O setor imobiliário e a desaceleração económica na China (I)
Apesar do crescimento do PIB da China no ano de 2021 ter atingido 8,1%, na segunda metade de 2021 o PIB da China cresceu apenas 4,9% no terceiro trimestre e 3,9% no quarto trimestre. Relativamente a 2022, o FMI reviu em baixa - para 4,4% - o crescimento do PIB da China. Há várias razões para esta desaceleração económica. A principal prende-se com as medidas relativas ao setor imobiliário. De acordo com um relatório do Banco Mundial de 2020, a quota de atividades relacionadas com a habitação, tanto no investimento em ativos fixos, como no PIB na China, ultrapassa hoje em muito os níveis nos EUA no auge do seu boom imobiliário em 2006. O setor imobiliário representa 30% do PIB do país. Os preços da habitação na China urbana triplicaram nos últimos 20 anos, com o rácio dos preços das casas/rendimento anual a rondar os 43,15 em Shenzhen, 42,47 em Pequim e 33,36 em Xangai, contra 13,37 em Londres e 8,76 em Nova Iorque. A especulação também releva aqui (em boa medida porque as alternativas para aplicar as poupanças das famílias e das empresas - nos mercados financeiros e no sistema bancário - sempre ofereceram taxas de remuneração muito baixas). Daí que, no 19.º Congresso do PCC, o Presidente chinês, Xi Jinping, tenha dito que "as casas são para viver, não para especulação".
A quota de atividades relacionadas com a habitação, tanto no investimento em ativos fixos como no PIB na China, ultrapassa hoje em muito os níveis nos EUA no auge do seu boom imobiliário em 2006.
Com o objetivo de estabilizar os preços da habitação, forçar os promotores imobiliários a reduzir a dívida bancária e diminuir a exposição dos bancos comerciais ao setor, o governo chinês introduziu em final de 2020 três importantes medidas. A primeira foi a imposição de "três linhas vermelhas" para os promotores imobiliários: alguns grandes promotores não podem ter um rácio de dívidas/ativos superior a 70%, um rácio de dívida/capitais próprios líquida superior a 100%, ou um rácio de disponibilidades de tesouraria/dívida de curto prazo superior ou igual a 1. Se estas linhas vermelhas forem ultrapassadas, os reguladores imporão limites de endividamento mais apertados aos promotores. A China introduziu também novos limites à exposição dos bancos ao sector imobiliário. Para os grandes bancos comerciais estatais, o crédito imobiliário não pode exceder 40% do total, e o crédito hipotecário está limitado a 32,5%. Por último, a China reviu a forma como os governos locais podem dispor de direitos imobiliários. Como resultado, a taxa de crescimento acumulado do financiamento imobiliário baixou de 54,2% em janeiro de 2021 para 4,2% em dezembro do mesmo ano. No mesmo período, a taxa de crescimento acumulado das vendas totais de casas baixou de 133,4% para 4,8% em termos de metros quadrados e de 104,9% para 1,9% em termos de valor. Como resultado, a taxa de crescimento acumulado do investimento no desenvolvimento imobiliário na China caiu de 38,3% para 4,4%. Atenta a relevância do investimento imobiliário, o crescimento total do investimento na China em 2021 caiu de 35% em janeiro para 4,9% em dezembro. Para compensar esta queda, podia ter-se aumentado o investimento em infraestruturas; mas este cresceu uns meros 0,4% em 2021. O governo chinês tem ainda margem de manobra para adotar políticas orçamental e monetária para estimular o crescimento. Hesitou quando não havia inflação e agora será mais difícil.
Consultor financeiro e business developer
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