Como salvaguardar o seu rendimento como senhorio durante tempos de incerteza

O novo plano de habitação está a impactar os negócios de alojamento local e a sobrevivência dos pequenos senhorios um pouco por todo o país, e não parece que vá terminar tão cedo.

Assim sendo, como podem os proprietários proteger-se e assegurar um rendimento regular nesta altura? Uma solução poderá ser arrendar as suas propriedades desocupadas, quer a longo prazo, quer a médio prazo. Estas modalidades aplicam-se quer disponha de um quarto livre, um apartamento ou várias propriedades.

Arrendamento a longo prazo

Vamos explorar os modelos de arrendamento atuais. O mais antigo, e mais usado por uma grande percentagem de senhorios em Portugal, consiste no arrendamento a longo prazo. Esta é uma forma dos proprietários receberem um rendimento regular pelo imóvel e dos inquilinos tornarem uma casa no seu lar.

Normalmente, este arrendamento é sem mobília e tem a duração de pelo menos um ano, com um contrato de arrendamento assinado por ambas as partes. Os inquilinos, geralmente, pagam as contas de água, luz e gás, para além da renda mensal, e os preços são frequentemente mais baixos do que em alugueres de curto e médio prazo.

Apesar dos arrendamentos a longo prazo serem melhores para os senhorios em termos de rendimento fixo, a atual imprevisibilidade do ambiente de crise em que vivemos significa que as pessoas estão mais hesitantes em comprometer-se com estadias mais longas. Os proprietários que se focam apenas em longo prazo correm o risco dos seus inquilinos pedirem a cessação do contrato de arrendamento antecipadamente (o que deve ser o seu direito, tal como previsto no contrato), levando os senhorios a preocuparem-se em encontrar um novo inquilino o mais rápido possível.

Consequentemente, estas circunstâncias podem gerar custos adicionais de tempo, de comissões e de anúncios de última hora em plataformas imobiliárias.

Arrendamento a curto prazo

Outro modelo de arrendamento, e o mais discutido frequentemente, é o de curto prazo, como se observa no Airbnb, por exemplo. Apesar dos alugueres a curto prazo já existirem muito antes do Airbnb, foi esta plataforma que despertou o interesse generalizado das pessoas neste tipo de alojamento, sobretudo para quem a estadia num hotel era inimaginável e financeiramente inatingível.

Os alugueres a curto prazo têm, geralmente, como alvo os turistas e são especialmente adequados a viajantes que queiram experienciar um lugar através dos olhos dos locais. Para os senhorios, o rendimento a curto prazo pode constituir uma receita considerável. Não obstante, vale a pena realçar que estas estadias não duram, normalmente, mais do que uma semana. Por outro lado, o valor diário é mais elevado (determinado como preço por noite) o que compensa a rotação frequente de inquilinos.

Os alugueres a curto prazo acarretam também alguns problemas, como o descontentamento dos vizinhos (causado por turistas barulhentos), custos de limpeza elevados (o alojamento deve estar devidamente higienizado antes da estadia de cada inquilino), o aumento do desgaste do imóvel e a grande probabilidade deste poder ficar desocupado.

Arrendamento a médio prazo

Os alugueres a médio prazo são o modelo mais recente e fazem todo o sentido no mundo atual. Tal como o nome indica, ocorrem durante um período de tempo "médio", ou seja, por alguns meses de cada vez.

O tipo de inquilinos mais comum inclui jovens profissionais, trabalhadores remotos e nómadas digitais, e estudantes universitários, para quem é ideal o alojamento por apenas um semestre, bem como pessoas que estão a renovar ou a comprar a sua própria casa e necessitam temporariamente de alojamento.

A principal vantagem destes públicos-alvo é que não costumam comportar-se como turistas. São inquilinos que desejam integrar-se na comunidade local, mesmo que temporariamente, e têm as mesmas rotinas diárias que os locais na sua área de residência. Eles trabalham ou estudam durante o dia e descontraem, comem fora ou exploram a cidade, como outros habitantes.

Um senhorio de médio prazo deve, primeiramente, investir em equipamentos essenciais para o seu imóvel. No entanto, é-lhe garantido um rendimento mais estável do que em alugueres a curto prazo e pode lucrar mais 25% do que em alugueres a longo prazo.

Se surgir alguma situação inesperada, um contrato de arrendamento cobre tanto o inquilino como o senhorio. Tal como acontece com os alugueres a curto prazo, é possível tratar de tudo online - desde questões iniciais a visitas guiadas virtuais, automatização de pagamentos de rendas ou sistemas de mensagens e de assinatura de contratos. Porém, é sempre recomendável estar pessoalmente no imóvel aquando da passagem das chaves aos inquilinos.

No atual contexto económico e de políticas de habitação, para que os senhorios possam assegurar um fluxo de receita regular, a melhor solução é combinar todos os tipos de modelo de aluguer.

O senhorio pode fazê-lo convergindo o aluguer a curto prazo com o de médio prazo durante o ano, oferecendo aluguer a curto prazo, maioritariamente, em época alta, e a médio prazo no resto do ano. Em alternativa, pode conjugar o aluguer a médio prazo com o de longo prazo, podendo testar se os inquilinos respeitarão o seu imóvel a médio prazo e concordarem, depois, em prosseguir com o arrendamento a longo prazo.

Se dispõe de um grande número de apartamentos, pode também alugar metade dos apartamentos a longo prazo e dividir a restante metade entre a curto e médio prazo, de acordo com as suas preferências.

Como quer que decida, é vital ter sempre presente que desde a situação de pandemia e de guerra vivemos num ambiente instável e em constante alteração. Apesar de difícil, pode constituir uma oportunidade para proprietários inovadores dispostos a abraçar a mudança. Aqueles que adotarem o modelo de aluguer nas três modalidades são os mais prováveis de sobreviver às políticas de habitação para licenças de alojamento local, por exemplo, e prosperar. Ainda que a indústria tenha enfrentado vários desafios, uma coisa é certa - as pessoas precisarão sempre de um telhado sobre as suas cabeças, seja por uma noite, um mês ou um ano.

Co-fundador da Flatio