Casas novas serão absorvidas pelo mercado em três meses
O investimento em projetos residenciais não esmoreceu apesar do aumento dos custos da construção ter disparado quase 12%. Mas está muito aquém das necessidades.
Há uma boa notícia no mercado habitacional português. Os promotores imobiliários recuperaram a confiança e estão decididos a reforçar os investimentos no segmento residencial. No ano passado, estes investidores submeteram a licenciamento municipal 19 530 novos projetos de habitação, que integram a construção de 43 800 casas, revelam as estatísticas que a Confidencial Imobiliário disponibilizou ao DN/Dinheiro Vivo. Estes números traduzem um crescimento de 20% no número de empreendimentos, face a 2021, e de 17% em fogos. No entanto, este volume de habitações, que ainda está em processo de aprovação pelas respetivas câmaras municipais, só responde a um quarto das necessidades anuais do mercado.
Certo é que o ritmo de investimento em habitação começou novamente a acelerar. Depois do embate da pandemia, que se fez sentir na contração de novos projetos em 2021 - nesse ano, apenas foram submetidos projetos para 37 430 casas, sendo necessário recuar a 2017 para se encontrar um volume menor -, os promotores dão mostras de encontrar na mais que reconhecida escassez de oferta uma oportunidade. Isto, apesar do aumento dos custos da construção (no ano passado subiram 11,9%), do expectável abrandamento na procura derivado da subida dos custos de vida e do aumento das taxas de juro. Como diz Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, "os promotores estarão a ajustar as suas estratégias" ao atual contexto, "sem que isso implique necessariamente cancelar projetos".
Ainda assim, o mercado ainda não regressou aos níveis pré-pandémicos. Os promotores colocaram mais 490 projetos em licenciamento face a 2019, mas que integram menos 3350 fogos, ou seja, apostaram em empreendimentos de menor dimensão. Sublinhe-se que o ano anterior à pandemia foi, ao nível do lançamento de novas casas, o melhor desde a crise da troika (2011-2014). Mas o ritmo de novos projetos está aquém da carência do mercado. Ricardo Guimarães lembra que "os últimos dados dos SIR-Sistema de Informação Residencial mostram uma média de 40 000 casas vendidas por trimestre ao longo de 2022, o que significa que a procura teria capacidade para absorver o pipeline anual em apenas três meses". Como também alertou há dias o presidente da AICCOPN (associação da construção), Reis Campos, o ritmo de construção de habitação nesta última década esteve longe de responder às necessidades, criando a escassez que hoje o país enfrenta.
Aposta nas periferias
O foco dos promotores desviou-se para as periferias de Lisboa e Porto, mas também para as cidades de média dimensão que orbitam nas proximidades destas áreas metropolitanas. De acordo com os dados da Confidencial Imobiliário, os processos de licenciamento que entraram no ano passado na Câmara de Lisboa preveem a construção de 2117 casas, uma quebra de 16% face a 2021. No Porto, a realidade é ainda mais acentuada: foram solicitadas aprovações para 1654 habitações, menos 23%. A análise às áreas metropolitanas mostra uma realidade diferente. Na AMLisboa verificou-se um aumento de 14% no número de habitações colocadas para aprovação, num total de 10 570. Na AMPorto, registou-se um crescimento de 8%, para 8266 fogos.
Por concelho, Vila Nova de Gaia é o principal destino do investimento residencial projetado em 2022. Este município da região do Porto tem 2800 novos fogos em licenciamento, um aumento de 29% face a 2021. A seguir (retirando Lisboa e Porto, já referidos) surge Oeiras, Matosinhos, Guimarães e Braga, todos com uma carteira de mais de mil habitações para aprovação. Pela primeira vez, Oeiras e Guimarães observam pipelines superiores a mil fogos.
Há ainda a destacar o interesse demonstrado pelos investidores em quase duas dezenas de outras cidades do país, que apresentam carteiras com mais de 500 fogos. Na AMLisboa, são os casos do Seixal, Loures, Cascais, Almada, Mafra, Setúbal, Palmela e Sintra. Na AMPorto, constam a Maia e Vila do Conde. A Norte, a lista integra também concelhos como Famalicão e Barcelos. Na região Centro, Aveiro, Viseu e Leiria contabilizam também um pipeline de mais de 500 casas para aprovação. No Algarve, onde foram submetidas intenções de construção de 3408 fogos, mais 22%, o foco foi para Loulé e Portimão.
Os dados do pipeline submetido a licenciamento têm por base os pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE - Agência para a Energia, documentos obrigatórios nestes processos de obras.
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