Alojamento local. Há 11 desistências por dia desde que a nova lei entrou em vigor

Em seis meses foram cancelados quase dois mil registos de alojamento local. Especialista afirma que o número é "conservador" e antecipa que em 2020 haverá "uma saída em massa".

Acabou a corrida desenfreada ao "AL dourado". Foi há precisamente seis meses que as novas regras do alojamento local (AL) entraram em vigor. Desde então, houve 1914 proprietários que pediram para cancelar a exploração, o que dá uma média de 11 desistências por dia. Só neste ano já houve perto de 1200 cessações. Os números foram cedidos ao Dinheiro Vivo pelo Turismo de Portugal.

Os valores ganham expressão quando vistos à lupa: o regime jurídico de exploração de AL entrou em vigor a 27 de novembro de 2014. Desde esse dia, há mais de quatro anos, houve 7094 desistências no total. A maior parte delas no Algarve, onde o número de encerramentos chega quase aos três mil, ou 41% do total. Segue-se Lisboa, com mais de 2100 desistências.

Para Carla Costa Reis, que faz gestão profissional de alojamentos locais, os números do Turismo de Portugal até são "conservadores" e não espelham a realidade. "Esses valores dizem apenas respeito às pessoas que formalizaram a cessação. Há muita gente que deixou a exploração mas não fez o cancelamento do registo por causa das mais-valias."

As mais-valias do alojamento local são a maior dor de cabeça dos proprietários. Quando uma casa é afetada ao AL, é apurado o seu valor de mercado. O mesmo acontece quando a exploração termina. O proprietário é depois sujeito ao pagamento de impostos sobre 95% da diferença entre um valor e outro. Por vezes, aponta a responsável, o valor chega a ultrapassar o que foi ganho com o turismo.

"Se a casa há três anos, quando foi afetada ao AL, valia cem mil euros e agora vale 200 mil, há 95 mil euros que de repente vão para o IRS de uma pessoa como se ela os tivesse ganho. É considerado dinheiro que temos no bolso, quando ele não existe", explica Carla Costa Reis.

O medo das mais-valias, diz a especialista, está a levar muitos proprietários a não cessar a exploração, aproveitando o registo do AL para outras modalidades, como o alojamento para estudantes estrangeiros.

"É legal, porque os recibos são passados como se fossem de reservas de 30 dias. Como os estudantes estrangeiros ficam três ou quatro meses não precisam do recibo de arrendamento", sublinha.

A especialista não tem dúvidas de que o número de cessações aumentou desde que as regras para explorar um alojamento local ficaram mais apertadas. E usa o "indicador OLX" para fundamentar a teoria: nos sites de classificados tem notado um aumento de anúncios de recheios de casas para venda.

O pior inverno dos últimos seis anos

As imobiliárias contactadas pelo Dinheiro Vivo confirmam que nos últimos meses têm registado "alguns casos" de proprietários que trocam o AL pelo arrendamento de longa duração. Ainda assim, Tiago Vaz de Almeida, CEO da Homebook, não relaciona para já as desistências com a nova lei.

"Temos alguns casos mas as pessoas justificam com vários fatores. Avançam com expectativas muito altas e chocam com a realidade, porque se esquecem de que casa não vai estar ocupada todos os dias. Depois ainda há os impostos e as comissões que têm de pagar às empresas que gerem o AL. Já quem assume a gestão do seu alojamento acaba por perceber que é um trabalho exigente", destaca.

Na visão do responsável, "uma casa pequena no Chiado é fácil de gerir e pode compensar. Já um T2 em Arroios se calhar é preferível arrendar a longo prazo". Certo é, adianta Tiago Vaz de Almeida, que a dúvida está a começar a instalar-se entre os proprietários.

Os mesmos motivos levam Carla Costa Reis a acreditar que depois da época alta de 2019 serão muitos mais os proprietários a desistir do AL. Não por falta de turistas em Portugal, mas por excesso de oferta barata. O inverno que passou, revela, foi "o pior dos últimos seis anos para o setor", tanto ao nível de reservas como de faturação. "Houve apartamentos que em três meses tiveram uma reserva, a da passagem de ano."

O aumento acentuado de novos registos de AL antes da nova lei fez que hoje existam "T1 fantásticos na Baixa a 50 euros por noite". Os preços neste inverno bateram "mínimos olímpicos", diz, de 27 ou 30 euros por noite.

"Há muitas aldeias e pouco ouro. Garanto que quando essas pessoas chegarem ao final de 2019 vão perceber que estiveram a pagar para receber pessoas em casa, porque 50 euros por noite não pagam as contas. Entre IRS, IVA, contas da luz que chegam aos 200 euros, o tarifário comercial da água... prevejo que no início de 2020 vamos testemunhar uma saída em massa do mercado de quem não faz as contas", antecipa.

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), afirmou em março numa conferência que neste ano, só em Lisboa, 10% a 15% do AL deverá voltar ao arrendamento tradicional. No primeiro trimestre do ano, os novos pedidos de AL caíram 40% em todo o país e 60% em Lisboa. No total, a capital conta neste momento com cerca de 18 mil casas para turistas. Em todo o país há 83 mil.

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É procurador no Tribunal de Cascais há 25 anos. Escolheu sempre a área de família e menores. Hoje ainda se choca com o facto de ser uma das áreas da sociedade em que não se investe muito, quer em meios quer em estratégia. Por isso, defende que ainda há situações em que o Estado deveria intervir, outras que deveriam mudar. Tudo pelo superior interesse da criança.