Bancos pressionam governo: empréstimos podem ficar mais caros com nova lei das rendas

Associação Portuguesa de Bancos contesta medida que permitirá arrendar casas hipotecadas sem lhes dar conhecimento e aponta "um inegável agravamento do risco do contrato" para entidade bancária

A proposta do governo que permitirá arrendar casas hipotecadas sem que o banco que concedeu o crédito tenha uma palavra a dizer pode vir a resultar num aumento dos encargos dos novos contratos, nomeadamente com uma subida dos spreads. É o que decorre do parecer enviado à Assembleia da República pela Associação Portuguesa de Bancos (APB), que recusa o caráter retroativo da medida, sem que os bancos possam agravar os encargos com o crédito. Com este regime em vigor, as condições dos empréstimos para aquisição de habitação teriam sido outras, alega a entidade que representa os bancos.

"Nos contratos vigentes, as condições acordadas não tiveram obviamente em conta a possibilidade de o mutuário vir a arrendar, sem quaisquer limites, o bem hipotecado", refere o documento da APB, que aponta "um inegável agravamento do risco do contrato para os bancos", que o "spread estipulado entre as partes manifestamente não contemplou". E deixa uma mensagem com um sinal claro para o futuro - "Se já estivesse em vigor o regime que agora a proposta pretende introduzir", o contrato de crédito à habitação "não teria sido acordado nas condições em que o foi".

A proposta do governo elimina as restrições que existem atualmente na lei ao arrendamento de casas adquiridas com recurso a crédito bancário. Atualmente, esta hipótese só é permitida (sem que os bancos possam agravar os encargos com o crédito) em caso de desemprego, por mudança do local de trabalho para uma distância superior a 50 quilómetros de casa, ou por divórcio ou falecimento de um dos cônjuges, que obrigue o outro a uma taxa de esforço incomportável. Em qualquer outra situação é permitido ao banco agravar as condições do contrato, nomeadamente através do aumento do spread. Mas o diploma do executivo estipula que os bancos "não podem agravar os encargos com créditos para financiar" casa de habitação própria, em caso de renegociação motivada por "celebração entre o consumidor e um terceiro de contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel".

Para a Associação Portuguesa de Bancos, esta alteração "representa uma grave quebra do princípio da confiança e institui uma situação de manifesto desequilíbrio contratual", pelo que se "impõe a adoção de uma norma transitória" que limite a aplicação da lei aos contratos futuros - aqueles em que os bancos já terão a possibilidade de fazer repercutir os riscos nos encargos do crédito.

A banca não se dá por convencida com o mecanismo introduzido na lei para garantir que os bancos não serão afetados, e que estipula que o arrendatário tem de depositar o valor do aluguer na conta bancária associada ao empréstimo. Uma obrigação que não protege os bancos, diz a APB, apontando as situações em que a conta seja objeto de penhora ou quando o comprador entre em situação de insolvência. A associação propõe, por isso, que quem pede o empréstimo bancário constitua a favor do banco "um penhor dos saldos da conta onde as rendas são depositadas". Ou, em alternativa, que consigne ao banco "os rendimentos correspondentes às rendas pagas".

Consequências podem chegar ao financiamento junto do BCE

A APB elenca os riscos acrescidos que o novo quadro legal vem trazer, a começar por uma maior desvalorização do valor do imóvel. "É genericamente reconhecido que os cuidados na conservação do imóvel hipotecado são muito diferentes se o mesmo estiver a ser usado pelo próprio mutuário [o comprador], para sua habitação própria permanente, ou quando tal utilização é feita por um terceiro arrendatário", aponta o parecer, acrescentando que também o comprador da casa "se interessará menos pelo pontual cumprimento da dívida".

Para a APB, "com a generalização dos contratos de arrendamento aumentarão as situações em que o arrendatário, apesar da caducidade do contrato, se recusa a desocupar o imóvel", obrigando o próprio banco a "intentar uma ação judicial contra ele e o mutuário para obter a efetiva desocupação do imóvel". Com a agravante de que o banco "poderá até desconhecer a identidade do arrendatário, pois não interveio no contrato de arrendamento".

"Todos estes fatores terão implicações financeiras significativas e potencialmente muito gravosas para os bancos", diz o parecer. A começar pelas imparidades, passando pelo "custo de financiamento dos bancos" e "indiretamente", com "implicações no financiamento à economia".

Segundo a APB, pode até ser prejudicado o financiamento junto do Banco Central Europeu (BCE), dado que "para acesso a financiamento junto do BCE, os direitos de crédito devem ser totalmente transferíveis e passíveis de serem mobilizados sem restrições em benefício do Eurosistema". Ora, a "possibilidade do arrendamento sem restrições poderá ser entendida como constituindo uma condição restritiva à realização do direito de crédito utilizado".

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