Investimento em terrenos agrícolas disparou 150% em dois anos

Os terrenos agrícolas transformaram-se num ativo imobiliário de ouro para os investidores pela capacidade de gerarem rendimento e pela resiliência a ciclos económicos. E as terras de regadio portuguesas não escaparam ao interesse internacional, com destaque para o cartão de visita que é o Alqueva. A CBRE tem mapeado as principais transações em agronegócios em território nacional e contabilizou 800 milhões de euros em 2021, 1000 milhões em 2022 e mais de 2000 milhões em 2023. Como sublinha Manuel Valadas de Albuquerque, director senior de agribusiness da consultora imobiliária, “é um crescimento de 150% em dois anos”. Neste período, a CBRE transacionou perto de 10 mil hectares e avaliou mais de 100 mil hectares de produção agrícola.

Os especialistas de mercado estão convictos que a procura irá crescer. “O potencial de atração de investidores nacionais e internacionais é muito grande”, diz Ricardo Reis, partner e diretor do departamento de avaliação & advisory da Cushman & Wakefield. “A disponibilidade hídrica, as condições edafoclimáticas de eleição e os valores de mercado competitivos, quando comparado com a realidade internacional, tornam Portugal um país muito interessante para estes investimentos”, justifica.

Segundo Bruno Amaro, rural business developer da Savills, as áreas que estão a despertar maior interesse são o perímetro de rega do Alqueva e o Algarve, seguidas pelo sudoeste alentejano. Douro e Beira Interior também estão no radar, embora com menor destaque devido ao fracionamento fundiário. Como explica, a criação de perímetros de rega em zonas como Mira, Castelo Branco e, especialmente, no Alqueva, tem atraído grande atenção, pois a irrigação é essencial, sobretudo para culturas perenes e de frutos silvestres. O Algarve apresenta condições ideais para culturas mais exóticas, como manga e abacate, para além dos citrinos.

“A água é a chave” do interesse dos investidores, sublinha, por seu lado, Manuel Valadas de Albuquerque. “Os investimentos de maior escala implicam bons direitos de água” e “a maior parte do volume concentra-se no Alqueva - onde temos 130 000 hectares de regadio com uma grande segurança de água”, aponta. O especialista salienta que as terras de regadio são investimentos de longo prazo, que não depreciam e têm beneficiado de um aumento de valor devido à sua escassez, só passível de ser colmatada com vontade política.

Outro fator de relevo “é o preço da terra, que ainda é inferior ao de Espanha”, lembra Bruno Amaro. Cereja no topo do bolo são as culturas agrícolas em solos nacionais. Portugal é atualmente o terceiro maior exportador mundial de azeite, o sexto em tomate processado e o sétimo em mirtilos, frisa. O crescimento da produção tem sido exponencial, sobretudo de olival e amendoal, que registaram uma subida de 20% no último ano. E estas são as culturas mais procuradas pelos investidores, a que se somam as terras florestais que podem ser certificadas para utilização sustentável ou usadas em projetos de captura de carbono

Feito o retrato destes ativos, há que recordar que os investidores, sejam fundos, indústrias, seguradoras ou family offices, estão à procura de oportunidades a nível planetário. Portugal concorre diretamente com Espanha, França e Itália, devido às condições de clima e solo similares, e à maturidade dos mercados agrícolas. Mas também, embora em menor grau, com geografias da América Latina, como Chile e Argentina. A Roménia também entrou nesta corrida e tem ganhado notoriedade pelos seus preços competitivos, recorda Ricardo Reis.

Os capitais vêm dos Estados Unidos, Canadá, Espanha, França, Reino Unido e países do Golfo Pérsico - e também de investidores nacionais -, e são aplicados em terrenos agrícolas e florestais pela capacidade destes ativos gerarem riqueza, mas também para diversificar portfólios de investimento e pelo impacto social e ambiental, elenca Ricardo Reis. Os investidores sem historial nestes ativos adquirem os terrenos para serem explorados por terceiros. Já os mais profissionalizados na área e com experiência de gestão agroflorestal compram as terras para serem exploradas e geridas pelos próprios.

Segundo Ricardo Reis, os ativos de natureza florestal podem gerar taxas de rentabilidade médias entre os 4% e os 6%, enquanto os terrenos agrícolas apresentam yields entre os 6% e os 10%. Como sublinha, numa comparação com o mercado de escritórios e retalho, que assegura retornos entre 5% e 7% nas zonas prime das grandes cidades, “é possível perceber que os ativos agrícolas e florestais podem oferecer retornos competitivos”.