Casas sobem quatro vezes face aos ganhos das famílias

O preço das casas no país aumentou quatro vezes nestes últimos três anos face ao crescimento do rendimento das famílias. Este abismo entre o custo da habitação e o poder de compra dos portugueses é ilustrativo das dificuldades que a generalidade da população enfrenta para adquirir uma residência. O mercado de arrendamento também não se apresenta na atualidade como solução, é pequeno e as rendas são elevadas. Estes indicadores vêm comprovar o que há muito os portugueses estão a sentir. Seja para comprar ou para arrendar, as casas estão demasiado caras para os bolsos dos nacionais.

"O problema passa pela perda de poder de compra da população, com os preços das casas a atingirem uma subida média de 38% [entre 2019 e 2022], a nível nacional, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias, no mesmo intervalo de tempo, se fixou apenas nos 9%, na média das capitais de distrito", conclui o estudo "Acessibilidade à Habitação em Portugal", da responsabilidade da Century 21 Portugal.

As dificuldades em adquirir casa são evidentes quando se analisa a oferta no mercado. A classe média (escalões 2, 3, 4 do IRS), que equivale a 60% dos agregados familiares portugueses, deveria adquirir uma casa até aos 190 mil euros, tendo por base uma taxa de esforço de 1/3 do rendimento disponível (valor recomendado pelo Banco de Portugal). No entanto, a oferta neste nível de preço representa apenas 42% do total, alerta o estudo.

Em sentido inverso, a oferta de casas de valor superior a 330 mil euros atinge os 32%, quando só 11% das famílias se inserem num escalão de rendimento com essa capacidade aquisitiva. E este desajuste entre a disponibilidade de habitação e o rendimento dos agregados portugueses é ainda mais acentuado nas duas grandes áreas metropolitanas do país e agudiza-se especialmente nas cidades de Lisboa e Porto.

Como diz Ricardo Sousa, CEO da Century 21, "na região metropolitana de Lisboa, 43% das habitações em venda têm níveis médios de preço superiores a 330 000€, quando apenas 14% das famílias conseguirá responder a esse nível aquisitivo". Neste território urbano, 55% das famílias inserem-se na classe média, mas só 33% da oferta está adequada ao poder de compra destes portugueses.

Na Área Metropolitana do Porto, o cenário é idêntico. Segundo frisa Ricardo Sousa em comunicado, "a classe média agrega 61% das famílias, que dispõem apenas de 41% da oferta de imóveis nesse nível de rendimento, novamente, com uma grande parte dos imóveis para venda (28%) a direcionar-se para o público com maior capacidade financeira, mas que representa a menor fatia dos agregados familiares (11%)".

Na análise às duas maiores cidades do país o problema entre o perfil aquisitivo dos clientes e o alojamento que está no mercado é mais agudo. Em Lisboa, apenas 5% das casas à venda estão de acordo com os 49% da classe média que habita no município. No Porto, onde 53% das famílias insere-se na classe média, só 11% da oferta está adequada ao nível de rendimento destes agregados.

Como conclui o estudo, "o agravamento da acessibilidade dos portugueses à habitação é o reflexo da inadequação da oferta existente de imóveis, ajustada ao nível de rendimento das famílias nacionais".

Esforço é cada vez maior

Neste contexto, a taxa de esforço dos portugueses para cumprir com as obrigações do crédito à habitação também são maiores e tem vindo a subir, acompanhado o aumento das taxas Euribor.

De acordo com a análise ao mercado habitacional da Century 21, um empréstimo para a compra de uma casa com 90 metros quadrados (dimensão usada no estudo) em Lisboa exige uma taxa de esforço de 67%, e no Porto de 50%. Na AMLisboa atinge os 47%, na AMPorto chega aos 40% e em Faro é de 39%. São valores muito acima dos recomendados quer pelo regulador nacional quer pelo Eurostat.

Num âmbito mais nacional, o estudo revela que se em 2019 eram 15 as capitais de distrito onde comprar uma casa consumia 20% ou menos do orçamento, atualmente só seis estão nesse patamar.

Onde podem então os portugueses comprar uma residência respeitando a taxa de esforço recomendada? Em Aveiro, Évora, Coimbra e Setúbal existe uma adequação do orçamento à casa padrão. Já nas restantes capitais de distrito, a alocação de 33% do rendimento dá acesso a habitações com áreas superiores a 100 metros quadrados. Proibitivo está adquirir em Lisboa, Porto e Faro, e respetivas áreas metropolitanas.

E cenário semelhante foi identificado no arrendamento. O estudo conclui que a taxa de esforço para arrendar ultrapassa os 53% em Lisboa, no Porto e nestas duas áreas metropolitanas.

Novas políticas

Para mitigar as dificuldades no acesso a habitação, Ricardo Sousa defende mais habitação social para as famílias carenciadas, retirando assim pressão no segmento de imóveis de valor mais reduzido e em linha com o poder de compra da classe média. Em simultâneo, advoga a criação de incentivos para estimular o setor privado a colocar no mercado mais oferta que ajude a minimizar o desequilíbrio.

"Enquanto não se aumentar o fluxo de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento e ajustados aos escalões de rendimento das famílias portuguesas, não será possível ter uma solução sustentável em matéria de habitação acessível", lê-se no estudo.

Para isso, é necessária uma maior agilização dos processos de licenciamento e a revisão dos planos diretores municipais. Ricardo Sousa aponta ainda a necessidade de mobilizar e trabalhar com proprietários de terrenos e prédios devolutos, ou subocupados, para potenciar novas soluções de habitação, e a conversão de espaços não residenciais, sem utilização, no centro das cidades em soluções de habitação acessível.

Sónia Santos Pereira é jornalista do Dinheiro Vivo