Premium BCE quer mais vigilância no crédito à habitação

O Banco Central Europeu alertou para a subida dos preços das casas na zona euro. Portugal é dos países em que os valores mais aceleram e em que já foram tomadas medidas.

Os preços das casas estão a subir na zona euro. E isso deixa o Banco Central Europeu (BCE) em alerta. A instituição liderada por Mario Draghi recomenda a todos os supervisores um maior escrutínio na forma como está a ser concedido crédito à habitação. Apesar de não especificar os países com maior risco, alerta para o efeito da subida repentina dos preços. Em Portugal sobem quase três vezes mais do que na média do euro.

O BCE detalhou recentemente que os riscos relacionados com as exposições a imobiliário fazem parte das análises que o banco central faz no âmbito da função de supervisão. A instituição especificou que "os resultados das avaliações mostram que em nenhum país existem atualmente práticas de alto risco no crédito à habitação". Mas adverte que "existem focos de vulnerabilidade que requerem mais escrutínio".

E justifica a recomendação para não se facilitar com a subida dos preços da habitação. Na zona euro subiram 4,5% no primeiro trimestre do ano em relação ao mesmo período do ano anterior. Em Portugal o aumento foi de 12,2%. Apenas Letónia, Eslovénia e Irlanda tiveram apreciações mais expressivas.

Taxa variável causa riscos

Outro fator de risco apontado pelo BCE é o regresso na zona euro dos créditos a taxa variável. Depois de 2007 os bancos começaram a cortar nesse tipo de empréstimos, apostando nos juros fixos. Mas o banco central nota que desde o início de 2017 "a proporção de empréstimos a taxa variável subiu novamente para 21% em abril de 2018". Há pouco menos de um ano e meio o peso era de apenas 13%.

Portugal é um dos países que mais utilizam a taxa variável. Apesar de estarem a perder peso, representam ainda mais de 80% dos contratos de crédito à habitação feitos no ano passado. E o valor por cada um desses empréstimos tem subido.

"Em 2017, verificaram-se crescimentos de 28,6% no número de contratos celebrados a taxa variável e de 37% no respetivo montante concedido, face a 2016. Esta evolução resultou num aumento do montante médio dos contratos a taxa variável, de 95 685 euros, em 2016, para 101 947 euros, em 2017", revelou o Banco de Portugal no último Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho.

Entidades como a Deco Proteste têm defendido que as soluções de taxa fixa oferecidas pelos bancos em Portugal não compensam. "A maioria das propostas de financiamento para compra de habitação a taxa fixa não superam os dez anos e um contrato de crédito dura em média cerca de 30 anos", disse recentemente a Deco Proteste ao Dinheiro Vivo. Resultado: pagar mais para ter uma prestação constante não compensa, já que se fica desprotegido face à evolução dos juros nos últimos 20 anos do contrato.

O BCE avisa que a preponderância de crédito a taxa variável "pode levar a uma deterioração da capacidade de serviço de dívida. E a dívida elevada das famílias, como se observa em alguns países da zona euro, pode aumentar ainda mais a probabilidade de entradas em incumprimento". O receio é que, assim que as Euribor comecem a subir, não exista uma subida no rendimento que permita compensar o efeito da subida das prestações do crédito.

Bancos facilitam mais

O banco central liderado por Mario Draghi vê ainda sinais que requerem atenção na política de concessão das instituições financeiras da zona euro. "Existem algumas indicações de que os critérios do crédito estão a aliviar. Em média, os bancos estão a financiar um montante ligeiramente maior em relação ao valor da casa", diz o BCE. Em 2017, os bancos emprestavam, em média, 78% da avaliação do imóvel.

O Banco de Portugal tinha também já identificado essa menor restritividade no setor em Portugal. No Relatório de Estabilidade Financeira de junho, o supervisor dizia que "os dados recentes apontam para uma proporção significativa de contratos em que o rácio LTV [empréstimo face ao valor do imóvel] aplicado à data da concessão do crédito é elevado". E que os estudos demonstravam que nesses tipos de contratos existe um maior grau de incumprimento.

Esse foi um dos motivos para que desde julho os bancos nacionais tenham de seguir recomendações do supervisor na concessão de crédito. Os empréstimos para compra de habitação permanente não devem exceder os 90% do valor da casa. Além disso, apesar de serem admitidas algumas exceções, o valor das prestações a pagar em todos os créditos não deverá pesar mais de metade do rendimento das famílias.

As medidas servem para prevenir o risco de se cometerem excessos como no passado, que levaram a enormes montantes de crédito malparado. Até porque, refere o BCE, "apesar de não haver provas de que os bancos da zona euro estão atualmente expostos a um ambiente de alto risco no crédito à habitação, para alguns o risco de perdas nas suas carteiras de empréstimos imobiliários residenciais está a aumentar".

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