'Self-storage'. Um negócio em franca expansão que já capta milhões de euros

Há em Portugal um novo negócio e está em franca expansão. É conhecido pela designação em inglês self-storage - em português, auto armazenamento. Mais não é do que um espaço onde, por um preço, é possível guardar todo o género de artigos de variadíssimas dimensões. Estreou-se um pouco antes da pandemia no país e, desde aí, tem expandido a sua presença nas grandes áreas urbanas, muito à boleia da crise da habitação, mas também do crescimento do comércio eletrónico. Há diferentes modelos, mas a essência é semelhante: oferecer um espaço de armazenamento flexível e seguro.

A Control Space, empresa que entrou neste mercado em 2021, acaba de abrir o seu quinto armazém. Desta vez, a aposta foi no Porto, numa zona central da cidade, onde dispõe de uma área de 5000 metros quadrados (m2), repartidos por mais de 400 unidades de self-storage. O novo espaço vem juntar-se aos quatro armazéns que já tinha em funcionamento: três em Lisboa (Campo de Ourique, Alcântara e Alfragide) e um no Porto (zona industrial). A empresa tem o objetivo de ser “o maior operador em Portugal”, indica Albano Costa Lobo, co-fundador da Control Space. Segundo revela, já foram investidos “mais de 30 milhões de euros na aquisição e reconversão de espaços”.

A Control Space, que tem como parceiro estratégico a Incus Capital (gestora europeia de ativos imobiliários), tem, neste momento, nove espaços, cinco em funcionamento, e 40.000 m2 de armazenamento. Albano Costa Lobo adianta que, no curto prazo, a Control Space quer alcançar os 50.000 m2 de oferta em self-storage e ultrapassar os 50 milhões de euros de investimento. Certo é que a próxima abertura será no Montijo e previsto estão também unidades em Sintra-Cascais, Gaia e no Taguspark. Este crescimento é alavancado pela demanda de clientes particulares, que querem libertar ou organizar espaço nas suas habitações, mas também pelo setor do e-commerce, explica. A Control Space tem atualmente mais de dois mil clientes.

A Kuboo é outra das operadoras de self-storage que está no mercado para crescer. A empresa nasceu em 2018 com um conceito assente na hospitalidade, com armazéns que têm a pretensão de ser uma extensão das casas e escritórios dos clientes, explicam Bernardo Martins e Diogo Pereira, responsáveis do departamento de marketing da Kuboo. Neste momento, a empresa tem três armazéns em funcionamento (Carnaxide, Carcavelos e Seixal), que totalizam mais de três mil unidades (ou kuboos) de armazenamento, entre cacifos - um dos bestsellers -, a espaços com mais de 30 metros quadrados.

Desde 2023 que a Kuboo tem vindo a investir na expansão dos seus armazéns. O primeiro a quase duplicar as unidades disponíveis foi o de Carnaxide, ostentando agora a bandeira de maior espaço de self-storage em Portugal, dizem os responsáveis. Seguiu-se o armazém de Carcavelos. Este ano, os projetos de crescimento preveem a expansão do espaço do Seixal e a construção de mais dois armazéns. A Kuboo, que não revela valores de investimento, tem mais de dois mil clientes, distribuídos de igual forma entre particulares e empresas. Segundo Bernardo Martins e Diogo Pereira, não são apenas particulares ou empresas nacionais, mas também empresas que pretendem expandir os seus negócios e estrangeiros que querem mudar-se para Portugal. E frisam: “Na Kuboo, todos falamos inglês, sem excepções. Na realidade, falamos um total de oito línguas”.

O potencial do negócio do self-storage em terras lusas atraiu também os fundadores da cadeia Holmes Place em Portugal, Allan Fisher e Hans Koster. Em 2019, numa parceria com o especialista do setor Mike Sweidan, e outros investidores, constituíram a OrangeSpace. O negócio arrancou com a abertura de armazéns em Alfragide e Rio de Mouro, seguindo-se depois Massamá, Sintra/Cascais, Barreiro e Vila Nova de Gaia. Ainda este mês, a empresa irá abrir uma unidade no centro do Porto, no antigo terminal rodoviário do Campo 24 de Agosto. São mais 6300 m2 de área, com perto de 800 boxes de armazenamento, que vão entrar no mercado da região.

