Premium Alojamento local: A nova lei que não contenta ninguém 

Aprovada na quarta-feira, a alteração ao regime de alojamento local suscita críticas de todos os lados, inclusive do presidente da Câmara de Lisboa. Pode ser sinal de virtude. Ou não.

Foi há dois anos, numa reunião de condomínio, que Isabel, 49 anos, percebeu que ela e uma arrendatária muito idosa eram as últimas residentes no edifício: todas as outras frações, à exceção das lojas no rés-do-chão, eram já alojamento local (AL). E desde que a arrendatária morreu, há meses, ficou só Isabel - o apartamento onde vivia a outra senhora já fora vendido, com ela lá dentro, e vai ser também um AL.

O prédio onde vive Isabel, na antiga freguesia de São Paulo, hoje Misericórdia, é uma espécie de fábula das transformações recentes no centro de Lisboa. Quando comprou o apartamento, em 1998, por 91 mil euros (mais 40 mil de obras), a uma família que se ia mudar, os vizinhos dos outros nove eram antigos moradores, alguns bastante idosos. "A maioria pagava rendas muito baixas mas havia já alguns proprietários."

Alguns anos depois, conta, pessoas mais novas começaram a comprar e a renovar os apartamentos. A terceira vaga surgiu a partir da criação da "rua cor-de-rosa" - a rua dos bares junto ao Cais do Sodré -, em 2013. "Foi depois disso que apareceu o primeiro alojamento local no prédio. Só percebi que o era quando o dono foi administrador e todo o dinheiro do condomínio ia para fazer obras na escada, pôr porta nova, arranjar entrada, ou seja, coisas para tornar o prédio prazenteiro para os turistas. Isto enquanto me chovia em casa por um problema no telhado - moro no último andar - e eles não queriam saber." A forma que encontrou de obrigar o condomínio a obras foi "fazer a ata refém", ou seja, recusar assinar decisões até que concordassem. Porque, lamenta, "o meu voto é só um, não serve para nada".

"Tenho uma lixeira à porta"

Para Isabel, a lei que o Parlamento aprovou na quarta-feira, e que altera a lei do alojamento local, não fará qualquer diferença: não poderá requerer à câmara que, face a "prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos", cancele o registo dos alojamentos locais porque isso implica uma maioria (mais de 50% das frações); não poderá, pelo mesmo motivo, aumentar a contribuição dos condóminos que exploram AL em até 30%; e decerto a criação pela autarquia de "zonas de contenção" (onde se considere que já há demasiado AL) e quotas por bairro já não vem a tempo.

"Diz-se que podemos opor-nos ao funcionamento de um alojamento local, comunicando-o ao presidente da Câmara, que decide. Afinal tal oposição não produz qualquer efeito, consistindo num mero pedido."

As alterações que poderão ter impacto na sua vida têm que ver com a obrigatoriedade de existência de manuais em várias línguas com regras de funcionamento do prédio (horas de silêncio, colocação de lixo, etc), de identificação (inclusive com colocação de placas) e fornecimento de contacto aos outros condóminos por parte dos donos/gestores de AL e de contratação de seguros extra, multirriscos, para as partes comuns.

"Pode ser que melhore alguma coisa", diz Isabel. Durante muito tempo era incomodada com toques de campainha, de noite. "Tocavam à uma, às duas da manhã. Melhorou porque mandaram arranjar a fechadura e devem ter distribuído mais chaves. Queriam instalar um sistema caríssimo de abertura com código, mas opus-me. De vez em quando, os hóspedes fazem uma ou outra festa, mas sou tolerante, porque sou empresária em nome individual, faço os meus horários. Porém, agora o administrador fez desaparecer o contentor de lixo do prédio e os turistas depositam sacos de lixo na rua à porta. Temos uma lixeira à entrada. Porque quem gere o AL não explicou aos hóspedes que têm de ir pôr o lixo ao ecoponto."

Tudo coisas muito chatas mas que, reconhece, contrastam com o apocalíptico comunicado que subscreveu com a AHRESP (Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal) e no qual se assevera que a lei "põe em causa o crescimento sustentável da atividade turística no país" e é "um retrocesso inexplicável e inaceitável".

"Nos prédios como o meu, com vários AL, se somos acordados com toques de campainha, ou se aparece lixo fora do local próprio, como saber qual deu origem à situação?"

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), reconhece que "eram necessários ajustes para resolver os problemas com os condomínios e a pressão em certas zonas da cidade. Há muito que defendemos a existência de um manual de boas práticas, que o AL deve anunciar-se e dar contactos aos condóminos. Tem faltado comunicação e informação da parte dos empresários de AL. Mas esta lei deixa tudo nas mãos do condomínio e da câmara, que não tem capacidade para fazer julgamentos".

