Covid afastou turistas, mas casas baratas para arrendar ainda são poucas

São menos de 250 - mais precisamente 242 - os contratos de arrendamento acessível fechados a nível nacional no espaço de um ano. Em Lisboa, o programa Renda Segura (que tem outros contornos, mas tem também por objetivo último colocar casas no mercado a preços acessíveis) fechou a primeira fase com 177 candidaturas aprovadas, abaixo do objetivo enunciado pela autarquia, que pretendia chegar às 300. E, das 177 casas que vão integrar o programa, apenas 45 transitam do alojamento local, um dos grandes alvos do plano.

O que explica esta adesão aquém das expectativas, num contexto em que são patentes as dificuldades de acesso, até mesmo da classe média, ao mercado de arrendamento, sobretudo nas grandes cidades? E em que muitos proprietários se veem também a braços com quedas abruptas de rendimento, sobretudo no alojamento local, em resultado da pandemia de covid-19?

De acordo com números do Ministério das Infraestruturas e da Habitação, avançados pela agência Lusa, foram celebrados ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível 242 contratos. Até agora foram apresentadas 10 417 candidaturas e há 600 alojamentos inscritos no programa. Na última terça-feira a secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho, admitiu que o número de contratos fechados não correspondeu ao esperado. "Ainda não chegámos às três centenas de contratos já firmados. Não nos chega, queremos muito mais", referiu Ana Pinho. Segundo os dados do ministério, 54% dos contratos já fechados têm rendas inferiores a 500 euros.

Helena Roseta, ex-deputada e ex-presidente da Assembleia Municipal de Lisboa, que acompanha o tema da habitação há décadas e foi a grande responsável pela elaboração da primeira Lei de Bases da Habitação, aponta alguns fatores que podem ajudar a explicar estes números. A começar pelas dificuldades de um organismo como o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), com recursos escassos para tantas solicitações nesta área, pôr em marcha o programa. Roseta recorda também que, numa fase inicial, o arrendamento acessível dependia exclusivamente da iniciativa individual de proprietários e arrendatários, que deveriam inscrever-se na plataforma eletrónica criada para este efeito. "O processo andou ali nas dezenas, avançou um pouco quando se começaram a fazer protocolos" com os agentes imobiliários, que assim servem como meio de divulgação e promoção do arrendamento acessível.

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) - entidade que firmou o referido acordo - também considera que o programa ficou aquém do que seria de esperar neste primeiro ano de vigência, mas acrescenta que "o mundo mudou e este negócio pode ser interessante" para os proprietários, e diz esperar que a venha a aumentar no futuro. Se antes havia "negócios mais compensadores", até face ao elevado valor das rendas nas grandes cidades, "neste momento a circunstância é completamente diferente".

Já a Associação Lisbonense de Proprietários atribui estes números à instabilidade das leis que regem o mercado de arrendamento. "Enquanto não houver uma estabilidade legislativa e uma confiança no mercado, qualquer programa, seja apresentado pelo Governo ou por qualquer município, irá ter sempre uma fraca adesão", afirmou à Lusa Iolanda Gávea, vice-presidente da ALP.

"Proprietários ainda estão na expectativa da recuperação"

No plano local, autarquias como Lisboa e Porto têm apostado em colocar no mercado, com renda acessível, imóveis do património público municipal. A essa estratégia somam-se agora programas de renda segura (já em curso em Lisboa e em preparação na Invicta), em que as autarquias arrendam casas a privados para depois os subarrendar a preços mais baixos. Além de ser a câmara a pagar a renda aos proprietários (suportando o diferencial entre a renda que é paga e a que recebe dos inquilinos) os imóveis integrados neste programa não pagam IRS, IRC ou IMI. Neste caso um dos objetivos expressos é ir buscar imóveis ao alojamento local (AL), agora a braços com a queda a pique da procura, provocada pela pandemia de covid-19.

Mas também neste caso os números ficam aquém do esperado. É certo que as 45 casas provenientes do alojamento local que agora integram o programa Renda Segura em Lisboa se situam sobretudo em Santa Maria Maior, São Vicente e Arroios - três das freguesias com mais AL da cidade, a começar pela primeira, a que tem mais unidades afetas a esta atividade. Mas isso não apaga outro dado: são uma ínfima parte do alojamento local na cidade, e mesmo naqueles três bairros.

Porquê esta fraca adesão, numa altura em que as dormidas de turistas estão reduzidas a pouco menos que zero? Eduardo Miranda, presidente da Associação de Alojamento Local em Portugal (ALEP) aponta também um problema de confiança dos proprietários, que temem que futuras alterações legislativas venham mudar o quadro de benefícios que é agora proposto. Acresce que "a maior parte [dos proprietários] quer manter-se na atividade turística" e as candidaturas a esta fase do programa Renda Segura decorreram numa altura em que muitos ainda estariam à espera de "um sinal de retoma no verão" - agora cada vez mais afastada, face aos números de covid-19 associados à região de Lisboa.

Este é também o ponto destacado por Luís Lima. "Os proprietários ainda estão na expectativa da recuperação, estão a pensar que isto vai dar a volta, 'vamos aguentar que isto vai passar'. Espero estar enganado, mas acho que essa recuperação não vai existir tão cedo", diz o presidente da APEMIP. Luís Lima admite que a "rentabilidade é muito menor", quer no programa nacional, quer nos municipais, face aos que os proprietários retiraram nos últimos anos do alojamento local, mas acrescenta que o contexto mudou: "Temos que ser muito pragmáticos e pescar onde se pode ir pescar".

"Precisamos de uma nova lei das rendas"

Para Helena Roseta, a montante destas questões está um problema de natureza mais geral que é preciso resolver. "Precisamos de uma nova lei das rendas. O NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano] é uma manta de retalhos. E precisamos de definir claramente que há um mercado que é público, para estratos mais carenciados; que há um mercado de arrendamento acessível, que deve concentrar todos os benefícios fiscais; e depois há o mercado livre, onde as rendas são livres, mas pagam os impostos que tiverem de pagar", sublinha. Atualmente, os proprietários passam a ter benefícios fiscais se arrendarem um imóvel por um período de dois anos, independentemente do valor da renda. Benefícios que são crescentes caso o arrendamento se prolongue por mais anos.