"É impossível colocar casas no mercado a preços que os portugueses possam pagar"

Há falta de mão-de-obra, a carga fiscal está nas alturas e no mercado reina o "excesso de otimismo". Comprar casa é hoje uma missão quase impossível para as famílias portuguesas, diz o CEO da Century 21.

É como encontrar uma agulha num palheiro de betão. A oferta é escassa e a procura roça níveis "fora do normal". Comprar casa nas cidades é hoje uma equação complexa, à qual se somam entraves à construção e um "excesso de otimismo" dos proprietários, que estão a atirar os preços para patamares "impossíveis".

O diagnóstico do mercado imobiliário nacional é feito por Ricardo Sousa, CEO da imobiliária Century 21. Em entrevista ao DN/Dinheiro Vivo, explica que apesar de os sintomas estarem identificados, a cura não está à vista.

"Houve duas tendências que se destacaram no imobiliário em 2018 e vão continuar em evidência: a queda do poder de compra dos portugueses e o acentuar do gap entre oferta e procura", antecipa.

O mercado está a entrar num ciclo incomportável para as famílias, segundo Ricardo Sousa. "As pessoas até querem comprar, mas não podem pagar ou não querem abdicar de fatores como a zona, por isso acabam por sair do mercado. Isto faz que o número de transações abrande. A maioria das pessoas que compram casa está a vender casa. Ora, se não compram, também não colocam a sua no mercado e há menos oferta."

Os últimos dados no INE mostram que o preço médio de uma casa de cem metros quadrados em Lisboa está a aproximar-se dos 300 mil euros. No Porto os valores subiram 22% num ano para os 1525 euros por metro quadrado.

Segundo a análise da Century 21, uma fatia de 20% das pessoas que procuraram casa no ano passado acabaram por desistir. A imobiliária estima que em 2019 esse número vai aumentar.

A escalada imparável dos preços tem origem, diz Ricardo Sousa, nas "expectativas irrealistas" dos proprietários particulares. "Às vezes por desconhecimento ou porque conhecem alguém que vendeu o metro quadrado a cinco ou seis mil euros, ficam com grandes números na cabeça e as casas usadas vão para o mercado com um preço muito acima do valor real", destaca.

No entanto, já se começa a observar uma clivagem entre o preço pedido e o valor da venda. Os proprietários de casas usadas estão disponíveis para baixar o preço até 10%.

A imobiliária tem feito "um esforço" para passar a investidores, construtores e fundos, a mensagem de que existe "uma oportunidade de negócio na classe média e média baixa". É neste segmento que está "a esmagadora maioria dos portugueses" e onde há uma procura grande "que não está a ser atendida".

Mas a última análise ao que está em pipeline mostra que "muita da construção que vai sair são casas grandes, de luxo, ou casas muito pequenas, para turismo", lamenta. Para 2019, o grande desafio do setor deve ser "contrapor o excesso de otimismo com bom senso".

A oferta para o segmento mais baixo começa a surgir aos poucos, mas entre obter a licença para construir e entregar a chave ao dono passam-se anos. "O processo de licenciamento é longo em todas as autarquias, tem de ser agilizado e modernizado."

Em 2019 e 2020, as casas novas terão um impacto quase invisível no mercado, apesar de serem a chave do equilíbrio, "uma vez que os proprietários de casas usadas vão competir com o novo e baixar o preço". Mas para isso é preciso haver quem esteja disposto a construir aos preços atuais, alerta.

"Os custos de construção dispararam por causa da falta de mão-de-obra e da carga fiscal. O valor médio de construção mais os valores da venda de terrenos e de edifícios fazem que, matematicamente, seja impossível colocar imóveis no mercado dentro dos preços que os portugueses podem pagar."

Para Ricardo Sousa a solução passa por apostar em técnicas mais eficientes, que permitam fazer as obras mais depressa e com menos pessoas. Quanto à carga fiscal da construção, que inclui a taxa máxima de IVA de 23%, é mais difícil de resolver. "Baixando o imposto, quem pagaria a diferença? É importante pensar sobre isto. Na reabilitação houve incentivos em áreas específicas nas cidades e resultou bem. Podia funcionar na construção, mas teria de ser refletido no valor final do imóvel."

Para a periferia e mais além

Em Lisboa e Porto, os preços têm apanhado boleia dos transportes públicos. É nas periferias que os valores das casas têm subido mais. Na Amadora, por exemplo, o preço do metro quadrado aumentou 173 euros em 12 meses, atingindo já 1179 euros. Em Vila Nova de Gaia um imóvel de cem metros quadrados já custava no fim de 2018 mais de 92 mil euros, quase dez mil euros a mais do que um ano antes. E em 2019 é "inevitável" que a tendência se mantenha.

"Chegou uma nova procura a esses locais, de quem já não consegue comprar no centro. Quem está a chegar são pessoas com mais poder aquisitivo do que os residentes habituais dessas zonas. E vêm disponíveis para pagar a diferença."

E se os portugueses estão a mudar-se para a Amadora ou para a Margem Sul, os estrangeiros estão a trocar Lisboa por Évora, Santarém ou Peniche. "O cliente internacional vem com a intenção de investir até 300 mil euros e começa a ter dificuldades, pelo que estamos a propor outras regiões. Para brasileiros ou franceses fazer uma hora de carro não é nada. Esta é uma tendência com grande potencial de crescimento", antevê Ricardo Sousa.

Nas previsões que arrisca fazer para 2019, o CEO da Century 21 alerta para possíveis quebras de confiança que podem surgir por ser ano de eleições. Na lista dos riscos que podem abalar o mercado, destaca o "agravamento da perda de poder de compra, porque o desemprego diminuiu mas o rendimento dos portugueses não aumentou, e o recurso ao crédito está a subir".

A marcar o ano vão estar ainda as novas medidas do governo para a habitação, como o programa Renda Acessível ou a habitação vitalícia, que têm potencial para agitar o mercado mas ainda precisam de "clareza jurídica e legal".

A mesma clareza que vai determinar o sucesso das recém-criadas Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), diz. Este novo instrumento está a ser "visto com bons olhos por todos os investidores", mas faz parte de um "ciclo longo" que só começará a ser visível no início de 2020.

No ano passado, a Century 21 faturou 41 milhões de euros. A imobiliária participou na compra e venda de 12 500 imóveis, cujo preço médio rondou os 140 mil euros, mais 11 mil euros do que em 2017. Já os arrendamentos registaram uma descida drástica de 62%, com o valor médio das rendas a disparar mais de 200 euros para 812 euros. O volume de negócios mediados pela imobiliária subiu 26% para 896 milhões de euros. Em 2019, Ricardo Sousa tem a ambição de ganhar quota de mercado e abrir 20 novas agências no país.

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