FMI alerta: imóveis estão a voltar a preços pré-crise

Os preços dos imóveis em vários países estão a subir aceleradamente até níveis pré-crise, alerta um estudo de economistas do Fundo Monetário Internacional (FMI) divulgado nesta semana. A hora ainda não é de pânico mas é tempo de apertar a vigilância, pedem.

"Entre 2007-08, os preços dos imóveis colapsaram, marcando o início da crise. Agora, o índice de preços de habitação do FMI mostra que estamos quase de volta a preços pré-crise", apontam Hites Ahir e Prakash Loungani, do FMI. "É hora de voltarmos a preocupar-nos?"

Analisados os preços e as condições de mercado de dezenas de países, a resposta é que chegou o tempo de apertar a vigilância para se evitar o erro de achar "que desta vez é diferente". E explicam o porquê de ainda não ser hora de pânico: a evolução dos preços não está a ocorrer de forma sincronizada em todos os países e cidades, ao contrário do pré-crise, e hoje já existe alguma regulação para contrariar estas "bolhas".

Os economistas analisaram a evolução recente em 57 países e identificaram três comportamentos: em 18 países, os preços caíram com a crise e assim persistem; na segunda categoria, também com 18 países, os preços colapsaram e sobem agora de forma significativa. Por fim, em 21 países os preços caíram um pouco e revalorizaram logo.

O estudo põe Portugal na segunda categoria, a que chamam bust and boom, já que depois de uma queda acentuada os preços voltaram a ter subidas significativas a partir de 2013. Segundo os dados avançados, os imóveis em Portugal valorizaram 6,4% no último ano, o 15.º registo mais elevado dos países analisados (ao lado). Esta evolução surge apesar da contração do crédito em Portugal e do quase congelamento dos ganhos médios no país, salientam.

Mas a falta de crédito em países como Portugal é outra razão para os responsáveis do FMI recomendarem "vigilância". "Muitos dos booms no imobiliário foram alimentados pelo excesso de crescimento do crédito." Desta vez, o detonador é outro, a falta de oferta. "As licenças para novas habitações cresceram só modestamente (...) e o impacto das limitações da oferta é evidente em várias cidades", dizem. Isto não é melhor, nem pior, é diferente: "Mesmo que os preços subam só devido à oferta, o impacto no endividamento das famílias pode ser adverso para a estabilidade financeira." É que a subida de preços não encontra correspondente nos rendimentos das famílias, que, com a entrada de investidores estrangeiros a puxar preços, acabam por ser obrigadas a um maior esforço (risco) para comprar ou arrendar uma habitação - vários investidores estão a refugiar-se no imobiliário numa fase de rentabilidade reduzida em vários ativos.

Outros alertas: BCE e CMVM

A análise dos economistas do FMI surge depois de na última semana também o Conselho Europeu para o Risco Sistémico (CERS) ter apontado baterias ao mercado imobiliário. O CERS emitiu alertas a oito países do euro por identificar nos mesmos "vulnerabilidades no setor imobiliário a médio prazo" suscetíveis de provocar um impacto sistémico na estabilidade da região.

Também o ex-presidente da CMVM, Carlos Tavares, alertou recentemente para a excessiva valorização do imobiliário. "Outros mercados, que no pré-2007 tinham escapado às bolhas imobiliárias (...), têm hoje comportamentos de preços que dificilmente poderão deixar de ser classificados como "bolhas"", alertou em outubro.