Premium Mais-valias de casas vendidas a prestações têm de ser pagas no ano da venda

Fisco entende que o imposto é devido em relação ao ano em que a venda foi contratada e não quando o dinheiro entra na conta de quem vende

Com o mercado de imobiliário em alta e com o preço das casas a registar valorizações a cada transação, aumentou em 36% número de portugueses que tem de lidar com mais-valias no seu IRS. E mesmo que a venda seja feita a prestações e estas demorem vários anos a chegar ao bolso do vendedor, o fisco reclama a declaração e o pagamento do imposto devido por referência ao ano de realização da venda.

O esclarecimento da Autoridade Tributária surge na sequência de um caso que se passou em julho de 2017, envolvendo a venda de um imóvel a 36 prestações. O contrato estipula que a primeira destas prestações chegará em abril de 2019. Tudo somado, quem vendeu apenas receberá a totalidade do dinheiro em 2022.

Este desfasamento temporal levou o vendedor a questionar a Autoridade Tributária e Aduaneira para saber em que momento era necessário declarar as correspondentes mais-valias, se no ano da venda ou se de forma faseada, na declaração anual do IRS relativa a 2019, 2020, 2021 e 2022.

A resposta da AT, sancionada pela subdiretora geral do IRS, foi agora divulgada publicamente e não deixa margem para dúvidas: "o rendimento considera-se obtido em 2017, devendo a totalidade do valor de realização ser declarada (...) na declaração do IRS respeitante aos rendimentos desse ano".

Tudo porque, à luz da legislação em vigor, a transferência dos direitos reais sobre um imóvel ocorre por "mero efeito do contrato".

Ao mesmo tempo, o Código do IRS determina que "constituem mais-valias os ganhos obtidos que (...) resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis", considerando-se que os mesmo foram obtidos no momento da contratação da transação.

Desta forma, apesar de o dinheiro apenas começar a entrar na conta do vendedor quase dois anos depois da realização da escritura de compra e venda, as mais-valias têm de ser declaradas e serão apuradas em relação ao ano em que a venda foi contratada. Porque, para o fisco, é esse o momento em que os ganhos se consideram obtidos. Tudo somado, a conta do imposto terá de ser saldada até ao final de agosto deste ano, já que apenas quando se trata da venda de casa própria e permanente há lugar à isenção do imposto se o dinheiro for reinvestido (em nova habitação própria e permanente) nos três anos seguintes aos da venda.

É que na venda de um imóvel (que esteja na posse de uma pessoa desde 1989), o contribuinte é obrigado a declarar (no Anexo G do Modelo 3 do IRS) 50% do valor obtido, e a pagar IRS sobre a operação. Apenas quando se trate da venda de uma casa que serve de habitação própria e permanente ao contribuinte há lugar a isenção do pagamento de mais-valias, se estas forem reinvestidas (na compra de um outro imóvel para residir) na janela temporal que está devidamente prevista na lei.

Não há ainda dados disponíveis para o ano de 2017, mas a informação relativa aos anos anteriores já é reveladora do impulso de vendas e de preços que o mercado imobiliário tem vindo a registar nestes últimos anos. Prova disso mesmo é o acréscimo de contribuintes que declarou a realização de mais-valias entre 2015 e 2016 e que, segundo a AT, foi de 36%.

Em 2015 foram 633 os contribuintes que preencheram o Anexo G do IRS (ainda que este número também inclua mais-valias de ativos financeiros), enquanto em 2016 esse número aumentou para 861. O valor declarado segue a mesma tendência: em 2015 os contribuintes reportaram 236,4 milhões de euros em mais-valias e um ano depois o montante subiu 38% para os 327,7 milhões de euros.

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