentou a primeira proposta, em abril de 2018. Seguiu-se o PCP, em outubro do mesmo ano, e o BE, já no mês de dezembro. Os diplomas só seriam discutidos em plenário em janeiro deste ano, seguindo-se ainda meses de audições de entidades ligadas ao setor, e de discussão em sede de especialidade (artigo a artigo). Em maio deste ano, o PS substituiu o projeto inicial de Roseta por um novo texto, retirando ou suavizando algumas das propostas mais polémicas da versão inicial.

Tratando-se de uma lei de bases, este diploma enquadra o direito à habitação e define as obrigações do Estado nesta matéria. A lei que hoje entra em vigor diz que "todos têm direito à habitação, para si e para a sua família, independentemente da ascendência ou origem étnica, sexo, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, género, orientação sexual, idade, deficiência ou condição de saúde".

A lei estabelece que o "Estado é o garante do direito à habitação" e que lhe compete desenvolver políticas que assegurem uma habitação digna a todos os cidadãos. Isto significa, por exemplo, que o Estado deve promover o "uso efetivo de habitações devolutas de propriedade pública" e incentivar a que o mesmo aconteça no setor privado.

Não, a lei de bases não vem trazer nenhuma mudança relativamente ao quadro legal que está em vigor. Também neste ponto, o diploma define o quadro geral e as obrigações do Estado, estabelecendo que este "garante o funcionamento regular e transparente do mercado de arrendamento habitacional".

O diploma também diz que "incumbe ao Estado estabelecer a criação de um sistema de acesso à habitação com renda compatível com o rendimento familiar" (o princípio à luz do qual são desenvolvidos programas como o arrendamento acessível).

A lei enquadra a atribuição de subsídios - alguns já existem, outros não. No primeiro caso está a subsidiação ao arrendamento apoiado e ao arrendamento jovem. Fica também previsto a possibilidade de atribuição de subsídios de renda "aos inquilinos em situação de vulnerabilidade que gozem de especial proteção no âmbito do arrendamento urbano", "famílias monoparentais ou numerosas em situação de especial vulnerabilidade económica". Há também a nova figura legal de "subsídios eventuais para fazer face a situações de vulnerabilidade e carência habitacional temporária ou iminente devidamente comprovada".

Este foi um dos temas mais polémicos em torno da lei de bases. A proposta inicial apresentada por Helena Roseta admitia a "requisição temporária" pelo Estado de habitações "injustificadamente devolutas ou abandonadas", mediante "indemnização". Esta proposta desapareceu no segundo texto apresentado pelo PS, que diz que o Estado "incentiva o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade privada, em especial nas zonas de maior pressão urbanística", versão que acabou por ficar no texto final.

A lei de bases não estabelece outras sanções à propriedade privada devoluta além das que já estão previstas na lei, nomeadamente o agravamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI), remetendo essa possibilidade para a política fiscal.

O texto define que "a habitação que se encontre, injustificada e continuadamente, durante o prazo definido na lei, sem uso habitacional efetivo, por motivo imputável ao proprietário, é considerada devoluta", acrescentando que "os proprietários de habitações devolutas estão sujeitos às sanções previstas na lei". Não são consideradas devolutas as segundas habitações, casas de emigrantes e de pessoas deslocadas por razões profissionais ou de saúde.

Diz que o Estado ou qualquer entidade pública não pode promover o "despejo administrativo de indivíduos ou famílias vulneráveis sem garantir previamente soluções de realojamento". E que as "pessoas e famílias carenciadas que se encontrem em risco de despejo e não tenham alternativa habitacional têm direito a atendimento público prioritário pelas entidades competentes e ao apoio necessário, após análise caso a caso, para aceder a uma habitação adequada".

O diploma também estabelece que o despejo de habitação permanente "não se pode realizar no período noturno, salvo em caso de emergência". A versão inicial de Helena Roseta também previa a proibição de despejos no inverno, mas essa medida caiu.

Atualmente, a lei já estabelece a proibição de despejo de pessoas com 65 ou mais anos, ou com um grau de deficiência igual ou superior a 60%, desde que residam há mais de 20 anos na habitação.

Só se isso estiver previsto no contrato de crédito firmado com o banco. Esta foi outra linha de divisão entre o PS, o BE e o PCP - comunistas e bloquistas queriam que a entrega da casa passasse a liquidar automaticamente o empréstimo bancário contraído para a aquisição do imóvel, mas os socialistas fizeram depender este cenário da concordância da banca. A lei diz que é "admitida a dação em cumprimento da dívida, extinguindo as obrigações do devedor independentemente do valor atribuído ao imóvel para esse efeito, desde que tal esteja contratualmente estabelecido, cabendo à instituição de crédito prestar essa informação antes da celebração do contrato".

Mas há duas outras alíneas que poderão ter um maior alcance prático. Por um lado, os devedores de crédito à habitação que se encontrem em "situação económica muito difícil" poderão beneficiar de um regime legal de proteção que inclua a "possibilidade de reestruturação da dívida, a dação em cumprimento, ou medidas substitutivas da execução hipotecária".

E há ainda uma nova medida de proteção dos fiadores, proposta pelo Bloco de Esquerda e que o PS aprovou: "Não podem ser concedidas aos fiadores condições mais desfavoráveis de pagamento dos créditos, nomeadamente ao nível da manutenção das prestações, nem pode ser negado o direito a proceder ao pagamento nas condições proporcionadas ao principal devedor."

A lei de bases estabelece o princípio geral de que "incumbe ao Estado assegurar a celeridade dos processos de inventário e dos processos judiciais de heranças indivisas" que incluam imóveis destinados à habitação.

Esta medida visa atacar aquele que é um dos grandes motivos para que casas de habitação permaneçam anos a fio sem uso: o facto de se tratar de heranças indivisas e de os herdeiros não chegarem a acordo sobre o destino daquele património. Mas precisará de uma lei própria para se efetivar.