Subida de juros não trava guerra dos spreads. Há bancos a cobrar menos de 1%
A alta dos preços imobiliários e a subida das taxas de juro não travaram a compra de casa, com as vendas de imobiliário a bater sucessivos recordes em Portugal. Os bancos estão cada vez mais disponíveis para conceder crédito, e a concorrência é grande. Para captar clientes, os bancos têm recorrido a diferentes estratégias que passam desde a devolução de parte do valor dos empréstimos até condições mais vantajosas no caso de imóveis mais amigos do ambiente. Mas a principal arma continua a ser a redução de spreads, componente da taxa de juro que consiste na margem de lucro das instituições financeiras. Uma situação que promove a concorrência entre bancos e resulta em propostas mais apelativas para quem quer comprar casa. Mas, ao mesmo tempo, no caso de redução excessiva pode colocar em causa a sustentabilidade da banca, como explicaram ao Dinheiro Vivo alguns intervenientes do setor.
No último ano, os bancos concederam 14,7 mil milhões de euros às famílias portuguesas, fechando um total de 116,6 mil contratos. Trata-se de um crescimento de 36,5% e 28,7%, respectivamente, o maior salto desde 2017. O que significa que, em média, foram celebrados 9.720 contratos de crédito à habitação por mês no montante de 1230,4 milhões de euros, de acordo com os dados publicados esta semana pelo Banco de Portugal. E a tendência continua este ano. Só nos primeiros cincos meses foram feitos empréstimos no valor de 7 mil milhões de euros, um incremento de quase 20% face ao mesmo período. Isto mesmo com os travões que o Banco de Portugal (BdP) tem implementado para prevenir que se voltem a repetir excessos que levaram a crise passadas. Desde abril deste ano que vigoram novas regras para limitar os prazos máximos de pagamento dos contratos consoante a idade dos titulares, medida que se juntou a outras limitações relacionadas com o montante do empréstimo e valor do imóvel e também às taxas de esforço.
Quanto ao spread médio cobrado pelos bancos nas novas transações, ao longo de 2021, os dados mais recentes do supervisor, situou-se nos 1,14 pontos percentuais, um valor ligeiramente inferior ao de 2020 (1,19), e que segue em linha descendente desde 2015, altura em que a média se situou em 2,31 pontos percentuais.
Olhando para os dados por banco, cedidos ao Dinheiro Vivo pelo ComparaJá, é possível verificar que este ano a tendência continua a ser de queda havendo até algumas entidades com a média de spread abaixo de 1%, como é o caso do Abanca e BPI. Mas os valores cobrados pelos restantes principais bancos a operar em Portugal não estão muito distantes.
O diretor de crédito à habitação do portal que compara todas as ofertas de mercado explicou que "é verdade que o spread é uma das nuances mais importantes e mais faladas no momento de contratar um crédito à habitação". Isto apesar de a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) - que mede o custo do empréstimo para o cliente, por ano, em percentagem do montante emprestado - "ser uma taxa mais conclusiva e indicativa da "qualidade" da proposta em si", acrescentou João Melo. Neste sentido, "facilmente se percebe o porquê de os bancos estarem constantemente ativos na guerra pelo melhor spread. Ainda assim, existe uma ideia relevante a ter em conta no que aos spreads diz respeito: apesar de os bancos quererem apresentar a melhor taxa possível para atraírem o máximo de clientes, é também verdade que quanto maior essa taxa for maior será a margem de lucro", detalhou.
Face a este cenário, João Melo considera que "é seguro afirmar que existe uma clara concorrência entre bancos no que ao spread diz respeito". Aliás, como o responsável do ComparaJá apontou, "esta é mesmo capaz de ser a principal "batalha" que os bancos travam entre si e as constantes ações de publicidade bancárias são o maior exemplo disso mesmo".
O reverso da medalha
A estratégia de baixar spreads face à pressão concorrencial acaba por atrair mais clientes. Porém, esta política pode ter um reverso da medalha, numa altura de incerteza económica por causa da alta inflação e da crise energética causada pela guerra na Ucrânia e sobre a dimensão da subida das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE). E dentro do próprio setor há quem tema estas estratégias agressivas.
Como alertou fonte oficial do Novo Banco ao Dinheiro Vivo, "a redução excessiva de spreads no crédito à habitação prejudica sem dúvida a rentabilidade do setor financeiro a curto, médio e longo prazo". A entidade liderada por António Ramalho recordou ainda que, devido Às Euribor negativas, "durante os últimos 5 a 6 anos os bancos pagaram aos clientes juros do crédito à habitação porque no passado atribuíram spreads muito abaixo do que seria o financeiramente razoável".