A solução que preconizaria é a de "recurso aos julgados de paz, que os condomínios aliás propuseram, ou um sistema de arbitragem como o criado pela Câmara de Barcelona. Podíamos ter aprendido e aproveitado". Há, garante, "muita gente apavorada, porque fez investimento e corre o risco de, se a câmara cancelar a licença a pedido do condomínio, ao fim do tempo de castigo - um ano - não poderem efetuar novo registo se estiverem numa zona de contenção". Outros aflitos, prossegue, são os que compraram um imóvel e estão a fazer obras e não sabem se a zona vai ser considerada "de contenção", ou seja, se poderão licenciar o AL. "Há aqui um problema que é o de não se saber que critérios técnicos serão definidos para considerar que uma zona precisa de contenção. Amanhã pode haver uma autarquia que não gosta de alojamento local e acha que demasiada pressão é zero. Tem de haver regras claras e transparentes."

"Condomínios perdem poder"

Inês Horta Pinto, 39 anos, moradora da Rua da Madalena, na Baixa (Santa Maria Maior), com o marido e o filho de 4 anos, sorri ante a expressão "mudar as regras a meio do jogo", usada pelos empresários subscritores do comunicado. "Quando comprei a minha casa, em 2013, o que dizia no título constitutivo da propriedade horizontal é que todas as 11 frações, exceto duas lojas, eram de habitação. Fizemos o investimento nesse pressuposto." O primeiro AL surgiu em 2014, seguiram-se outros três. "Tentámos opor-nos. Fizemos um regulamento a proibir a afetação permanente das frações a aluguer turístico, mas disseram-nos logo que não iam acatar. Podíamos ir para tribunal, mas percebemos que não havia clareza jurídica suficiente - há decisões contraditórias nos tribunais superiores quanto à natureza do AL, se é habitação ou serviços, e portanto quanto ao poder dos condomínios para se oporem."

Impuseram então um agravamento de 50% na quota de condomínio dos AL "para servir de fundo para reparações relacionadas com o maior desgaste". Valor que ultrapassa os 30% admitidos na nova lei, facto que Inês, jurista, não valoriza na apreciação que faz das alterações legais. Vendo como positiva a possibilidade de as autarquias estabelecerem quotas máximas para o AL e as obrigações de informação ("Tenho observado que, em muitos casos, os turistas nem fazem ideia de que o prédio é de habitação"), considera que a lei desprotege ainda mais os condomínios. "Diz-se que podemos opor-nos ao funcionamento de um AL, comunicando-o ao presidente da Câmara, que decide sobre o pedido de cancelamento. Afinal tal oposição não produz qualquer efeito, consistindo num mero pedido. E não fica nada claro o que pode fazer a câmara com base nos "atos de perturbação da vida do condomínio" que a lei refere."

"Esta lei deixa tudo nas mãos do condomínio, incentivando a conflitualidade entre vizinhos e AL, e da câmara, que não tem capacidade para fazer julgamentos."

Aliás, frisa, "a própria comprovação será muito difícil. Podem juntar-se fotografias, testemunhos, autos levantados pela polícia, mas há incómodos difíceis de documentar. Acresce que, nos prédios como o meu, com vários AL, se somos acordados com toques de campainha, ou se aparece lixo fora do local próprio, como saber qual deu origem à situação?". Mas a crítica vai mais longe: "O mero facto de funcionarem estabelecimentos de AL num prédio de habitação prejudica o seu normal funcionamento, pela permanente circulação de desconhecidos, transformação da entrada em "receção", porta sempre aberta, estragos na fechadura, etc. Por essa razão, o regime que agora se pretende aprovar é muito mais gravoso para os condomínios do que a situação atual, em que o Código Civil, que rege a propriedade horizontal, prevê, no caso de frações destinadas ao uso "habitação", que para afetá-las a um fim diverso tem de haver concordância de todos os condóminos."

Uma possibilidade que o projeto aprovado prevê apenas para a instalação de um tipo específico de AL, o hostel. Este pressupõe aluguer de quartos em regime de dormitório, com casas de banho e cozinha comuns e não tem limite de hóspedes; o aluguer global de um apartamento tem como limite nove quartos e 30 utentes. O projeto não explica qual o fundamento da distinção, do ponto de vista do condomínio, entre a disrupção causada por um apartamento alugado globalmente a 30 pessoas e um hostel com número equivalente de hóspedes.

59 mil

Era o número de alojamentos locais autorizados e registados em Portugal, segundo dados da Secretaria de Estado do Turismo, em março deste ano. Mais de dez mil estarão em Lisboa. Apesar da lei, é possível que haja muitos mais, não autorizados nem referenciados.

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