O problema mal resolvido da habitação em Portugal

Só há liberdade a sério quando houver a paz, o pão, a habitação, saúde e educação, cantava Sérgio Godinho nos tempos da revolução. A paz chegou logo. O pão, a saúde e a educação para todos foram sendo construídos, com bastante sucesso. A habitação foi e é a parente pobre do Estado Social em Portugal.

Sem vontade ou condições políticas para pôr em causa o regime de propriedade urbana herdada do Estado Novo, o regime democrático resignou-se com a enorme desigualdade na distribuição da riqueza imobiliária. O congelamento das rendas foi a solução encontrada para diminuir a carga sobre os inquilinos, mas teve efeitos devastadores na degradação dos imóveis, desincentivando durante anos o investimento na construção para arrendamento.

Os governos acrescentaram ao congelamento das rendas a bonificação do crédito para compra de casa. Começou em 1983, com o governo do Bloco Central, e assim continuou durante décadas. A redução abrupta das taxas de juro e a concorrência desenfreada entre bancos na década de noventa deram o impulso que faltava para a explosão do crédito à habitação.

Em poucos anos Portugal tornou-se um dos países da Europa onde uma maior parcela de famílias é proprietária da casa onde reside. Isto transformou a estrutura social portuguesa, com implicações diversas - políticas e económicas.

O incentivo do Estado à compra de casa própria foi um dos principais determinantes do endividamento das famílias portuguesas. Entre 1995 e 2008 Portugal foi o país da UE onde mais aumentou a dívida das famílias em percentagem do PIB e cerca de 4/5 desse aumento são explicados pelos empréstimos à habitação. Por outras palavras, tentou-se resolver o problema da habitação convidando as famílias a endividarem-se para níveis pouco frequentes noutros países europeus.

O endividamento excessivo das famílias tornou-se um problema logo que a economia começou a abrandar, na viragem do século. Em alguns casos, as pessoas que perderam o emprego, ou cujos rendimentos caíram por qualquer outro motivo, deixaram de conseguir pagar o empréstimo e perderam as suas casas (continuando ainda assim a ter de pagar a dívida ao banco). Em Portugal estes casos foram menos frequentes do que noutros lados, mas houve outras consequências.

Quando grande parte do negócio bancário depende do crédito à habitação, qualquer redução do preço das casas pode tornar-se um problema

Pessoas muito endividadas têm menos rendimento disponível, pelo que consomem e investem menos. Quando isto acontece em larga escala, há menos procura agregada no país, o que se traduz em menos actividade económica e menos emprego. Passa por aqui uma parte da história do mau desempenho da economia portuguesa após 2000.

Além disso, o sistema bancário ficou refém do mercado imobiliário. Quando grande parte do negócio bancário depende do crédito à habitação, qualquer redução do preço das casas pode tornar-se um problema. Para os bancos, as casas cuja compra financiam constituem uma garantia, um activo que permite realizar outros negócios. Se o valor das casas cai - como aconteceu após 2008 - os bancos ficam em dificuldade. Num sistema como aquele que vivemos, isto significa menos financiamento a custos mais elevados para o conjunto da economia - senão mesmo a necessidade de injectar o dinheiro que é de todos em bancos insolventes.

A dependência da banca face ao crédito para habitação, há muito estimulada pelos poderes públicos, é hoje outra vez um risco e um problema. O Banco de Portugal tem alertado para os efeitos negativos de uma possível interrupção da dinâmica dos preços do imobiliário. Mas também esta é apenas uma parte da questão.

Há hoje muita gente com poder que está pouco interessada em que os preços das casas desçam. Os bancos, porque veriam o seu balanço deteriorar-se outra vez. Os fundos de investimento imobiliário, cujos lucros dependem do aumento do preço das casas. Os grandes escritórios de advogados, que representam os interesses dos fundos estrangeiros no nosso país, que têm na assessoria às operações imobiliárias uma parte importante do seu negócio. O governo, que não quer ficar com uma crise nas mãos para gerir.

A grande aposta do governo anterior e da troika para o problema da habitação - a liberalização das rendas e dos despejos - baseava-se num pressuposto simples: aumentando o retorno e reduzindo o risco para os senhorios, haveria mais oferta de casas para arrendamento. Se isto aconteceria ou não num mundo ideal, não sabemos. No contexto actual, marcado pela explosão do turismo e pela enorme liquidez dos fundos imobiliários internacionais, o resultado é conhecido: o negócio da compra e venda de casas aumentou muito, mas a vida de quem necessita de casa para viver tornou-se ainda mais difícil. Uma parte crescente da população portuguesa está a ser empurrada para fora dos centros urbanos - exactamente o contrário do que prometeram.

A solução a prazo para os problemas de habitação não precisam de ser inventados: foram postos em prática há décadas por algumas das principais cidades europeias. É necessário que uma parte importante do mercado de habitação seja protegida das lógicas especulativas. Para isso é necessário pôr nas mãos do sector público e/ou do sector cooperativo boa parte da oferta de casas para quem cá vive todos os dias.

Portugal é um dos países europeus onde a habitação pública e/ou cooperativa é mais reduzida. Vai demorar muitos anos a corrigir este atraso. Mas é preciso começar a fazê-lo. Mais vale tarde do que nunca.

Economista e Professor do ISCTE-IUL

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