Na guerra de spreads já há um banco a oferecer 1%

O mercado do crédito à habitação está ao rubro em Portugal. No ano passado, os bancos concederam 9,8 mil milhões de euros para a compra de casa, mais 19,1% do que em 2017, apesar de o Banco de Portugal ter criado "travões" à concessão de crédito aos particulares. E este ano, a concessão de empréstimos para compra de casa teve o melhor arranque em nove anos. Para não perderem a corrida, as instituições financeiras estão a esmagar as margens de lucro, já pressionadas por taxas de juro negativas. Desde o início de 2019, Santander, Crédito Agrícola e BPI anunciaram a descida dos spreads mínimos. Mas nesta guerra da concorrência, por enquanto, é o Bankinter que leva a melhor - é o único banco que oferece um spread de 1%, ainda que só em determinadas condições.

"A descida dos spreads é um sintoma do enorme dinamismo do mercado do crédito à habitação. Claramente os bancos voltaram a apostar neste tipo de crédito, baixando as margens de lucro para ganhar clientes, apesar de os juros estarem em valores negativos", salienta Nuno Rico, economista da Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (Deco).

A plataforma ComparaJá.pt analisou, a pedido do DN/Dinheiro Vivo, as ofertas das diferentes instituições para empréstimos com finalidade a aquisição de habitação própria e permanente. Para isso, foram considerados dois cenários. Financiamentos superiores a 150 mil euros com spread mínimo a corresponder ao LTV mínimo e empréstimos inferiores a 100 mil euros com spread mínimo a corresponder ao LTV máximo.

O LTV (Loan-to-Value) é o rácio entre o valor do empréstimo concedido e o valor da avaliação do imóvel. Ou seja, se o LTV for 100% quer dizer que o banco lhe empresta exatamente o valor pelo qual o imóvel está avaliado. Mas isto não acontece. O LTV máximo imposto pelo Banco de Portugal é atualmente de 90%. Quanto maior for este rácio, maior será o risco para os bancos e, por consequência, mais alto será o spread.

Para a análise, a plataforma considerou os dois cenários, uma vez que "existem bancos que, de acordo com o valor do financiamento e com o LTV, também fazem variar o spread mínimo", explica o CEO da ComparaJá.pt, José Figueiredo.

O espanhol Bankinter surge no topo da tabela correspondente a créditos superiores a 150 mil euros. Mas só com um rácio financiamento/garantia igual ou inferior a 70% é que será possível aceder ao spread de 1% nesta instituição financeira.

Destaque também para o Santander, que este mês cortou a taxa de juro aplicada aos novos contratos de crédito à habitação e anuncia agora um valor de 1,1% nos dois cenários. A mesma margem de lucro do Crédito Agrícola. O BPI, outro dos bancos que reduziu a sua margem comercial, apresenta um spread mínimo de 1,25%.

Nuno Rico acredita que "esta tendência de baixos spreads irá continuar enquanto existir este dinamismo no mercado da habitação e se mantiver esta política monetária do Banco Central Europeu de juros 0%, que deverá manter-se pelo menos até 2021". Contudo, na sua opinião, é pouco provável que, apesar desta guerra da concorrência, os spreads venham a baixar para os níveis antes da crise, a rondar os 0,5%.

José Figueiredo, o CEO da ComparaJá.pt, deixa o alerta para aqueles que não dominem os diferentes aspetos que fazem variar as condições do crédito. "Poderá ser fundamental procurar o apoio de uma entidade especializada para garantir uma escolha informada e consciente."

Na hora de pedir um crédito, Nuno Rico aconselha os consumidores a olharem para a TAEG (taxa anual efetiva global). "É este valor que interessa ao consumidor porque é este valor que vai refletir o custo total do crédito." Defendendo que muitas vezes o spread pode ser "enganador", o economista lembra que "a TAEG engloba todos os custos que estão associados ao crédito, nomeadamente os custos com produtos associados às rendas facultativas, isto é, aqueles que o banco nos sugere subscrever em troca de baixar a margem de lucro. E muitas vezes o custo que vamos ter com esses produtos até acaba por agravar o custo total desse crédito".

Domiciliar o vencimento, deter cartão de débito ou crédito, subscrever seguros, aderir a serviços de débito direto, homebanking ou constituir PPR são alguns exemplos de produtos facultativos que permitem ganhar bonificações na hora de contratar um crédito à habitação.