"Nem um quarto arranjo pelo que estava a pagar pela minha casa"

Um prédio na Baixa de Lisboa vendido, todos os inquilinos convidados a sair. O DN ouviu-os, aos antigos proprietários e ao novo. Fábula sobre os despejos na capital e a complexidade da questão do arrendamento.

Fernanda Câncio
Valores das rendas na Baixa de Lisboa dispararam

Luís tem 65 anos. Vive há 35 - desde 1983 - num apartamento na Baixa de Lisboa. Pensou que ficaria ali para sempre: o sítio não podia ser mais central, a casa é espaçosa e com luz, a renda de sonho: 285 euros. Mas há seis meses recebeu uma carta a informá-lo de que o seu contrato não vai ser renovado e que o prédio vai para obras. Primeiro achou que não era possível. Até disse isso mesmo um advogado que lhe arranjaram. Depois lembrou-se de uma outra carta que recebera em 2013 e à qual não ligara. "Propunha um aumento da renda, de 265 euros para 285. Estava aqui há tantos anos que não liguei. Como eles às vezes aumentavam a renda com base na inflação e o valor era pequeno, não respondi." Confessa também que não procurou informação, apesar de ter a sede da Junta de Freguesia de Santa Maria Maior muito próxima. "Conhecia a dona e nunca pensei que fossem vender o prédio. Foi a pior asneira que fiz."

Como Luís, que tinha um contrato anterior a 1990, não respondeu à carta no prazo de 30 dias, tal foi considerado concordância com o proposto. Assim, o seu contrato transitou, nos termos da lei de 2012, para Novo Regime do Arrendamento Urbano. Isto significa que passou a ser um contrato a prazo, de cinco anos. Se tivesse respondido à carta e invocado insuficiência económica (está desempregado e vive com 180 euros de RSI), teria direito a pagar uma renda baseada no seu rendimento - o que implicaria continuar a pagar o mesmo, já que a lei estabelece que quem tenha rendimento inferior a 500 euros só pode pagar até 10% em renda, a não ser que já pague mais - durante cinco anos (que na alteração da lei efetuada em 2017 passaram a oito para estes casos). Ou seja, estaria ainda hoje sob a proteção do regime transitório previsto na lei de 2012 para inquilinos com insuficiência económica. Mas, já vimos, não fez nada disso. Pelo que o novo proprietário do imóvel (foi vendido no final de 2017) pode simplesmente não lhe renovar o contrato, que termina este mês.

Luís, que falou com o DN em abril, sob condição de não ser identificado, ainda não tinha ideia de para onde pode ir, mas de uma coisa tem a certeza: "Nem um quarto consigo alugar pelo valor que estava aqui a pagar." E está em boas condições para o saber, porque "há 10 ou 11 anos" que aluga um quarto do seu apartamento por 300 euros - ou seja, por mais do que pagava de renda. E podia alugar mais, garante, porque os apartamentos são grandes: um dos outros arrendatários, que paga 400 euros, tem três alugados - ao negro, naturalmente.

Rendas de 75 e 100 euros

No prédio, onde há arrendamentos habitacionais e comerciais, a renda mais cara é de 1000 euros, correspondente a uma loja de 70 metros quadrados arrendada desde 2010 (e, reconhece o gerente, barata para a zona). Já a mais baixa, de 75 euros, correspondia a uma sobreloja a funcionar como armazém e cujos arrendatários, apesar de terem a possibilidade de optar pela proteção conferida pela lei a arrendamentos comerciais anteriores a 1995, permitiram a transição para o novo regime, tal como aconteceu, de resto, com uma loja que ali estava desde 1976 (o que significa que abdicaram da proteção que a lei de 2012 também conferia a arrendamentos não habitacionais) cujo gerente não quis falar com o DN. Há uma loja de carimbos de trinta metros quadrados a funcionar na entrada do prédio desde 1996, que paga 218 euros. E 106 euros era o que pagava, por um último andar/sótão com vista sobre a cidade e o Tejo, um casal de idosos que ali vivia há 50 anos. Tendo ainda um contrato "antigo" - os anteriores proprietários não quiseram mexer-lhes na renda ou tentar a transição para o NRAU --, teriam de ser realojados ou indemnizados; tendo uma casa para onde ir, escolheram a indemnização, que correspondendo a um mínimo de dois anos de renda terá ficado, após negociação, à roda de 10 mil euros.

O rendimento não era suficiente para manter o prédio. Havia uma infiltração no telhado e gastámos mais de 50 mil euros para a reparar. E os apartamentos precisavam de reabilitação. Quando surgiu a hipótese da venda, achámos que era o melhor