Como revela Mike Sweidan, diretor geral da OrangeSpace, o plano de expansão focou-se desde o início nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, onde se verifica uma elevada procura por este produto. ”As localizações foram escolhidas com base em estudos de mercado, densidade populacional e carência de soluções de armazenamento local”, frisa. A operação exigiu “um investimento de vários milhões de euros”, disse sem especificar, o que inclui o arrendamento e reabilitação de edifícios, instalação de sistemas de segurança e adaptação dos espaços. As boxes, com dimensões que vão desde um metro quadrado a 150 m2 e custam entre 20 e 600 euros por mês, já serviram mais de seis mil clientes que guardaram mobiliário, documentos, equipamento desportivo, inventário de lojas online e objetos sazonais.

Novos baús

Mudanças de casa, obras, falta de espaço e apoio logístico a negócios de comércio eletrónico são as principais razões que levam particulares e empresas a arrendar um espaço nestes armazéns. O acesso 24horas/7 dias, a videovigilância, a segurança dos artigos armazenados, a flexibilidade de escolha da área a arrendar e da duração do contrato são também características que têm determinado o sucesso desta atividade, que surgiu nos Estados Unidos da América (EUA) e nos últimos anos regista um forte crescimento na Europa. E o potencial de crescimento é grande, inclusive para novos modelos.

A Bauu é um desses exemplos. Francisco Brandão, Bernardo Lopes e Pedro Ramos, três jovens do Porto, arrancaram em junho do ano passado com um novo conceito no mercado: o self-storage móvel. A ideia começou a ser trabalhada em meados de 2022, com base nas práticas já desenvolvidas nos EUA e Austrália, e materializou-se com a incubação na Inovagaia, uns meses depois. Com financiamento do programa Empreende XXI, a Bauu arrancou com a operação em junho de 2024. O que trouxe de novo? Uma solução de armazenamento móvel assente numa box que, ao contrário do modelo tradicional de self-storage, se desloca até ao cliente.

Como explicam, cada baú (ou box) tem oito metros cúbicos e é transportado para a morada indicada pelo cliente, para que guarde nesse espaço o que precisa. Logo que esse processo esteja concluído, a empresa recolhe a box para a colocar num armazém em Vila Nova de Gaia, com 800m2 e capacidade para 250 unidades. As boxes, desenhadas pelos fundadores e construídas com materiais naturais, são resistentes à humidade, fungos e mofo, asseguram.

“O nosso primeiro serviço realizou-se 18 dias após o início de atividade, em junho de 2024”, contam. O cliente chegou através de uma pesquisa na internet, “o que nos deu uma evidência clara da oportunidade existente no mercado”. O exercício de 2024 (pouco mais de metade de um ano) terminou com uma taxa de ocupação de 80%. Neste momento, cerca de 30% das boxes estão arrendadas a empresas e 70% são ocupadas por particulares, principalmente para arrumos a longo prazo. O preço mensal é de 90 euros.

Os três empreendedores têm já projetos para expandir em 2026, mas não adiantam pormenores. Dizem que o “modelo de negócio é altamente escalável” e, por isso, têm “a ambição de estar presentes nos principais distritos caso apresentem oportunidades de mercado”. Como apontam, as pessoas vão continuar a necessitar de espaço extra. E um dos fatores “é o mercado imobiliário, com preços elevados e escassez de m2 úteis, novas construções sem arrumos ou garagens e a volatilidade nos contratos de arrendamento”, explicam. Há também questões como o estilo de vida citadino sem transporte próprio, a crescente mobilidade geográfica da população e a maior valorização da sustentabilidade e da economia circular.