Habitação. Fisco vigia novo negócio com contratos de compra e venda

Há pessoas a fazer dinheiro no mercado imobiliário sem chegar a comprar ou a vender uma casa

Como? Cedendo a sua posição num contrato-promessa de compra e venda a um terceiro e recebendo em troca um valor superior ao que deu de sinal. A solução não é nova mas está a ganhar dimensão por causa do crescimento (em números e valores) do mercado. Esta movimentação está a ser acompanhada pelo fisco porque, na maioria das situações, as cedências de posição dão lugar a pagamento de IMT.

À luz do Código do IMT ficam sujeitas a este impostos as situações em que um contrato-promessa preveja que o comprador pode ceder a sua posição a uma outra pessoa, assim como nas situações em que esta cedência ocorre. O aumento deste tipo de casos levou a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT)a reforçar as ações de controlo do pagamento do imposto, segundo o DN/Dinheiro Vivo apurou junto de diversas fontes ligadas a estes processos.

Independentemente da questão fiscal, certo é que há cada vez mais casas a serem vendidas ainda em planta e que muitos dos que se posicionam como primeiros compradores optam, mais tarde, por vender a sua posição e realizar mais-valias. Ou seja, os casos em que se "oferece dinheiro para compra de uma posição de reserva de casa estão a ocorrer com mais frequência", diz Nuno Santos da área fiscal da CMS Rui Pena & Arnaut. A situação, refere, "é sintomática da dinâmica do mercado" e está a ser impulsionada pela falta de ativos, pelo crescimento do turismo e pelo interesse que o país (sobretudo Lisboa, Porto e Algarve) ganhou junto de investidores estrangeiros.

Gonçalo Costa, da área do imobiliário da CCA Ontier, também tem assistido a um crescimento de cedências de posição contratual, mas distingue duas situações: a das pessoas (sobretudo estrangeiros) que sinalizaram a compra porque estavam a pensar mudar-se para Portugal mas que por algum motivo não vêm e cedem a posição contratual a alguém conhecido ou a familiares. Nestas situações, o habitual é que recebam um valor igual ao que deram de entrada pela casa. Os mais frequentes são, no entanto, os que passam a sua posição realizando de imediato mais-valias. Enquanto na primeira situação não há lugar a pagamento de IMT (ainda que a Autoridade Tributária possa avançar com uma quebra de sigilo bancário para garantir que a cedência foi gratuita), na segunda isso não sucede. "Estas pessoas servem quase de intermediárias", refere, acrescentando que o fazem porque se apercebem de que o mercado e os preços estão animados e "percebem que vão ter uma rentabilidade interessante".

Luís Lima, da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), lembra que antes da crise, quando esteve na moda comprar casas ainda em planta, verificava-se com alguma frequência que o comprador que vinha efetivamente habitar o imóvel "era já o quatro ou o quinto". A moda está a regressar e deve-se também ao facto de a reabilitação não ser suficiente para dar resposta à procura. "Precisamos de habitação nova para trazer algum equilíbrio aos preços", adiantou ao DN/Dinheiro Vivo. A oferta de casas novas tem, desde logo, o efeito de suavizar o preço das usadas.

A quem investe a curto prazo apenas a pensar em mais-valias rápidas, Luís Lima aconselha cautela, ainda que observe que o comprador atual é diferente do da década passada. Estão mais informados e têm poupanças."

Em 2017, os estrangeiros responderam por 20% das transações de imóveis para habitação, com os franceses e os brasileiros a posicionarem-se entre os que mais investem em Portugal.

Para este ano, a generalidade das consultoras imobiliárias antecipam que o dinamismo registado nestes últimos anos se mantenha - bem como o interesse dos estrangeiros. A CBRE acredita que os 2,2 mil milhões de euros de investimento registados no ano passado vão ser ultrapassados e a Cushman & Wakefield antecipa um volume de transações entre os três mil milhões e os cinco mil milhões de euros apenas na área comercial.

Preço das casas nas periferias é o que mais vai subir neste ano

712 milhões de euros de negócios mediados, 10 988 transações de imóveis e um valor médio de venda por imóvel de 129 mil euros. Estes foram alguns dos resultados da Century 21 em 2017 e que refletem aumentos homólogos de dois dígitos. Para este ano, Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, espera que a recuperação do mercado se mantenha e antecipa uma maior subida de preços nas zonas à volta das principais cidades.

Os preços das casas em Lisboa e no Porto começaram a empurrar as famílias portuguesas para as periferias e este movimento irá manter-se neste ano. Esta maior pressão do lado da procura, conjugada com o facto de a capital e o Porto terem vários projetos em marcha que vão colocar novas casas no mercado, leva Ricardo Sousa a estimar que os preços possam subir de forma mais significativa nos arredores do que nestas duas cidades. No último trimestre de 2017, os dados do Instituto Nacional de Estatística davam conta de que Odivelas e Amadora tinham sido dois dos concelhos onde o preço por metro quadrado mais tinha aumentado.

Na rede nacional da Century 21, cerca de 55% dos portugueses que compraram casa tinham entre 40 e 50 anos e a maioria procurava apartamentos T3 ou T2. Um quarto das quase 11 mil transações foram por um valor inferior a 100 mil euros, enquanto 42% situaram-se entre os 100 mil e os 200 mil euros.

Os estrangeiros representaram também uma fatia importante dos clientes da Century 21, pesando cerca de 19%. Franceses, brasileiros, chineses, belgas e britânicos foram os que responderam pelo maior número destas aquisições e, segundo referiu Ricardo Sousa ao DN/Dinheiro Vivo, a maior parte não procura imóveis de valor acima dos 500 mil euros, mas essencialmente até aos 300 mil euros.

"São pessoas que estão a investir e não tanto a pensar nos golden visa", refere, acrescentado que depois de uma primeira leva em que apenas os estrangeiros com forte poder de compra olhavam para Portugal, o país está também a captar a atenção de pessoas de classe média-alta.

O arrendamento manteve em 2017 tendência de quebra, com o número de operações a situar-se nas 2870, o que traduz uma descida homóloga de 18%. O T2 foi a tipologia mais procurada por quem queria arrendar e o valor médio foi de 598 euros

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Anselmo Borges

"Likai-vos" uns aos outros

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