Por sua vez, o Bankinter, sublinhou que a concorrência é algo que é "entendido como natural no setor bancário em geral e no produto de crédito à habitação em particular". Fonte oficial do banco espanhol comentou que os spreads "são mais um ponto a ter em conta no processo de tomada de decisão no que diz respeito à proposta de valor que disponibilizamos neste produto". E garante que "esse processo de decisão contempla um conjunto vasto de variáveis de modo a garantir uma estratégia de definição de preço que seja sustentável para o Bankinter e para os seus clientes".
Já o BPI, também questionado sobre se a batalha nos spreads está a ser excessiva e pode ser negativa para o setor bancário, referiu que, "por princípio, vê a concorrência como um facto positivo e nesse quadro, cada banco saberá definir como deve posicionar-se em cada momento". Uma posição partilhada pelo Crédito Agrícola, que aproveita para defender que "haverá sempre algumas Instituições com estratégias um pouco mais arrojadas, eventualmente com um pricing mais reduzido, mas isso não implica que todas as outras Instituições tenham de seguir, exatamente, a mesma estratégia".
Ainda sobre o impacto desta corrida de spreads, o diretor de crédito à habitação do ComparaJá sublinhou que "é também importante analisar um raciocínio que acaba por assumir uma importância significativa: com a subida da Euribor (que representa a média das taxas de juros interbancárias), os bancos, para se financiar, pagarão também uma taxa de juro mais elevada ao Banco Central Europeu".
Além disso, avisa que esta pressão em torno dos spreads pode vir a ter repercussão na qualidade dos balanços do sistema bancário. "À partida, quanto maior for a concorrência entre os bancos melhor serão as propostas para o cliente em si. Porém, e como já se sabe, quanto melhor for a proposta para o cliente pior será a mesma para a entidade bancária e, por isso, a médio/longo prazo poderá haver alguma influência nos balanços do sistema bancário".
Ainda assim, João Melo adverte que o spread acaba por ser um dos muitos pormenores que influenciam a proposta de crédito. "Em muitos dos casos, um bom spread pode não representar uma boa proposta de crédito (da mesma forma que um mau spread não representa necessariamente uma má proposta)". Ou seja, "há diversas nuances a ter em conta, nomeadamente seguros e despesas extras, e, por isso, a pressão em torno dos spreads, apesar de relevante, pode não ser assim tão excessiva para a qualidade dos balanços do sistema bancário", acrescentou o responsável do portal ComparaJá.
As estratégias em curso
Numa altura em que os prazos para comprar casa estão mais curtos e os juros estão a subir, os bancos têm lançado ofertas mais vantajosas para captar clientes. No mês de junho, o Banco Montepio lançou uma campanha que possibilita a devolução aos clientes de 1,5% do valor do empréstimo, quer na compra, quer na transferência do crédito para a instituição financeira, além da redução do spread mínimo para 0,95%. A ação integra ainda uma componente ambiental, social e solidária. "Se o imóvel a adquirir tiver certificado energético A ou A+, a devolução ao cliente sobe de 1,5% para 1,7%, sendo a devolução do empréstimo feita através de um cartão pré-pago que tem associado um programa de donativos, que por cada vez que o cliente o usar estará a contribuir para a Cáritas Portugal", exemplificou a entidade financeira. As campanhas associadas à sustentabilidade, com desconto nos spreads para o financiamento de imóveis mais amigos do ambiente, como a que o Banco CTT tem em curso com uma redução de 10 pontos base, tem sido uma tendência do setor.
Mas, após as descidas dos últimos anos, ainda há margem para novas descidas dos spreads? Recentemente, o Bankinter lançou uma nova campanha de redução de spread. Um passo que é acompanhado de perto pela concorrência. O Crédito Agrícola, por exemplo, esclarece que a sua estratégia "é continuar a manter a oferta atractiva". Nesse sentido, garante estar preparado "para responder aos vários movimentos que se venham a verificar no mercado, por forma a mantermos o mesmo rumo".
No entanto, a grande maioria dos bancos contactados pelo Dinheiro Vivo excluem a possibilidade de novos cortes dos spreads, já que, garantem, têm uma oferta competitiva. O BPI, por exemplo, refere que tem "uma oferta muito competitiva em taxa fixa e variável'' e "neste momento não prevê alterar essa oferta". Uma visão partilhada pelo Novo Banco que garante não ter em vista prevista" qualquer redução do preçário de spreads", já que considera "ter soluções de crédito muito favoráveis a clientes e que vão além da redução de spreads".
Por sua vez, o Santander afirmou que o apresenta uma oferta competitiva, com soluções adequadas a cada caso. "Dispomos de uma plataforma de wokflow integrado de crédito à habitação que veio permitir reduzir o tempo de contratação de um crédito à habitação (atualmente cerca de 25 dias versus 70 dias no passado) e melhorar a experiência dos clientes, pois, a qualquer momento, têm acesso ao estado do pedido". A CGD respondeu que "não comenta política comercial", dizendo apenas que "continuará a apoiar as famílias portuguesas que procuram soluções para a realização dos seus sonhos''.