O prédio, que originalmente teria uma fração por andar e agora tem duas, conta sete apartamentos arrendados para habitação e dois ateliers/escritórios. A média dos arrendamentos mais recentes, posteriores a 2006, quer habitacionais quer comerciais, anda pelos 500/600 euros. 605 é o que paga uma artista que ali vive desde 2010, num apartamento que descreve como "de sonho, com uma vista e uma luz incríveis"; um designer de moda paga 600 pelos 150 metros quadrados de atelier desde 2011, e não faz ideia de onde vai estabelecer-se a seguir: "Não tenho possibilidade de pagar o que estão a pedir por espaços idênticos no centro". Numa zona que nos últimos dois anos se transformou numa das mais cobiçadas e caras da capital, os quantitativos mencionados estão muito abaixo do chamado "valor do mercado" - o que por um lado demonstra que viver ou alugar espaços de escritório e atelier na zona era, ao contrário do que se tem repetido, até há pouco tempo muito em conta e, por outro, faz expectável o ocorrido. Há três gerações na família, o imóvel, assevera um do ex-proprietários, tinha-se transformado num peso: "O rendimento não era suficiente para o manter. Havia uma infiltração no telhado e gastámos mais de 50 mil euros para a reparar. E os apartamentos precisavam de reabilitação." Quando surgiu a hipótese da venda, diz, acharam que "era o melhor." O novo dono, que terá feito o negócio por três milhões e meio (o que, atendendo à dimensão do imóvel e respetiva localização, está longe de ser um preço exagerado) não quis revelar ao DN as suas intenções. "O prédio é muito bonito, queremos reabilitá-lo para recuperar a sua beleza original. E depois ou vamos para o arrendamento normal ou para vender. Para alojamento local não é." Bastam, porém, contas básicas para perceber que o tipo de investimento em causa implicará, para obter rentabilidade, preços de venda ou arrendamento muito elevados.

Aprovado na Assembleia da República, no Grupo de Trabalho sobre Habitação, a 23 de maio, o projeto de lei do PS que estabelece uma moratória para "os despejos em curso" (e que terá ainda de ir a votação no plenário, devendo ser aprovado, já que PCP e BE o aprovaram no Grupo de Trabalho) não trará qualquer folga para a maioria dos arrendatários deste imóvel. Só Luís, de todos os entrevistados, será, pela idade e pelo tempo de permanência no locado, o que tem hipóteses de dela beneficiar. Visando suspender a saída de arrendatários com mais de 65 anos ou grau de deficiência superior a 60% que vivam há 15 ou mais anos no imóvel, "mesmo quando já receberam a carta de não renovação," a moratória vigorará até à entrada em vigor da nova legislação sobre arrendamento, a qual pode permitir a Luís receber uma compensação pela saída ou mesmo ser realojado, já que uma das propostas que têm sido anunciadas é no sentido de que os contratos de arrendatários com 65 anos ou mais e que vivam no locado há mais de 15 passem a vitalícios.

Os outros arrendatários - à exceção do casal de idosos que negociou a indemnização e que nos termos da moratória ainda pode "arrepender-se" e voltar atrás na negociação -- ou são mais jovens, ou vivem no imóvel há menos tempo ou são de índole comercial, e como em todos os casos têm contratos com prazo, terão de sair sem qualquer compensação. O único que não se queixa é o gerente da loja que pagava a renda mais alta: como renovou o contrato em 2016 por 10 anos, acordou numa indemnização de 10 mil euros.

Boa lupa para as questões em apreço no debate sobre o arrendamento que tem agitado a sociedade portuguesa, o caso deste imóvel torna claro não só que as soluções que têm sido adiantadas - nomeadamente a do regresso a prazos mínimos de cinco anos para os contratos -- estão longe de resolver a maioria dos problemas mas também que muitos dos "despejos" que agitam Lisboa nada têm ver com as alterações legislativas de 2012; devem-se simplesmente à não renovações de contratos com prazo (muitos deles de cinco anos) e ao facto de os preços do imobiliário, tanto em venda como arrendamento, terem mais que duplicado em dois ou três anos. E demonstra também que terá havido muitos casos em que inquilinos, quer habitacionais quer comerciais, com direito a proteção especial por via da lei de 2012 a perderam por falta de informação ou de zelo mínimo.

Mas, sobretudo, um caso como o deste prédio baralha as narrativas das vítimas e dos algozes. Teriam os ex proprietários que vender o imóvel se décadas de rendas congeladas não tivessem determinado a impossibilidade de obter dele um rendimento que permitisse pagar obras de conservação, e, após custos de manutenção e de impostos, obter um lucro aceitável? Teriam os inquilinos com direito a proteção especial prescindido da mesma sem se darem disso conta se não estivessem habituados a uma situação em que olhavam para o local arrendado como seu, não lhes passando pela cabeça que o proprietário pudesse agir como proprietário? É moral que um senhorio obrigado a rendas condicionadas receba menos por um arrendamento do que o que o arrendatário recebe por alugar quartos clandestinamente? Será que é possível reintroduzir algum equilíbrio no mercado de arrendamento sem ter todas estas questões em conta e sem intervir nos preços do imobiliário, tanto na vertente do aluguer como da compra e venda?

"O benefício concedido aos antigos inquilinos (...) está no fundo a ser pago, com larga soma de juros, pelos novos arrendatários, de quem os proprietários exigem (até certo ponto justificadamente, dada a estagnação forçada do contrato) rendas que são excessivas para o padrão médio das remunerações do trabalho. (...) Da inalterabilidade das rendas, no mercado em permanente evolução, há de resultar por força a progressiva deterioração de uma parcela não despicienda do património imobiliário nacional, fenómeno a que os poderes públicos não devem assistir impassíveis." Ditas por João de Matos Antunes Varela, ministro da Justiça, aquando da publicação do Código Civil de 1966, estas palavras têm 52 anos. Podiam ser ditas hoje.

NOTA: Texto alterado às 15.05 de 4 de junho. Continha um erro no que respeita à moratória aprovada no parlamento: esta, ao contrário do que se escrevera, não se aplica a todos os despejos mas apenas aos que incidem sobre arrendatários com mais de 65 anos ou com grau de deficiência superior a 60% que vivam há mais de 15 anos no locado, e ainda não está em vigor.