Saiba porque é que a vista da casa e a exposição solar podem fazer subir IMI

A promessa estava feita desde o Orçamento do Estado e entrou em vigor a 2 de agosto: ter uma casa ensolarada, com varanda ou terraço pode valer um acréscimo na fatura do imposto municipal sobre imóveis (IMI)

Qual é a alteração no imposto?

› Para se perceber a mudança é preciso, primeiro, olhar para a fórmula que gera o imposto a pagar pelos proprietários de cada habitação. O IMI é produto de seis itens: Vc = valor base dos prédios edificados; A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afetação; Cl = coeficiente de localização; Cq = coeficiente de qualidade e conforto e, por fim, Cv = coeficiente de vetustez. A relação destes elementos gera o Valor tributário (Vt). Assim: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv. O que muda, desta vez, é a ponderação atribuída a um destes itens, o Cq, que mede a qualidade e o conforto de cada habitação.

Porquê?

› Cada um dos elementos que integram a fórmula do IMI são também eles resultado da relação de vários elementos. No caso da qualidade e do conforto são medidos aspetos que melhoram ou reduzem a qualidade de vida dos seus moradores, como o facto de ser uma moradia, estar num condomínio fechado, ter garagem particular ou coletiva; piscina individual ou coletiva, sistema central de climatização, entre outros. Pelo contrário, também existem aspetos que retiram peso a este indicador, como o facto de não ter uma cozinha, instalação sanitária ou ligação aos esgotos. Entre os vários coeficientes de qualidade e conforto este Cq pode valer entre 1,7 e 0,5 pontos. O que vai acontecer? Nos fatores que majoram ou minoram (aumentam ou diminuem) o valor do coeficiente de qualidade e conforto há um que ainda não foi mencionado: chama-se localização e operacionalidade relativas e, se antes valia 5%, passa agora a valer 20%.

O que isso tem que ver com a luz do sol?

› Tudo, porque também o coeficiente de localização e operacionalidade relativas resulta de uma série de análises feitas de acordo com o sítio onde o imóvel se localiza e que alteram o seu peso. O coeficiente é analisado de acordo com três aspetos fundamentais: orientação do prédio (aqui está a luz); localização do piso e localização relativa do piso. Dentro dos fatores que o melhoram estão as áreas especiais, como telheiros ou terraços; e nos que o desvalorizam está a qualidade do ar - de acordo com mais ou menos poluição atmosférica ou sonora; acessibilidades fora do normal; elementos visuais, naturais ou artificiais - um cemitério ou uma ETAR; ou a inexistência ou menor qualidade de infraestruturas ou equipamentos de apoio e lazer num condomínio. Feitas as contas, o que significa isto? Que ter uma casa com boa iluminação pode aumentar o valor da localização e operacionalidade relativas e consequentemente o coeficiente de qualidade e conforto, já que agora pesa mais na fórmula que pondera diretamente o cálculo final do IMI. No fim de tudo, o imposto a pagar também pode ser maior.

Autarquias também podem pedir avaliação?

› Sim, o que também vale para diminuir o imposto. Ter uma casa voltada para uma ETAR ou para um cemitério pode diminuir o valor do coeficiente de qualidade e conforto que, como pesa mais na fórmula de cálculo do IMI - passa de 5% para 10% no caso das minoração -, pode fazer diminuir o valor a pagar pelo imposto.

A minha casa já foi reavaliada, escapo à nova regra?

› Não necessariamente. É que o Orçamento do Estado para 2016 tem ainda uma novidade que não lhe contámos. Se até aqui apenas os proprietários ou as Finanças podiam pedir a reavaliação do imóvel se considerassem que o valor adotado para o imóvel estava desadequado ao preço de mercado, o governo trouxe ainda um terceiro ator para estes pedidos: as autarquias também vão poder pedir reavaliações sempre que considerem que a casa não está a pagar o valor devido.

O que posso fazer?

› Pelo sim pelo não, o portal das Finanças disponibiliza um simulador que permite fazer o cálculo desde que o proprietário tenha consigo dados da caderneta predial. Ressalva-se, no entanto, que há elementos difíceis de medir sem ser por um avaliador profissional.

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