Prédios recuperados com obras estruturais pagam IMI como novos

Quando prédio é demolido para ser reconstruído, a idade começa a contar a partir do fim das obras. E o imposto sobe

A idade de um imóvel, que no Código do IMI é descrita como vetustez, é um dos elementos relevantes no apuramento do valor patrimonial tributário (VPT) e, consequentemente, do IMI que se paga. Habitualmente é usado para baixar o imposto. Mas pode a idade recuar e o imóvel ficar mais novo? Pode, considera a Autoridade Tributária e Aduaneira, se tiverem existido obras que alteraram a estrutura do prédio.

O entendimento do fisco surge numa informação vinculativa em resposta a um contribuinte que quis saber se a mudança de um prédio para propriedade horizontal (processo que permite que cada fração seja contabilizada autonomamente para efeitos de IMI) teria efeitos no coeficiente de vetustez. Neste caso específico e se for esta a única alteração no imóvel, a sua idade não muda.

"Se das frações autónomas resultantes da constituição do prédio em propriedade horizontal corresponderem à partes suscetíveis de utilização independente já existentes, sem que o prédio tenha sofrido qualquer modificação, melhoramento ou modificação, o coeficiente de vetustez era o que corresponder à licença de utilização ou da data de conclusão da edificação", precisa.

A idade será, no entanto, afetada, se antes desta passagem para a propriedade horizontal tenham sido feitas obras que reforçaram a chamada estrutura resistente do prédio. Ou seja, nos casos em que parte do prédio é demolido para ser reconstruído, a idade começa a contar a partir do fim da conclusão destes trabalhos de melhoramento. A vetustez pode, por isso, recuar e um prédio construído em 1935 pode passar a ter afinal um ou dois anos.

Este resultado acaba por ter impacto direto naquilo que se paga de IMI porque o coeficiente de vetustez vai baixando à medida que a idade de uma casa avança. Nas regras que agora vigoram, este coeficiente é de 1 num imóvel com menos de dois anos, mas desce para 0,4 quando este ultrapassa os 60 anos. Pelo meio registam-se várias descidas, que podem ser aproveitadas pelos proprietários para pedir uma atualização do VPT - depois de se certificarem que este coeficiente é suficiente para baixar o valor patrimonial e o IMI.

As obras podem não influenciar apenas (ou sequer a idade), mas podem na mesma ter implicações no IMI. Basta que aumentem o conforto ou a zona edificada - construir uma piscina, uma garagem ou prolongar a casa para o antigo terraço. Foi o que sucedeu a um empresário que, com autorização do condomínio do prédio, foi autorizado a fechar uma varanda de 16 metros quadrados para "aumentar" o seu restaurante. Depois de questionar a Autoridade Tributária sobre se teria de pedir uma atualização da matriz, foi informado que não só teria de o fazer, como o prazo é de apenas 60 dias após a conclusão da obra. Para o fisco, está em causa "um aumento da área bruta de construção" do imóvel, o que pode determinar alteração no VPT. E do imposto.

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João Gobern

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